现在该不该买房？

老是问这个问题的人，多半抱有炒房的想法，如若真是如此，还是早点洗洗睡吧。

从宏观层面分析，逐年下降的出生人口，已经不足以支撑起更高的房价。

2022年，出生人口降到了956万， 创下了建国以来的最低值。

从1949年到1997年，在这48年的时间里，年出生人口呈波浪走势，但人口总数稳中有升。

根据截图，年出生人口从49年的1,391万，一路涨至63年的2,787万，小幅回落后，又涨至70年的2800多万。 由于经历了一段特殊历史时期 ，年出生人口回落至80年的1,797万。

我列举这些数据，是想让大家知道，哪些因素可能会影响年出生人口。 当然，在这篇文章中，我主要讲房价因素对年出生人口的影响。

当大家明白了二者之间的这种关系后，就不难预测出未来一二十年的房价走势。

言归正传，走出那一段特殊历史时期后，年出生人口从81年的2,092万，回涨至90年代初的2400多万。

经历了以下事件后，出生率终于在折腾中萎靡了

1990年，国家启动了第二次房改，取消了“三三住房制”，自此，职工必须支付全款才可以购房。

从那一年开始，出生人口逐年下降，很快回落至1997年的2,038万。

从1998年开始到2022年，年出生人口不再呈波浪走势，而是持续下降，至今已经连续下降了24年。

这24年，年均出生人口约为1,600万左右。

疫情这三年，年出生人口是最少的。现在疫情管控已经放开，估计人口出生率可能会回落至三年前。但疫情爆发之前的2018年，出生人口也就只有1,523万，所以，放不放开都无法阻挡人口逐年下降的大趋势。

年出生人口很难再涨回去，因为这次下跌很可能是房价导致的，而且已经连续下跌了整整24年 ，适婚人口的基数已经大幅度下跌，跟70年代到80年代那一次人口回落是不一样的，后者处于特殊历史时期，而且这个时期很快就过去了。

当然，我们也可以认为，年出生人口的持续下降，是受国家经济增速放缓的影响。但大家要明白一个事实，房地产是我国国民经济的支柱产业。

未来十几年内，如果居民的生活压力指数没有明显下降，年出生人口还会持续下跌，甚至不排除断崖式下跌。

就目前来讲，房价依然比较坚挺。但它导致的新出生人口的下降，会反过来影响未来的房价走势，这是一个恶性循环。

从2015年开始，二孩政策已经全面放开，但收效甚微，因为治标不治本。

未来10年的出生率，主要取决于从2000年开始的出生人口数，因为那个年代出生的人，现在刚好处于适婚年龄段。

前面我已经说了，从1998年开始，新出生人口就在逐年下降，而且持续下降了24年。

1998年出生的人，到2020年就可以结婚了，从1998年～2022年出生的人，到了2020年～2044年以后，都可以结婚了。

但从1998年～2022年，出生人口逐年下降，这就意味着从2020年到2044年，适婚人口也在逐年下降。

适婚人口的下降、居高不下的房价，以及全球经济的恶化等因素，决定了我国未来的房价不可能再现大涨局面。即便中途可能会小幅度上涨，但整体来看，下行的可能性更高。

有人可能会质疑，娃少的家庭都是低收入人群，而这部分人群对房价的贡献比较少。

如果你这么认为，未免把问题想得太简单了，娃少的家庭一般都是当地的房奴，上车后发现经济压力过大，不敢再生了。

一般来说，这些房奴都是当地的普通工薪阶层，工资不高也不低，如果不买房，日子可以过得很滋润，买房后压力山大，比纯粹的低等收入家庭的压力还大。

所以，房改后，出生率跟着下降，便不难让人理解了。

但无论是中等收入家庭，还是低等收入家庭，他们少生一个，对国家的GDP就会少贡献一份力量，对整体房价也会产生一定影响。

即便缺失的这部分新生人口，全部来自于普通或贫穷家庭，但他们对我国的GDP和房价也会产生较大影响。

举个形象的例子：100个乡下人在镇里买了100套二手房，卖房的这100个房东拿到钱后，可能会到县里买房，县里的房东拿到钱后，可能会到市里买房……

即便这100个乡下人不买房，而只是到当地的零售店消费，也会对国家的GDP以及房价造成影响。

所以，无论是低等收入家庭，还是中等收入家庭，只要他们少生一个娃，对国家的GDP以及房价就会产生一定的影响。

这就意味着，连续24年逐年下降的出生人口，对我国未来的房价将产生难以逆转的影响，这种影响在未来一两年内可能不明显，但如果时间延伸至未来一二十年，情况可能就大不一样了。

