好久不写城北了，自从10月份复地、宝龙、万象、瑜憬尚府几个项目开完，感觉都没什么特别值得关注的项目了，好在去年城北拍的几块地，最近都要陆陆续续公开了，借着这个机会，结合要上的项目，也来说一说城北的几个板块吧。
今天就先从兴智中心开始吧。
兴智中心，位于南京主城东北角，属于燕子矶街道，是新港开发区的一部分，绕城公路东侧、尧化门北侧。所谓兴智中心，顾名思义，其实就是围绕兴智路两侧打造的一个定位偏刚需属性的居住片区。
兴智中心的诞生，其实不算太久，大概可以追溯到2020年3月20日，当时举办的南京经开区土地推介会，“兴智中心”这一概念首次被官方提及。
但是，兴智中心的土地出让，却要更早一些。2019年7月，当年，初到南京的新希望地产，以36.5亿元拿下了兴智中心的第一块地，就是后来的紫樾府。其后，石榴、苏宁世茂、宝龙、杭州滨江、卓瑞纷纷在兴智中心拿地，目前兴智中心在售+即将预售的项目，共有6个。
兴智中心所在的国家级经济技术开发区（新港开发区），以重工业为主要依托，即便是这两年不断有企业外迁，目前仍然集聚超3000家企业，其中包括300多家外资企业，比较耳熟能详的有LG化学、AO史密斯、夏普电子、博世、西门子等等，主要以制造业为主，也有一些医疗产业。
这些年，城北的工业企业一直在持续外迁，早一些的像燕子矶，在10年前已经将板块内的化工厂悉数搬迁，而新港开发区，转型则相对要温和一些，一边迁出企业，一边也在引导企业进行转型，还会引进一些研发类的企业，像智能制造、激光产业，在当地也颇具规模。
由于工业属性太强，这边一直缺乏相应的人居属性，前期的居住配套，主要集中在新港南面的尧化门板块。尧化门板块经过了几十年的开发，基本上已经没有太多潜力可以挖掘，周边也确实需要一个全新的片区，承接日益增长的居住需求。而兴智中心板块，也是在这样的背景下诞生。
规划上看，兴智中心以住宅，以及相配套的商业、教育为主，由于其位于栖霞大道北侧，和尧化门片区一街之隔，因此，也是同时承担了承接尧化门外溢人口和吸纳新港周边刚需人群两大任务。
应该说，兴智中心有两条中轴线：一条是兴智路的商业中轴，短期能看到的主要以苏宁&世茂的商业、办公和酒店；另一条是恒竞路的交通中轴，主要是依托6号线在兴智中心的三个站点，预计2023年通车。
兴智中心的定位比较明确，就是一个刚需居住板块，板块的优缺点都比较明显，但是 总体而言，还是比较契合刚需的定位。
首先，兴智中心价格整体并不高。
目前板块内在售和即将预售的楼盘，单价基本上都在3w以内，目前城北的几个板块，鼓楼滨江、新玄武、幕府创新区，基本上跟刚需没什么关系；燕子矶、迈皋桥的单价，基本上都在3.5w+（个别老盘除外），渐渐脱离刚需了；纯刚家庭，能选的无外乎尧化门和兴智。
2021年的那次整体性调价，兴智中心作为少数几个涨幅不太明显的板块，多少还是让刚需躁动的心安静了一些。
其次，板块内的基础配套预期比较足。
我前面一直强调， 刚需三件套，地铁、商业和学校。 兴智中心虽然没通地铁，但是6号线是目前南京比较靠前的地铁线路，预计2023年就能通车，这个时间要早于兴智中心大部分住宅的交付日期。
图源：微博 京市铁路
而商业和学校，兴智中心也都有一定的预期（商业的预期不宜过高）。虽然苏宁&世茂目前看来不是很稳，但是还有个新生圩宝龙广场。另外，栖霞区在新版块的学校落地上，也从没让人失望过。
最后，板块的成熟时间会比较快。
不同于现在普遍存在的一些新城，兴智中心，尽管位置不算太靠近市区，但是周边的人口基数还是比较大的，无论是尧化门的外溢人口，还是新港本地的刚需家庭，填满一个不算太大的兴智中心板块，我觉得不算太难。
目前板块内有6个住宅项目在售，如果没有太大的意外，未来两三年，围绕着片区内的三个地铁站，将会形成三个小规模的居住组团。6个小区的体量，大概也足以支撑一定的商业和教育。起码不会存在出行不便、购物无门或者到几公里外上学的尴尬。。。
这三点上看，兴智中心，起码算是一个合格的刚需上车板块。
当然，兴智中心的 发展上限，我认为不是特别高。 主要基于以下两点：
一、板块内高端配套不多。
一个板块未来潜力大不大，规划很重要，但是结合兴智中心的规划和现状，我认为这个板块上限不是太高。
兴智中心，主要是由新港开发区主导，其核心定位，就是一个刚需居住片区，主要配套，还是以满足基本的居住需求为主。相应的，高端配套比较匮乏，比如大型公共设施、自然景观资源等等，都不是太多。
二、工业企业对人居属性的排斥性。
不同于燕子矶整体搬迁后的大规模开发，兴智中心，目前还有相当数量的工业企业暂未搬迁，这也造成一个诡异现象，就是工厂和住宅贴脸，甚至在住宅的地块上，还能清楚的看到工厂的管道和铁罐，图我就不放了，大家自己脑补吧。
当然，这些东西，可能更多的仅仅是停留在视觉冲击上，但是毫无疑问，这肯定不是什么优点。至于这些企业什么时候能搬迁，甚至于搬完，这个确实也无法给出答案。
总之，兴智中心，就是这么一个 想象力不大，但是城北刚需在一定预算内没得选，又不得不选的板块。
至于很多购房者关心的， 兴智中心未来能不能赶上甚至逆袭燕子矶 ，我个人觉得不太可能，毕竟基础的禀赋和发展路径都不太一样，二者可比性还是不太强。
好在，随着这两年燕子矶的一路上行，两者的价差也拉开了，已经不是同价位的产品，至少大部分人不会面临这个选择题了。
兴智中心又要上新盘了，据说是带会所的，等样板间公开，再给大家来一期测评吧。
