睿星资本Greystar是以轻资产运营和投资管理为主要特色的全球性租赁住房管理机构，垂直一体化的运营平台支撑着全球各地租赁住房项目的发展，涵盖 投资管理、开发设计、运营管理 三大领域。MHN 于2021年11月30日发布的“2021 MHN长租公寓开发企业排行(2021 MHN Top Multifamily Development Firms)”基于当前和未来规划、已完成和在建项目的市场估值、地域和资产的多元化等维度，将睿星资本Greystar列为第一。
从美国最大的租赁公寓运营商、英国第三大学生公寓业主，到把亚太市场作为重点战略所在，Greystar跟随“城市化”发展的步伐， 从全球履及中国市场，抱持历经论证的「资管宝典」 观望中国住房租赁行业的愈演愈烈之态。而其始终能够把握好市场机会、持续跑出全球租赁行业领军者姿态的原因在于—— 将资产价值最大化，以获得顺应市场需求、高品质定位及开发的能力 。
资产价值最大化是永动引擎
2021年末，睿星资本Greystar确认以约36亿美元的价格出售一个由30个物业组成的美国长租公寓资产包。作为睿星资本Greystar在美国的旗舰租赁住房增值基金系列中的一部分，该基金专注于在美国各地的目标市场收购地理位置优越的机构性高品质公寓社区，这些社区 通过效率化的运营和改良化的资产展现出其巨大的升值潜力 。
不久前，睿星资本Greystar欧洲投资管理公司宣布Greystar Equity Partners Europe I（GEPE I）完成最终轮15.5亿欧元的资金募集，将专注于在欧洲主要城市 收购和开发专项建造和设计的出租公寓、学生公寓和青年专业人士公寓 。
“投融建管退”闭环打造，甚至“以退为投”，Greystar已轻车熟路。Greystar房地产与资产管理部门董事Jesse Miller表示：“我们的最终目的是要将资产的价值最大化，只有这样，运营商才能够创造更多的收入并将其再度投入到各个运营管理环节，营造良性的收益循环。”
Greystar除了在轻资产运营商最为基础的物业资产与物业开发管理外， 更积极拓展多维服务 。例如施工服务，在施工环节中，Greystar会设立专门的施工环节管理团队，根据项目需求及产品设计思路给予必要的建议和支持，确保设计方案尽可能完美落地。人力资源管理、会计管理等增值服务，也将帮助运营商在管理费之外创造额外的营收，同时打造更加健康、稳固的收入结构。这正是Greystar作为轻资产运营管理机构的优势与差异化所在。
Jesse Miller表示：“我们会适时地更新我们的专业技能，这其中就包括物业管理生命周期内可能涉及到的金融服务、营销管理、沟通管理和专业技能培训等等，这些都是我们服务矩阵中的核心构成部分。”
在最为核心的运营环节，则需 确立全面的评估指标 ， 以便实时评估管理效率并及时对不合理的方面进行调整 ，以保证整体运营闭环的高效。例如，初期调研阶段要进行深入探索，评估项目的增长机会和投资人的投资热情等等；收购已有装修的项目时，需要精细测算翻新装修带来的资产增值是否合算；运营期需要周期性地对项目周边区域进行深入的市场调研，包括周边社区的人口流动、收入水准变化等等，并及时调整租金以规避远期的租金损失。在Greystar， 每一步的经营动作目的都要是为其物业资产增添价值 ，且这一理念贯穿完整生命周期。
20%的品牌增值内容
Greystar在打造项目时并没有定式，更多是在提供基本的舒适生活环境的大前提下，再根据住客的不同习惯和需求，打造额外的服务及标准。从业主的资产角度来看，也更具可持续性和长久性。据睿星资本Greystar大中华区总经理马千里介绍，在进行项目设计时会遵循“八二式”原则，即80%根据基本运营需求设计，例如走道宽度、卫生间面积、窗户数量，另外20%则需要设计师结合项目所在的区域特点及文化来进行发挥。
2020年底， 睿星资本Greystar首个租赁社区项目——“驻在LIV’N 833”正式投入运营 ，拥有500间公寓。该社区坐拥上海市中心内环黄金地段——愚园路及中山公园商圈，建筑风格上以东西方文化结合为特色，兼具优雅与前卫；便利服务设施囊括户外花园烧烤、共享办公空间、爱宠洗护、私享厨房以及配有专业先进器械的顶层健身房；更有专业服务团队待命，与定期举办的各类社区活动，让租客深入体验上海的城市魅力与国际化多元生活方式，并真正体会城市中心“驻进生活里”的独特享受。
汇集上海城市特色，以高品质租赁社区带来人才、资本、价值流动，实现 相对于周边项目的10-15%的租金溢价 。后续随着本土品牌影响力和运营能力的提升，Greystar将向其他一线城市以及更广阔的中等市场进军，并针对中国住房租赁市场的发展状况与国家政策，提供既高品质又负担得起的住房解决方案。
在此之前，Greystar的经验是做好与目标客群的互动。例如，Greystar仅在美国本土就有着 20-25个线上传播渠道进行推广 ，凭借强大的流量支持获得足够的品牌关注度与信息触达。同理，马千里表示要 将社群活动作为一个“必有项目”，而非“增值项目” ，“这将带来更好的客户粘性，亦是最佳的品牌宣传途径。可以设想，我们的住客带自己的朋友来参加了一场有趣的活动或看到这边热闹的场面后，这位朋友日后可能也会考虑租到这里，或是看到我们的新项目，自然会有熟悉感，提升了品牌知晓度，同时也增加了签约的可能性，这些积极的联动效应是业主们愿意看到的”。