现在，我国的出生率还不如日本，更远远赶不上美国。

所以，*会两**期间有人建议将我国的法定结婚年龄降至18岁。

我实在不明白他是怎么想的，生活压力降不下来，让你生你也不敢生呀！从以上截图不难看出来，影响居民生活压力的关键因素，就是国民经济的支柱产业——房地产。

国家早就意识到了这一点，所以正在大刀阔斧的进行改革，以减少地方对房地产的过度依赖，譬如缩减编外公务员的数量，打破老师的铁饭碗等等。

通过上述方式增加地方财政的收入，让我国的经济尽快“去房地产化”。

我国的老龄化越来越严重，死亡人口将会越来越多，甚至超过新出生人口，所以，公务员和老师的数量也应当相应减少。将这些单位的人员精减下来后，地方可以节省不少财政支出。

举个形象的例子：一个20万人口的小县城，公务员人数有1200人，老师人数有1200人。

他们平均工资4000块，餐补、交通，话费等补贴每月1000块，五险一金每月1500块，每人每个月的平均财政支出实际上高达7000多块。

现在各砍掉200人，总共砍掉400人，那么每个月节省的财政支出，差不多有400×7000块，每一年节省的财政支出差不多有400×7000×12=3,360万。

其实，上述计算很保守，如果具体到某一个编内人员，假如她从22岁工作开始，到65岁退休结束。

他平均每年的工资收入应该超过5,000，加上各种福利奖金，月收入应该超过8000。

这就意味着，她一生的工资收入超过了8000×12（个月）×43=412万。

退休后，她平均每月的退休金应该能够拿到5000块，假如一共拿了15年，那么他的总退休金收入就是90万。

这就意味着，国家为每一名在编人员的财政总支出，达到了接近500万。

400个在编人员，总的财政支出高达200000万，也就是20个亿。计算周期是从22岁到80岁，平均每年的财政支出也高达3448万。

假如小县城一套房子40万，单价4000块每平米，3,360万相当于90套房子的总价。

假如地皮1000元每平米，3,360万相当于3万平米的地皮。

所以，国家的最新改革举措，能够有效的减少地方对土地财政的过度依赖。

地方摆脱了对土地财政的过度依赖后，就可以将地皮价格给降下来。地皮价格降下来后，房价就会跟着降下来。

小县城地价每平米降500，总房价就可以从40万降到35万。

到那时，泡沫和炒房客将会同时被挤出局，未来10～20年，房价逐年下降，从40万降到20万，实现软着陆并非没有可能。

需要注意的是，砍掉编外人员是从今年*会两**后才开始的，在湖北、内蒙，哈尔滨等多座城市或地区已经开始执行。以哈尔滨为例，原则上未来5年内清理完毕，每年清理20%以上。

*会两**定下来的调子是，未来清理5%左右的编外人员。涉及到的事业编制有医生、教师、城管，辅警等等。

所以，一座20万人规模的小县城，未来几年要清理的编外人员的总数，至少在四五百人以上。平均每年能够为当地节省财政支出多达3000多万。如果不将这部分人砍掉，地方相关部门等于要用财政供养四五百套房，每套房的月供高达7000多块，需要持续供养近60年（80岁减22岁）。

这部分人被砍掉后，在社会上所创造的价值，完全能够抵消他们在体制内所创造的价值。甚至能够创造出更多价值。

目前没买房的人，可以多生娃，等到娃儿长大的那一天，全国房价都降下来了。到时候，你既能买得起房，养老问题也得到解决了！

等到房价稳定，人口可能会渐渐涨起来，但那时国家的房子总数量可能已经接近总人口，全国平均房价只可能下跌，不可能再涨。

据说，最近大量外资流入中国楼市，但这样做只会推高中国的房价，房价一涨，年出生人口只会进一步下降，所以，国家决不会允许以炒房为目的的外资流入中国楼市，这一点大家可以放心。

