合肥第三轮集中供地计划公布，21宗超2327亩地块来袭。第一楼市新媒体联袂克而瑞、信和行，推出大型重磅策划 《聚焦11.29合肥土拍盛宴》 ，航拍地块现状，权威解读地块信息、规则，敬请期待！
2019年， 滨湖共有7宗涉宅地出让 ，我们熟悉的 融创滨湖印、禹洲绿城蘭园、中海九樾、华润昆仑御 等项目便是这一年进场；
2020年， 滨湖仅有2宗涉宅地出让 ， 阳光城檀悦 和 佳兆业滨湖和鸣 ，都在不同时刻推动了楼市升温，但随着滨湖市场供不应求形势加剧，滨湖二手房迅速上扬，并由此波及到其它各区；
2021年，上半年第一批次集中供地，滨湖出让 3宗地 ，眼下第三批次集中供地，滨湖再挂出 5宗地 ，数量上已经超过了19年。下面是5宗地的航拍视频：
当然，我们也不确定土拍当天能否全部拍出，但在这个颇为微妙的风向上，最热门的滨湖有了这么多的地块，这5宗地也都要求“竞品质”，再加上土拍政策、竞拍要求等也有了变化，颇有意味，令人琢磨。
下面，跟随我们的视角，来对每宗地进行细致的解读。
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一、省府东临靠十五里河2宗地
滨湖省府东，位于南淝河路与福州路交口的南北两侧各有一宗地出让。
下图是福州路以北 BK202105号地 ， 47.5亩 ，容积率 1.8 ，须 配建保障性租赁住房20 %，商品住宅（毛坯）平均备案均价 24590元/平 。
该地块竞得人须同步修建地块外万泉河路南侧和南淝河路西侧的公共绿地、地块西侧南北向的规划支路。
福州路南侧 BK202106号地，133.54亩 ，其中 居住61亩 ，容积率2.2，须配建保证新租赁住房15%，商品住宅（毛坯）平均备案均价 23565元/平 ，教育用地72.54亩。
该地块竞得人须同步修建 1所60班小学 、紫云路北侧和南淝河路西侧的公共绿地、地块间南北向的规划支路，这所小学应是此前规划的 福州路小学 。
现场来看，BK202105号地比较平整，BK202106号地内有较大面积的水塘，周边道路修建完整，利于后期进场工程建设和新房销售。
当然，现场也能看到，周边除了沁园、润园安置小区外，目前都是空地状态，我们可以对此前公示的规划，05、06号地南边的黄色地块中，部分为 义城安置小区点 ，可出让的 居住地可能会有，但不多 ，白地应是地铁7号线停车场。
所以说，这两块地别看现在比较荒凉，但开发规划也接近饱和了。
值得一提的是，探地当天我也遇到了一些房企前来，比如 中海 ，地块吸引力可见一斑。
这两宗地最明显的优势自然是临靠十五里河的生态环境享受，适合改善型客户，而 偏大户型的改善住宅 也是当滨湖新房供应的明显特征。当然缺点就是缺少大型商场等配套，需要较长时间开发。
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二、保利和光尘樾北138.87亩地
位于扬子江路与上海路交口的BK202107号地， 占地138.87亩， 其中分为四个小地块，2宗居住地分别为 21.5亩（容积率2.5）、44.5亩（容积率2.2） ，1宗商业地17.6亩，以及1宗教育用地55.27亩。
按要求，该地块商品住宅（毛坯）平均备案均价 24847元/平 ，住宅须使用装配式建筑技术，装配率不低于30%。
此外，竞得人须配建保障性租赁住房20%，同步修建 1所48班小学（规划为泉州路小学） 、上海路东侧的公共绿地、商业地块内规划的110KV变电站和开闭所两个项目的土建工程、两条规划支路。
上图所示为此前公示的规划，可以看到在南京路北侧还有一宗教育用地，规划为 24班初中 ，商业地块靠近上海路，两宗居住地在泉州路两侧，靠近扬子江路。
客观上来说，该地块居住地总计只有66亩，加上配建租赁住房部分， 开发成本确实不低 ，但另一方面，随着保利和光尘樾已基本清盘， 该地块未来的销售前景可能会比南淝河路边上的两宗地还要好。
上图所示，07号地毗邻的福建路东边是义城安置点，西边与上海路一路之隔规划有 3宗居住地 ，也就是在俗称的“ 省府中轴 ”内，这可能是未来几年内滨湖最令人关注的“王炸”地块，至于何时挂牌，不用问，问就是等。
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三、方兴大道南北两宗居住地
位于方兴大道与玉龙路交口南北两侧将有两宗地出让，分别为 BK202108号地，占地69.08亩 （ 居住32.34亩 、商业32.34亩、公园绿地4.4亩），BK202109号地， 占地42.76亩 （ 居住34.19亩 、教育8.57亩）。
BK202108号地居住容积率2.0，商品住宅（毛坯）平均备案均价 25433元/平 ，须配建保障性租赁住房35%，同步修建玉龙路东侧的公共绿地。
BK202109号地居住容积率1.8，商品住宅（毛坯）平均备案均价 23968元/平，须配建保障性租赁住房25%，
