文/地金君
“3·15”到来之际，房产类的消费纠纷再度成为焦点，即使是买“豪宅”的业主也有自己的烦心事。
日前，有业主爆料称，售价10万+的北京二环高端项目——首开端礼著也偷偷在容积率来了一次“套路”，巧妙将隔壁配建的地上停车及绿地面积挪算入总建筑面积，承诺的2.5的容积率摇身一变成了2.88。
据了解，端礼著项目位于北京丰台区丽泽商务区，由北京怡璟置业有限公司开发建设，该公司的大股东为北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”），持股比例达41％，另外两位股东分别为北京建工地产有限责任公司和北京中海地产有限公司，持股比例分别为39％和20％。
官方资料显示，2021年10月，端礼著地块由首开+建工以41.8亿元+25700㎡保障性租赁住房竞得，溢价率为7.17%，纯商品房楼面价为6.485万/㎡，销售指导价是11.2万/㎡。随后，中海也加入了端礼著，这也是三家房企首次合作北京二环内城项目。
端礼著主流户型为高层产品，总共7栋楼，共406套商品房，户型主要包括130㎡/150㎡/180㎡，以及少量的110㎡的顶层退台户型。
据多家媒体报道，去年6月29日，端礼著首次开盘，仅10分钟就成交49.54亿，卖了292套，总去化率72%。
但就这样一个热销网红楼盘，业主们最近发现自己似乎被“套路”了。
2.5的容积率竟变成2.88
“这个事情其实也是昨天晚上大家才意识到的。此前因为卖房销售的都说容积率2.5，各处宣传材料也都说容积率2.5，我们这些业主此前也不懂怎么计算的，就没自己再算过一次。最近有细心的业主发现了以后，我们大家才猛然明白自己被骗了。”在讲述事情经过时，端礼著的业主表示十分愤怒。
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。据业内人士介绍，对于开发商来说，容积率决定地价在房屋总成本中所占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。一般情况下，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
地金君查询北京市规划和自然资源委员会（简称“北京市规自委”）网站获悉，端礼著项目所在地位于0616-0061地块，R2二类居住用地，土地面积约2.96万平方米，总建筑规模约7.4万平方米，按此计算，其容积率为2.5。
但端礼著业主对地金君表示，端礼著所宣传2.5的容积率其实是掺了水分的，所谓的 2.5 容积率的计算过程合并了位于端礼著小区外北侧的、不属于端礼著小区的0616-0060 地块的规划用地面积。
根据售房合同，0616-0060 地块的用途是为其他小区回迁居民配建地上停车及绿地。
图源：北京市规自委
面对业主的质问，3月8日下午，首开股份端礼著项目工作人员通过微信留言也承认了在计算住房容积率时合并计算了0616—0061地块（端礼著小区所在地块）和0616—0060地块（端礼著北侧，其他小区的停车场及集中绿地用地）的规划用地面积。
照此计算的话，端礼著的容积率并不是之前所计算的2.5，小区的地上建筑规模还应加上0616—0061的1.14万平方米，端礼著真实的容积率应为2.88(=85,399 平米/ 29,601.93 平米 )。
因此业主们认为，这也造成基于一般理解端礼著小区，绿化率不足宣传的30%。
图源：一位业主提供的微信截图
据业主反映，3月10日，在北京端礼著项目售楼处的业主沟通会中，公司项目相关负责人也表示，已购房业主所享有的端礼著小区土地使用权仅包含0616-0061地块、但其宣传的端礼著小区容积率等核心购房指标需合并计算0616-0060地块。
业主表示，端礼著在销售时通过书面、口头等形式对外宣传“端礼著小区的住房容积率为2.5、绿化率为30%”，并通过宣传材料、沙盘讲解等使消费者相信端礼著小区仅指0616-0061地块所在区域位置。
首开股份端礼著项目工作人员在销售时也未对容积率、绿化率等相关指标的计算特殊性作出任何提示、说明、解释，也没有在售楼处公示相关指标特殊计算逻辑的支持性文件，导致已购房业主对首开股份端礼著项目所宣传的端礼著小区容积率、绿化率等核心购房参考指标的理解是基于一般理解，认为首开股份端礼著项目所宣传的“端礼著小区住房容积率为2.5、绿化率为30%”仅指购房合同中所述端礼著小区所在的0616-0061地块。
据业主提供的购房合同可以看到，0616—0061地块的用途为建设商品房项目万泽雅苑（别名：端礼著），合同并未提及要把0616-0060 地块 1.14万平米的建筑面积全部挪至端礼著小区所在的 0616-0061 地块建设。
图源：业主提供的购房合同
针对容积率不实的问题，地金君咨询端礼著的销售人员，销售人员表示，并不清楚这个事情，但端礼著的房屋备案号上写的是2.5。