最后，希望读者擦亮眼睛，不要被网上的一些小道信息迷惑眼睛。

中国的房价是一定会降的，起始时间就是2023年，因为精简编外人员是从今年3月4日*会两**后才开始的，地方财政支出降下来了，可以确保地价不会持续上涨。

需要说明的是，基准地价是由地方相关部门定下的，而开发商在竞夺地皮的时候会导致溢价。

以2021年的土拍为例 。

重庆的溢价率高达38.80%，深圳的溢价率也高达30.90%。这都是开发商激烈竞价的结果。

假设基准地价是1万元每平米，最终的成交价将高达13,000~14,000每平米。

如果通过精简编外人员的方式，将地方财政压力降下来，未来的地价将有望降下来，至少也能够保持稳定。

国家力保房价稳定，可以理解为，房价“稳中有涨”或“稳中有跌”。

未来10~20年内，或更长时间，让房价跌至最低点，也属于稳中有跌，或所谓的“软着陆”。

楼面价会对房价产生重要影响，控制楼面价可以有效的控制房价。

近三年，北京的平均 房价 走势。

从上述截图看得出来，北京的房价跟楼面价有很大关系。如果将楼面价降下来，房价自然会相应下降。

楼面价=地价／建筑基地面积之和。

举个例子：

有一块100平方米的土地，卖了100平米×2000元（土地单价），地价是20万元。 土地单价是2000元。

这100平方米的土地，我用70平米盖房子，总共盖了20层。那么建筑基地面积之和就是70×20=1400平方米。 楼面价就是20万元除以 14=等于1．43万元。楼面单价143元—— 当然，这样计算是一个笑话，因为，在100平方米的土地上建一栋总的建筑基地面积超过1400平方米的房子，对应的容积率就是14（可以将其简单的理解为土地面积扩增倍数）。而按照国家的规定，19层以上的住宅，容积率不得超过4.5。

按照国家的这个规定，要么把楼层给降下来，要么把绿化给搞上去。譬如100平方米的土地，用22.5平米盖房子，盖20层，建筑基地面积之和就是450平米，容积率是450÷100=4.5。刚好符合国家规定。

所以，在规则下，楼面单价跟土地单价是成正比的，而且比值不会超过4.5。

楼面单价原本可以很低，可是，在个别城区为何居高不下？主要是因为地段太好，把地价给推上去了。以北京市中心为例，普通高层住宅的楼面价高达4.5万每平米。如果不过度依赖土地财政收入，地皮单价有望下降2万每平米。剩下的就是溢价了，开发商争相拿地会推高单价。而且，溢价通常高达30～40%。但只要控制得好，譬如整治学区房、严控中心区人口密度、控制特大城市规模，将非首都功能转移等等，楼面单价下降到2万左右每平米，是完全有可能的。

房价不降新出生人口必然下降，新出生人口下降，必然会反过来作用于楼市和国家GDP。

现在，新一轮全球金融危机正在酝酿，一旦爆发必然会重创我国的楼市。到那时，我国房价将会在几年内实现硬着陆。

2022年，我国的进出口贸易创下了历史新高，达到了40.07万亿。而推动经济发展的三驾马车，分别是“消费”、“投资”和出口。出口一旦严重受阻，经济必然会大幅度下滑，房价自然会跟着大幅度下跌。

到了那时，国家还会像2008年那样，拿出40,000亿刺激经济吗？

我的答案是，如此大规模的经济刺激计划不会再有，但小规模经济刺激计划会有。

其实，国家每年都制定了小规模的经济刺激计划，这些资金流入到了更加需要的领域或行业，国家对这些资金流向的监管也越来越严格。

国家制定小规模经济刺激计划的目的之一，就是为了提高人均收入，希望到2035年为止，人均年收入达到中等发达国家水平。

我国现在的人均年收入是3.69万元，约合5000多美元。而中等发达国家的人均年收入则是8000美元。

等到每一名国人都有钱了，再次爆发全球性金融危机时，就可以通过强大的内需支撑起整个国家的GDP，同时，在国家不出台大规模经济刺激计划的情况下，让中国的楼市不至于以太快的速度实现硬着陆。

