最近这半年，东莞楼市以光速回暖升温。中心区楼盘定价更是直接跳过3万+，大步迈入4万+，而且，还秒光！
有人就提出了这个问题，为什么越贵的房子越多人买？
今年，东莞CBD华润万象府销售均价达到4.2万元/平方米以上，首批推出400多套房开盘秒光；而且，不少人到处寻找关系，期盼着能够在CBD买到一套房子。
之后，号称东莞版“深圳湾1号”的鹏瑞天玥传闻定价达5万元/平方米以上，而且，一度有人声称，需验资600万元以上才能看房。但仍然让人趋之若鹜。
最有趣的是，莞城丰华翠珑湾卖3万元/平方米左右的时候，销售情况并不好；定价4万+之后，反而是越来越多的人抢着买了。
房子卖得越贵，却越好卖？这是什么原理？
在分析原因之前，我们先来解读一下“秒光”：
在以前的楼盘销售当中，为了造成楼盘开盘当天形成一房难求的局面，开发商往往会请人排成长龙，造成抢房假象，一个人200元钱，这是以前所说的“房托”，同样，会造成“秒光”的现象。
现在，受到疫情影响，不少楼盘线上开盘。同样为了让楼盘形成“秒光”局面，楼盘会延长蓄客期，比如推出100套房，在认筹大大超过100套的基础上，再进行开盘，同样可以造成僧多粥少的“秒光”现象。
当然，如果确实是好的楼盘，五六千批客户认筹，推出两三百套房，同时在线上选房，很自然的，就出现了“秒光”，就和淘宝“双11”商家推出少量货物，低价促销一个道理。
如果楼盘位置好、定价合理，销售量在90%以上；而如果楼盘定价过高，位置不够好，性价比低，不仅没有“秒光”，开盘第二天可能就会启动二三级联动，请来二手中介人员帮他们拓客卖房。
所以，在现在开发商少量推货，每次仅推出一两百套房的情况下，所谓的“秒光”可以通过人为制造，已经没有太大的意义。
但是，房价越贵越多人买，这是客观存在的！
一、按照经济学原理，人们买涨不买跌，在楼市，追涨的心态是十分明显的。
房价跌的时候人们容易观望，房价上涨了，反而一窝蜂的入市。在购买需求增加的情况下，又反过来支撑着高房价。
二、从现在的东莞楼市来看，供不应求严重。特别是热点区域楼盘，如中心城区、松山湖、长安等区域，环境好，配套完善，特别是交通、经济发达，购买力强，但土地和楼盘的供应都十分稀缺。
三、核心区域是最值钱的。从北上广深这种一线城市的经验来看，最核心的区域，房价是最高的，升值潜力也是最大的。
在大湾区规划利好的情况下，不仅是东莞32个镇街的有钱人在核心区域买房，广东省甚至是全国的投资客，都想到东莞来看看。
四、今年疫情前期，东莞二手房被炒高。中心区二手房甚至有楼盘报价在4、5万元/平方米。尽管7月份东莞限购政策升级，二手房也限购，二手房成交量下滑。但是，业主们对房价的预期并没有降低，反而是在高位硬撑。
在二手房价虚高的影响下，定价4万元/平方米的一手房反而成为人们“打新”的宠儿，贵价房也好卖。
五、人们普遍认为，越贵，越值钱！按照正常的理解，贵价房的地段、配套、交通、品质、环境等等都是最好的，因此价格也最高；同时，由于各方面条件好，也最为保值。
房子越贵越买，真的好吗？
如何判断你买的房子是又贵又对的？
一、对比：判断房价是贵得合理还是价格虚高？
1、看看房子的地段位置、交通规划、生活配套、教育配套，以及区域的产业、经济、人才吸引力是否支撑得起来这样的高房价。可以和周边的楼盘、周边的区域对比。
2、如果经济实力相比旁边的区域差，但房价却更高，那么就要小心了。比如同样临深，黄江的经济实力、环境配套、购买力都比凤岗、塘厦差，如果黄江的楼盘定价比凤岗、塘厦楼盘定价还高，那么就要仔细考虑这个楼盘是不是值得买，升值的空间是不是被透支了？
