2022年住宅市场整体特点表现为：
1：政策方向上，需求端 限购、限售和限贷政策的温和放松；供应端土拍拿地政策的收紧。
2：市场成交情况上，板块热度两极分化严重， 板块价格区间梯队已形成，同时形成明显的刚需区域or改善区域。
3：土地市场上 交易量缩减、中止拍卖和流拍情况增多，住宅用地多数以底价成交为主；房企拿地谨慎、优中选优。
本篇文章同时也根据政策、市场、土拍三个方向分为三篇，本文为第一篇（政策），希望感兴趣的小伙伴们可以点个关注和转发给其他喜欢地产的朋友~
一、西安住房政策回顾（ 需求端新政顺势而为，供应端土地政策逐步收紧 ）
需求端： 放宽购房要求、降低购房成本
保障合理住房需求（放松限购政策要求）
从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。
促进二手住房流通（放松限售政策要求）
住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。
优化各类人群购房政策（增加市场需求量）
在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。
强化住房金融支持 下调*款贷**利率和银行加点（降低购房客户资金成本）
全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房*款贷**首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。调整住房公积金*款贷**首付比例。首次申请住房公积金*款贷**购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%。
通过横向对比成都、杭州、南京等二线城市，我们还是可以发现西安在缴纳社保/个税年限方面要求明显高于其他城市，且无针对多孩、存量转保障性租赁房等可新增购房资格政策；在其余限售、限贷政策上基本一致，所以上半年需求端政策可以叫做 顺势而为，温和刺激，目前市场交易中已出台利好政策并未有明显反馈，新房及二手房市场依然处于横盘阶段，外围板块价格已经有明显下滑。
供应端： 土地政策上逐步收紧，交易量缩减，房企拿地愈发谨慎、流拍等情况多次发生
限制房企拿地资金来源（规范房企经营，防范房企违规拿地行为形成风险）
西安市新规要求，参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。金融机构各类融资资金；房地产产业链上下游关联企业的借款或预付款；自然人、法人、非法人组织的借款；参与竞买企业控制的非房地产企业融资资金等都被杜绝用于土拍。
从严要求监管账户（打击房企高周转模式、腾挪资金）
西安市要求商品房预售资金（包括定金、首付款、购房*款贷**及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。在商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。
预售取证条件提高（房企土地款回收时间延长，资金成本提高）
预售环节，西安市要求开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
拿地方式及销售价格备案两个条件进一步放宽（降低房企配建费用，增加房企经营利润）
对比2021年所出让住宅用地，2022年批次均采取定品质+限房价+限地价+摇号方式出让，取消初始自持租赁住房条件，取消公租房的配建要求。
限价幅度放松，备案价逐步提升；同时限价方式更加灵活，允许毛坯备案+精装包模式进行销售。
因2022年上半年，停工/烂尾项目不断出现，各房企开发商陆续暴雷。西安市出台相关土地、资金监管等新政，目的意在对后续房企销售方面的规范，防止房企形成烂尾的风险转移至购房者身上；但同时变相增加了 房企的运营成本、资金成本以及土地款投入的收回时间。导致房企拿地更加谨慎，同时土地交易量缩减、中止/流拍地块增多，土地市场基本以底价成交为主，同时负面情绪传导至新房、二手房市场导致购房者一致性预期走弱。虽然政策在拿地竞价方式和备案价方面有所放松，但整体来看土地供应端政策仍在逐步收紧。
二、政策趋势与展望（ 将进一步宽松、多维度组合拳维稳房地产市场 ）
背景：
1：地方土地成交量锐减且基本以底价成交为主，多次出现流拍/中止拍卖的情况，财政土地收入下滑明显。
2：2022年房企债券到期规模3417亿元，同期发行规模2068亿元，到期规模高出发行规模39%，意味着新发债无法覆盖到期旧债。如果下半年市场回升有限，销售回现不足，下半年可能还会出现新型“暴雷”现象 。
3：2022年经济下行压力加大，稳地产对稳经济重要性提升，全国性质的政策已经调整为：在“房住不炒”的前提下，“因城施策”发力，支持合理住房需求。
4：西安各板块热度分化明显，历史政策中纳入限购的临潼区、沣西新城等区域热度已经跌入冰点，暂无限购的必要性，需要适度进行放松。
5：改善性购房客户被政策限制较严重，不仅二套住房的按揭首付比例基本在60%左右；同时自己“卖小换大”的原住房受政策影响难以出手。原自住二手房出售→改善购置新房/二手房交易流程受阻。
调整点：
1：改善房企融资环境，加强金融机构对房企的融资力度；
2：按揭二套首付比例政策调整，支持改善性住房需求；
3：LPR及银行加点进一步下调，降低购房者资金成本；
4：限购政策进一步放松，增加市场需求端客户量，同时将临潼区、沣西新城等区域调整至非限购区；
5：拿地政策进一步进行优惠，提升房企经营利润。
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