01
惠济区的若干特点
1、惠济区原名邙山区，从建区开始，区政府办公地点一直在金水区。2004年5月1日改名为惠济区之后，区政府才搬到了开元路。
改名原因大概是邙山埋葬过24位帝王，以及几百位王侯将相、历史名人。
提起邙山，人们便会想起“生于苏杭，葬于北邙”。有些人觉得不太吉利，不过，毛主席四次视察郑州，都住在邙山区的黄河迎宾所。
之所以改为惠济，是因为隋唐京杭大运河通济渠（现索须河）从惠济区北部经过，运河上有座惠济桥，桥边有个惠济镇。
2、惠济区是郑州几个区中，形状最独特的，很像龙。
头朝东方，下方恰好是北龙湖。尾接邙山，是楚汉争霸的古战场。背担黄河，拱卫着整个郑州。
如果将郑州比作一个宫殿，惠济区就像屹立在这座宫殿上方的吉兽，非常霸气。
惠济区和北龙湖像两条龙▼
3、大概是受邙山、黄河，以及外形的影响，惠济区的风景非常漂亮，非常宜居，一直是郑州人向往的富贵之地。
治理中的贾鲁河▼
迎宾路是郑州最早的别墅聚居区之一，有迎宾路三号、甲六院、九郡弘、大河龙城、御翠园等等若干别墅。前三个别墅在凑“三六九”吉祥数字，后两个别墅都有非富即贵的意思。
4、惠济区不再审批别墅用地之后，便吸引了一大批改善购房者，不知不觉间，惠济区所剩的住宅用地已经不多了。
目前还有大片住宅土地的区域，主要有龙头——马头岗机场附近，龙腹西北角以及部分龙尾。
三块地的位置都比较偏僻和荒凉，距离主城区和惠济核心区都比较远。
除了标注有地的地方，其它地方都基本没地了▼
下面我们仔细地看。
02
龙腹之地
龙腹北起黄河，南到连霍高速，西起京广铁路，东到中州大道-G107，是惠济区的核心区域，区域内交通、教育、医疗等配套最为成熟。
龙腹可由文化路与大河路（北四环）分为四个部分：东南区、东北区、西南区、西北区。
除西北区域之外，其它几个区域的住宅用地都已基本没有了。
1、东南区比较安静，像上文所说的别墅迎宾路三号、甲六院、九郡弘等都集中在这里。
目前区域内在售楼盘只有两个：迎宾路三号和正弘府。
迎宾路三号只剩下别墅。正弘府是高层，占地只有63亩，均价15500元，但非常抢手，需要全款或者首付60%，另外加18万的车位。
建业花园里暂时清盘，明年或者后年可能有三期或四期入市，但到时候应该也需要抢购。
富力建业尚悦居暂时无房可售，后期地块主要在龙头部分，我们下面再讲。
2、西南区域很大，但土地基本被“瓜分殆尽”。
从上图中能看出，开发商在该区域都是大块大块拿地。
正商家河家占地约1500多亩。
融创中原宸院占地约700多亩。
锦艺四季城占地约2300多亩。
碧源月湖占地2000多亩。
融创大河宸院占地约9500多亩（一部分在西北区域）。
天河龙城占地800多亩（土地比较复杂）。
民安北郡占地约2000亩（图中标注为北郡与云城），最后地块与万科合作，项目名为万科民安云城。
不过，也不能说这些项目就一定有这么大，项目后续地块被截胡也不是没有发生过，像中海湖滨世家项目就是从碧源月湖虎口夺食。
该区域的楼盘中，笔者比较看好正商家河家和中原宸院，一则两个项目都在2号线地铁口，二则价格都在13000元左右。
锦艺四季城，前段时间开盘，价格涨了1000元，均价15000元。
中海湖滨世家面朝月湖，南侧是惠济万达，价格未定。
3、东北和西北区域
准确的说，这两个区域应该叫惠济新区，是惠济区接下来发展的重点。未来规划是“一核、一园、两带”。
“一核”即建设地标性区域，引进国内外知名企业，大力发展商务、旅游、文化产业链，打造高端商务综合体项目。
“一园”即利用区域万亩水网平原地势低洼的独特优势，规划建设集城市湿地、文化湿地和农耕湿地为一体的惠济万亩湿地公园。
“两带”即索须河滨水旅游产业带、沿黄特色小镇产业带。按照“一公里一景观”思路，依托历史文化，打造成郑州北部滨水产业旅游带。
所以，未来这里应该是惠济区环境最好的区域，也是郑州主城区最后的改善区域。
开发商在这里也是大块大块拿地，除了国控碧桂园天澜只有160亩以外，其它项目占地面积一个比一个大。
正商林语溪岸480亩。
和昌林与城约979亩。
万科天伦紫台3400多亩。
融创大河宸院9500多亩。
林语溪岸已是尾盘，只剩大户型，均价12000元。
万科天伦紫台在售三期，均价14000元，区域内价格最高。
大河宸院，均价12700元。
和昌林与城均价11500元。
几个楼盘中，综合价格、区位等因素，发展潜力最大的我认为是和昌林与城。
一是因为和昌前两年在该区域内开发的怡丰森林湖已经交房，笔者有朋友在此居住，所以我去过很多次，感觉小区绿化很好，树木郁郁葱葱，还有假山、流水，非常安静。周围环境也很好，打开窗户就一望无际的河流和田野，非常宜居。