因为航拍透视图的缘故，看上去两宗地相差巨大，但实际没有那么大，当然两宗地的共同情况是， 居住占地都比较少，各有商业、教育等代建成本，都要求使用装配式建筑技术，装配率不低于30% 。
大家应该也注意到了，BK202108号地规定的商品住宅（毛坯）平均备案均价是此次滨湖所有地块中最高的，原因也很简单，该地块位于 46中+师范附小双本部学区内 ，该学区的学区房近几年“涨势凶猛”，被列入了合肥首批学区房指导价范围中。
不过即使考虑到精装修备案，实际 预估可能会在3万/平左右 ，这价格也比书香门第、文华阁等小区低太多了。更何况，区域内在售新房即将告罄，仅有 联发正荣滨语听湖 尚未入市。
当然，这两宗地也有明显的硬伤，方兴大道、玉龙路两条快速路不可避免的带来一定的 噪声影响 。
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四、专家剖析滨湖地块
本次供地，我们也邀请了行业内的专家来进行专业的解读和剖析，给大家以参考。
信和行地产咨询有限公司华东区域公司总经理 王祥
这次滨湖批量供地，我觉得不仅是政府在响应、平抑市场需求，还有另外一个层面，就是当前国内的经济环境不是特别理想，再加上楼市政策一直处于调控周期内，房地产市场行情非常不容乐观，很多房企的资金断裂，甚至导致很多房企倒闭， 合肥政府在这个时候供地也是出于稳定市场预期，保证合肥房产市场平稳的过渡 。
这五宗地实际出让面积大概400多亩，但真正住宅的用地面积在230多亩，按容积率2.2左右算，基本上能够供应3000多套商品房，是一个中规中矩的数量，因为它还牵扯到一些配套的建设等等。
那么对接下来的楼市影响，我觉得有以下几点：
第一，因为滨湖是整个安徽省以及合肥楼市的焦点和热点，那么这一批土地供给，在未来，尤其是明年，势必会保证整个滨湖市场的热度和关注度。
滨湖楼市的热度和关注度， 势必会带动整个合肥楼市保持一个稳定的发展，对全省的楼市也有一定的积极影响。
第二，我刚才也谈到，这400多亩地中实际住宅地仅230多亩，它对楼市供给或成交的影响有，但也比较有限， 它更多的是在维稳及保持整个滨湖市场的热度，满足一定的市场需求 。
今年下半年，可以说到未来一段时间周期内，大宗商品，包括水泥、建材、铝材等，都在不同的涨价通道内，滨湖商品住宅备案价格提升，可以说是随航入市，我觉得这是大环境市场周期内的一个调整。
合肥15年、16年楼市大幅的涨价到现在为止已经有六年多时间，整个市场以及客户对这种涨价过快的周期通过这六年的时间已经消化掉了，可以说得到市场或者客户的认可，我觉得在这个基础之上， 合肥楼市未来要想得到平稳稳健的发展，它的价格势必会有一定平稳的上扬通道，我觉得这个是在合理范围 。
目前其实整个滨湖的房价大部分已经开始回调，这次出现新的价格的提升和竞品质的要求， 我觉得能够有一定的正向影响，但是它不会对市场出现大幅度的提升或者是波动 。
克而瑞安徽区域市场研究经理，金红梅
热土久候多时，第三次集中供地滨湖区罕见大手笔推出5宗涉宅用地，3宗地块位于省府板块，2宗地块位于启动区板块与金融板块之间，累计出让面积431.75亩。拍卖方式全部为“ 价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号 ”。有全新的竞拍方式、严格的竞买要求以及固定的代建成本， 开发商想要拿下滨湖地块也不轻松。
市场分析：2021年1-9月滨湖区供应47万方，成交84万方， 供求比0.57，区域市场严重供不应求。
库存分析：在售项目普遍处于房荒状态，近一年的库存量持续走低，去化周期已不足3个月，截至2021年9月，滨湖区存量为26.64万方，去化周期为2.1个月， 库存紧张，市场机会明显。
全市热点区域滨湖区省府板块，板块内聚集了全市顶尖的交通、商业、生态、教育资源，周边生活配套齐全， 板块内库存不足，价格持续攀升，客户总价承受能力提升。
板块分析：总体来看，省府3宗地—BK202105、BK202106、BK202107地块入市销售存在有较大的机会点， 安全边际较高 。
BK202108、BK202109地块位于启动区板块与金融板块之间，目前区域成熟度较高，地块通达性较好，周边配套齐全,教育资源丰富。
价值点分析：①板块价值判断: 长期来看省府板块价值>滨湖区总体启动区板块与金融板块之间；
②地块价值排序:BK202108、BK202109>BK202107 > BK202105、BK202106地块，BK202108、BK202109地块有滨湖第一梯队学区房合肥师范附小双本部，07地块为中等规模居住地块，更靠近省府板块核心位置，其余次之。
对购房者来说， 这批库存最快也要等到明年中旬上市 。而当前滨湖区已有的3大纯新盘，预计最快明年上半年上市。如果滨湖5宗地块全部成交，届时8大纯新盘入市，滨湖房荒情况将得到进一步缓解。