未来，我国经济会渐渐去房地产化，但高房价带来的副作用还会持续施加影响，国家要做的就是引导居民合理消费，而不是把热钱都一股脑儿地投向楼市。

目前，我国的房价收入比全球最高，即便居民平均年收入从现在的5000美元，涨到2035年的8000美元，也承担不起居高不下的房价。

房价不降，年出生人口必然下降，新出生人口一降，必然会长期反噬中国的经济和楼市，这个过程会比较缓慢，但渐渐会让人明显感觉到它的影响力。

最后说一下房产税。以我国目前的新出生人口走势，以及世界各国的经济走势，根本没必要出台房产税。

目前，我国的房价正在软着陆，如果房产税出台，大概率会硬着陆，这将与国家希望的“稳房价”背道而驰。

根据我国目前所处的全球经济大环境、国内改革新举措，以及新出生人口走势，房价软着陆只是时间问题。

世界经济发展速度越快，金融危机爆发频率越高，周期越短。

上世纪初，金融危机爆发的时间间隔可能会长达三四十年，但随着世界经济的快速发展，以及全球化的快速推进，金融危机爆发的周期越来越短，席卷速度越来越快，波及范围越来越广。目前是十年左右爆发一次大的危机。

目前硅谷银行已经倒闭，母公司的股票已经被停牌，其资产超2,000亿美元。

虽然硅谷银行的总资产，远远赶不上2008年倒闭的房地美和房利美的资产总和（接近50,000亿美元），但窥一斑而知全豹。

据部分专家分析说，硅谷银行的情况具有独立性，大概率不会演变成全球性的金融危机。

硅谷银行的倒闭，是资金流动问题所致。但银行的资金流动问题，是由个人客户和组织客户共同决定的，问题就出在后者身上。它们因为经营困难或频繁的转存资金，导致银行的资金链出现了问题。

客户的异常存取行为，显然不只会对硅谷银行产生影响，对其它银行也会产生同样的影响。

目前，美国排名前四的银行分别是：1，摩根大通公司，资产2.69万亿美元；2，美国银行，资产2.03万亿美元；3，富国银行，资产1.76万亿美元；4，花旗银行，资产1.63万亿美元；5，美国银行（美国银行的银行控股公司和母公司），资产5331.3亿美元。

后面的其它银行，跟硅谷银行的实力差不多，都是两三千亿美元规模级别的。

据《华街日报》报道，美国目前有多达186家银行，存在跟硅谷银行类似的问题。

所以，硅谷银行的倒闭绝不是孤立问题，在未来一段时间内，其它银行或有可能会面临同样的结局。

如果这些倒闭银行的总资产加起来超过10,000亿美元，那么美国排名前四的银行出现倒闭将是大概率事件。

目前，美联储正在公布新的融资计划，以应对硅谷银行破产事件。

在硅谷银行倒闭之前，美联储为了应对因货币超发而引发的通货膨胀，宣布大幅度持续加息，导致大量客户涌向硅谷银行办理取款手续。

之所以会出现这种情况，要么是因为客户经营困难急需一笔资金，要么是因为客户想将钱从一家银行转存至另外一家银行。

与此同时，硅谷银行贷出去的钱，由于*款贷**期限太长，短时间内收不回来，最终出现了资金链断裂。

美国的通货膨胀还在持续，但美联储为了避免银行倒闭潮的出现，2023年应该会停止加息。

美联储停止加息后，客户把钱存进银行利息少，不划算，如果不及时投资出去，货币的购买力会越来越低，低到比存进银行还不划算。投资出去吧，各行各业发展速度都很慢，唯有房地产等少数产业相对比较坚挺。

值得一提的是，美国的支柱产业也是房地产。在美国，房地产创造的GDP，占据了总GDP的12.9%，远高于我国的7.5%。

美国的平均房价也远远高于我国，达到了4万元每平米，繁华地段的房价已经突破了40万元每平米，跟我国香港地区的房价有得一拼。

当然，欧美其它国家的楼市也差不多，几乎都是本国的支柱产业，房价也是出奇的高。

所以，如果美联储不加息，美国房价会继续上扬，只不过，引发新一轮金融危机的时间，会略微滞后于硅谷银行破产的时间，但这个时间不会很长。

正因如此，大量外资融入我国房地产行业，但我国已经定调楼市发展方向，房住不炒！

所以，这些专以炒楼为目的的外资，大概率会回流到自己国家的房产行业，或被迫分流至其它行业。

热钱都被房产锁住了，那些以炒房为目的的个人或组织，一旦手头上的资金流出现问题，就有可能像硅谷银行那样陷入破产的境地。

综上所述，由于对本国金融行业的监管力度不够等原因，欧美国家爆发新一轮金融危机只是时间早晚问题，而我国受新一轮金融危机的波及，也只是时间早晚问题！