一般来说，容积率低说明有更多的绿地，景观设计与房屋之间间距也会更好，而且小区的居住环境自然就更好；其次，低容积率人口密度不会拥挤，能为业主带来宽松的生活空间还能确保业主的隐私与安全，建筑规划也会更加开阔，以及降低小区公共空间与设备之间的利用率同时减少损失。
北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师认为，从上述购房者反映的情况及合同约定来看，如果合同里约定了用地范围，约定了容积率，而且用地范围不包括小区北侧的地段，那说明容积率计算是不能包括小区北侧的。
遇到这种情况，消费者应如何维护自己的合法权益？王佳红表示，消费者遇到虚假宣传的，一方面可以向市场监督管理部门投诉，要求市场监督管理部门对该种行为进行调查核实和处理。一方面，建议购房者在签署合同的时候，对合同条款进行仔细查看，尤其是对于小区范围进行仔细核对。
通常来说，一个小区的面积是固定的，如果容积率变高的话，那么其他方面的用地可能会减少，就比如说小区绿化，这样看来端礼著所宣传30％的绿化率还有待考量。
端礼著的业主对地金君表示，希望首开股份端礼著项目应履行自己在销售时做出的宣传，基于一般理解，恢复端礼著小区所在0616-0061地块2.5的容积率、30%的绿化率等核心购房指标数值。
业主们认为，如果首开股份不能如前述恢复销售时所宣传的端礼著小区2.5的容积率、30%的绿化率等核心购房指标数值。请首开股份为愿意退房的业主撤销购房合同、办理退房手续、全额退回房款（不做任何扣留）、依《中华人民共和国消费者权益保护法》向退房业主做出赔偿。请首开股份为不愿意退房的业主，根据实际容积率、绿化率等情况，做出相应赔偿。
资产难掩全年亏损，首开股份业绩首亏
一部首开史，半座北京城。
作为北京本土的老牌开发企业，首开股份2022年业绩也“有点惨”。
不久前，首开股份发布了2022年的业绩预告，公告显示，首开股份预计，2022年度实现归属母公司所有者的净利润亏损了10亿元到15亿元；如果扣除非经常性损益，亏损面会扩大至30亿到35亿。
这是首开股份上市21年来的首次亏损。
对于2022年巨额亏损的原因，首开股份在公告中解释到，受疫情影响，开发项目销售进度放缓，导致收入下滑。
其次，2022年度的结转项目，主要是在市场高点时拿下的高溢价地块，土地成本较高。以上两个原因造成公司报告期房屋销售收入毛利率偏低。
但以上的业绩还是首开补救后的成绩，从2022年底首开股份就进行了一系列的资产出售：
2022年11月9日，首开股份挂牌转让了北京天鸿集团烟台天鸿时代100%股权。
同年11月16日，北京产权交易所信息显示，首开股份拟转让北京发展大厦100%股权及约1.57亿元债权，挂牌起始价为20.4亿元。
随后，首开股份不仅向大股东出售了价值1.8个亿的北京复兴商业城，还把价值3个多亿的北京首城商街摆上货架。
2022年8月份，首开股份还曾挂牌出售北京联宝公寓项目公司，挂牌底价为6.9亿元，按照首开股份持股比例，将至少获得4.24亿元资金。
虽然首开股份一直在卖、卖、卖，但资金的缺口似乎怎么都堵不上。
降负债一直是首开股份的主要任务，据首开股份半年报显示，其剔除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率为145.21%，现金短债比为1.43，成为目前为数不多脚踩两道红线的国企背景开发商，而这还是其大举降负债、降杠杆之后所取得的结果。
近年来，合作开发是首开股份的主要开发方式。
Wind数据显示，首开股份在2018年到2020年之间共获取住宅地块56宗，其中17宗地块在北京，其次则为福州和太原，各拿地7宗。不过，这些地块中少有首开独立开发的项目。
企查查显示，其当前共有192家对外投资企业，其中房地产业152家，租赁和商务服务业26家，金融业、文化体育和娱乐业等14家。
不过，上述众多对外投资企业中，由首开股份全资持股的仅有44家，其余皆为合营或联营。合作伙伴一类是龙湖、华润、金茂、中海、旭辉等头部房企，另外一类则主要是住总、建工、金隅等北京本土企业。
合作开发项目多年来一直作为房地产商扩大经营规模的重要方式，但经过行业最近几年大范围的调整后，合作方之间的关联风险也成为不容忽视的因素。
一位熟悉房地产企业的律师对媒体说，市场上存在的一种“小股操盘”风险，比如大股东拿地后，在内部把一个地块的项目公司划分为几个“小项目”，并转让股权予以不同股东各自操盘。
他表示，其风险在于股东之间“各自为政”，其中一个小股东或“小项目”出现利润下滑等各种问题后，会连累到所有合作股东，因为地块本身是一个项目公司，对外承担责任的是整个项目公司。尤其是最近几年，市场下行周期下，这种风险带来的负面影响更加凸显。
而首开端礼著也是这样一个合作项目。端礼著业主能否如愿争取到属于自己的容积率权益？地金君将持续关注。