上市房企平均毛利率下降到20%以下

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

上市房企陆续发布了2021年的年报。

根据有关机构统计，上市房企发布的2021年业绩公告显示，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%。

这是多年来，上市房企平均毛利率下降到20%以下。

1、 上市房企平均毛利率逐年下降。

2018年为28.77%，2019年为26.96%，2020年为23.35%。经历了2021年惨烈的降价促销回笼现金后，上市房企平均毛利率创下了近年来的新低，只有18.74%。

2、 企业利润率在分化。

2021年万科毛利率是21.8%，碧桂园是17.7%，中海是23.5%，龙湖则高达25.3%。有一半左右的上市房企毛利率在20%以下。

决定企业未来发展前景的，将不再是规模，而是盈利能力。

3、2022年房企的盈利率将持续下降。

主要原因有三点：

第一， 受多种因素制约，楼价不再呈单边上升趋势。开发商项目难以再获得楼价上升带来的利润。尤其是一些“高价地”项目，利润难达预期。

第二， 受资管新规和调控政策的影响，高杠杆高负债企业出现流动性危机，降价促销成为常态。这个过程在2022年还难以结束。

第三， 成本上升。土地成本，人工成本，资金成本，开发税费，目前都处于历史高位。高成本制约了开发商的利润率。

房地产开发项目毛利率在20%左右，将是大家普遍能接受的水平。

3、 上市房企利润率大幅下降，将带来三大影响：

第一， 对上市房企的估值和融资，带来影响。

第二， 企业抗风险能力进一步降低。毛利率20%，是一个偏低的数值，市场稍有波动，项目就会亏损。

第三， 将影响房地产开发的模式。高杠杆，高负债、高周转的运作模式，到了要改变的时候了。