和昌林与城我也去看过很多次，容积率1.99，绿化率36%，以小高层和多层叠墅为主，户型设计比较合理，绿化率也高，整体感觉比怡丰森林湖还要好一点。
不过，我最喜欢的还是它旁边自建的公园，有雕塑、有沙滩、有云朵，安利一把，周末可以带孩子去玩。
二是我们再看一下规划图，区域内的商务、办公等用地，主要集中在和昌林与城西边。
这就意味着，上文中所说的惠济新区的“一核”打造高端商务综合体项目，就在这一块。而“两带”中的索须河滨水旅游产业带，也主要集中在这里。
既有高端商务又有滨水旅游产业，两者都是惠济区未来发展的重点，所以，这里会是惠济新区的核心区域，我认为最有发展潜力。而和昌林与城又是该区域中价格最低的楼盘，所以潜力也就越大。
03
腿部支柱
龙腿是惠济区连霍高速以南区域，夹在金水区和高新区之间，和主城区无缝衔接，区域内地铁3、4号线交叉而过，有省体育中心、宜家、郑大附属医院等，配套十分成熟，土地已基本开发完毕，目前只有两个在售楼盘。
图中数字3、4为地铁，民安江山府红色地块为宜家▼
万科民安江山府位置很好，南边是宜家，东北角是省实验国基路小学（规划中）国。项目距离地铁3号线大概500米，是标准地铁盘，售价在20000-23000元之间。
多说几句万科，笔者特别佩服万科的操盘能力，只要是主城区地块，不管位置怎么样，万科都能做成溢价很高的产品。
郑纺机在万科操盘之前，大家都觉得那个位置一般，周围都是老破小，还挨着铁路，南阳路又比较拥挤。但万科美景世玠卖到23000元以上，还被疯抢，导致一大批郑州人惊呼，主城区重新崛起了。
但是，与世玠一路之隔的泉舜上城17000元大家都觉得太贵。
高铁西广场附近的万科誉，硬生生把公寓卖到了18000元以上，也是销售一空。但今年高铁东广场的华润、楷林的公寓才卖13000元。还有很多例子，像万科美景龙堂、万科城都是如此。
一般开发商和万科的差距还是很大啊。
所以，现在很多人觉得万科民安江山府20000-23000元贵了。但我觉得，以万科的能力，用不了多久，大家就会觉得这个价格真值。
兴隆城位置也不错，主城区三环内，均价15000元。优势很明显，距离3号线约800米，签约了北师大中国教育创新研究院惠济区创新实验小学和中学。
但劣势也比较明显，西边250米，东边170米都是铁路，另外西边又紧临京广快速，以后会有一定噪音。不过，笔者亲测，只要关上双层窗户，可以有效避免噪音，刚需可以选择。
04
龙头和龙尾
龙头主要是中州大道-G107以东区域，目前没有在售楼盘，不过富力建业尚悦居的808公顷（约12120亩）土地，大部分在这里，但不知道什么时候开发。
龙头▼
该区域的优势是在中州大道以东，劣势是周围荒凉，南侧就是马头岗机场，机场短期内不会搬迁，另外区域10年内估计不会有地铁。
龙尾主要在京广铁路以西，位置较偏，周围也非常荒凉，但环境很好，有大面积绿地以及古荥汉文化遗址，适合改善人群。
龙尾▼
目前区域内在售的只有正商河峪洲，占地约10000亩，首期地块1362亩，高层9500元，洋房10500元。
正商的大盘操盘能力比较强，正商红河谷和智慧城都是千亩大盘，已经成了南龙湖的标杆楼盘。家河家也是千亩大盘，卖的很不错。
但是河峪洲与以上三个楼盘都不同，项目位置较偏，周围没有友商，一切配套都要靠自身完成，像商业、学校等都需要自建，成熟起来肯定很慢，可以参考洞林湖的新田城。
关键是项目又处于郑州主要发展方向的反方向上，周围还没有地铁。真的是一道难啃的骨头，不知道正商能不能续写辉煌。
05
惠济区的惊喜与恐慌
把惠济区的所有区域分析完之后，我突然感到了一丝丝惊喜和恐慌。
惊喜的是惠济区发展的太快了。
纵观郑州三环到四环的发展情况，除了郑东以外，惠济区已成了最成熟的区域。郑西的常西湖新区、郑南的二七运河新区和管南都还有大片大片的土地尚未开发。
四五年前，我们还觉得惠济区是没有商业、鲜有人居住的大郊区、大农村，四五年之后，万达开业了，地铁也要开通了，惠济特色商业中心也建成了，各个小区都住满了人，甚至惠济区的住宅用地都快没了。
惠济区发展之快，超出了大部分人的想像。
恐慌的是购房者在惠济区的选择已经不多了。
四环内，除了正商家河家、中原宸院、大河宸院、锦艺四季城、中海湖滨世家、民安云城、正弘城等7几个楼盘之外，已经没了土地。
而中海湖滨世家和正弘城只有63亩，民安云城只有78亩，这几个项目清盘之后，四环内的惠济区，就只剩下了4个大盘。
四环外也只有和昌林与城、融创大河宸院和万科天伦紫台三个楼盘了。
这就意味着像今天这般，竞争激烈，相继推出特价房的时代将一去不复返。这就意味着“狼多肉少”了，开发商开始掌握了主动权。
这还意味着，以后想在惠济区买房的人，大概率要跑黄河边了。
俗话说，不到黄河心不死。我真的不希望，有一天，郑漂连黄河边的房子也买不起。