3、特别是同一个区域的楼盘，两个新盘之间条件（开发商、学位、交通配套等）相差不大，定价差距大的话，性价比高的贵价盘优势就会小很多，毕竟进入存量房后，同样区域的楼盘销售价格不会相差太远。
二、心理：追高入市是占有还有投资？
1、如果是经济实力强，想在稀缺资源的中心区域占有一套房子，那是绝对可以考虑的。无论是度假、自住、投资还是资产配置需求，中心区的房子都值得拥有。
2、如果是想炒房投资，就要考虑成本问题。
（1）时间成本：东莞限售3年，一般情况下，从购买期房到收楼到*证办**，约需要2-3年时间，加上拿到证后限售3年，就意味着，至少需要在手上持有5-6年。
（2）月供压力：以一套4万元/平方米单价、面积100平方米住宅为例，首付三万，等额本息计算，按基准利率4.9%计算，*款贷**20年，首付120万元，月供18324.43元。
（3）利息成本：如果五年后提前还款顺利出售，你一共需要还款4346040.3元，加上首付120万元，你为这套房子付出的购房总额为554.6万元。如果20年后还清，你需要支付159万元利息。
（4）投资回报率：五年后的增值投资回报率=(增值收入-付息费用) ÷(首付金额+五年本金)
简单粗暴的计算一下：
这是比较理想的状态是：
A、五年后这套房能以6万元/平方米的价格卖出，增值收入为600万-400万=200万元。
五年增值投资回报率：(200-76.72)÷(120+281.78)=123.28 ÷401.78=30.68%，平均年投资回报率约6%。
B、十年后房价上升至8万元/平方米，增值收入为800万-400万=400万元。
十年增值投资回报率：(400-138.83)÷(120+280.88)=261.17÷400.88=54.3%，年投资回报率是5.43%。
比较不理想的状态是：
A、五年后这套房进入二手市场的售价是5万元/平方米，甚至更低。增值收入就变成了500万-400万=100万元
五年增值投资回报率：(100-76.72)÷(120+281.78)=23.28 ÷401.78=5.93%，平均年投资回报率约1.18%。
B、十年后房价上升至6万元/平方米，增值收入为600万-400万=200万元。
十年增值投资回报率：(200-138.83)÷(120+280.88)=61.17÷400.88=15.25%，年投资回报率是1.52%。
如果再扣掉税费，或者是中间房贷利率上涨，利息增加，相当于血本无归！
以上仅供参考。因为加上要扣除掉房产交易时税费等方面的成本，事实是，你并不能赚这么多。
更大的可能是，由于目前房价已经相对高位，逐渐进入横盘阶段，很可能五年、十年后，房价仍然达不到你的理想价位。
同时，还要考虑到是否能够成交的问题，持有时间越久，本金就越高，投资回报率就越低。
3、如果想以租养贷，在现在的东莞楼市是完全不用考虑的。目前东莞的租金偏低，一套3房住宅，月租金在3000-4000元已经属于高价，与房价对比，租金回报率之低，完全可以忽略不计。
三、二手房价虚高，你真的是在“打新”吗？
目前人们判断新房定价是否合理，性价比是不是够高，以周边二手房作为基准。而事实上，目前东莞的二手房是经年初一轮炒房客推动上涨，是否真的合理？
虚高的二手房价，带来了成交量的下降，在有价无市的情况下，未来二手房是否会回归至合理的范围？如果二手房价下降，目前的“打新”很可能就成了一个笑话。
当然，如果是占有型投资，即使房价仍然较高，保值的能力还在；而如果是炒房型的投资，当价值与价格不符的时候，持有时间越短，亏本的可能越大，长期持有的可能性就越高！
买房，要买贵的，更要买对的！
来源:东莞楼市