年后的济南楼市，部分新盘由于定价合理，去化率一直不错，比如南边的公元九里，去年我们曾推文分析过，该盘去年首开时候定价直接击穿片区底价，年后随着之前任务的完成，单价略有回调；同样最近首开的碧桂园凤凰首府也是如此，首开价格很合适，去化也不错。
不是济南楼市不行，而是价格没有达到购房者的心理预期。这个城市里还有相当一部分人是有购房能力和购房需求的。
就看价格合不合适。
相比济南部分新盘销售良好，济南二手房市场却呈现出另一种不同的情景，二手挂牌量不断增加，即便年后二手市场迎来一个小阳春，但面对不断增加二手房，整个二手房市场形势不容乐观，部分二手房主心态近乎崩溃（部分，或者说个别…）。
为什么济南部分新盘卖得很好，甚至略有涨价，但二手房却卖不动？原因可能有很多，参考君简要分析一下其中部分原因，欢迎大家留言补充。
一、传统观念影响。
是的，很多人都有一种传统思维，认为二手房是二手的东西，并不是新的，被别人用过了，再继续用会有一种介意的心理，而且还有可能会被邻居街坊说闲话，感觉面子上过不去，被别人说三道四的，所以不太愿意购买二手房。
同时，二手房还有一个大家顾虑的问题，也是老人家最忌讳的。那就是二手房毕竟是从别人手中买过来的，而不是从开发商手中购买，人家对于房屋做了什么以及房屋在你购买之前到底发生过什么，你都无从而知，这也就会使购买者心理存在芥蒂。因为大家都害怕买到的二手房过往发生过不吉利的事，所以这也是老人反对购买二手房的缘由。
二、这个原因最为重要，
济南新房房价相比二手房更具竞争力。
有个朋友找参考君诉苦，2017年年底到2018年年初，没有听从济南楼市参考的建议把二手房卖掉，拖拉到今年想换房，一直在卖房，结果经历如下：
刚挂出去好几个月了，看房的人寥寥无几，期间中介不断电话催促降价可能会有更多意向买家。最后，朋友咬牙降了一些，最后有四个实际谈价的，有两个人砍价太狠没谈，另外有对小情侣价格谈好了家里不同意没买，说要买房就要买新房。
然后最近看得少了，一周一两个带看。
相信，现在正在卖房的，大体都有这样的感受。为什么现在二手房为什么不好卖了？原因很简单。
比如东部刚需最关注的雪山、唐冶、新东站片区：
雪山基本在1.3-1.5万左右，而雪山片区二手房，单价一万三的几乎没有，更多的在1.5万以上。不仅雪山片区，济南其他片区大多有这样的情况。
请用脚投票，你买哪？
如果不是急着买房，有几个人会愿意多花几十万？
新房比二手房便宜太多太多。
更何况新房的额外成本要远低于二手房！
正是以上这些缘由，造成了购买二手房的刚需并不是很多，许多人还是热衷于购买新房。
三、前几年
炒房、投资客手中的二手新房太多。
现在的二手房，有很多是这几年随着炒房客、投资客的增多，购置新房后转变成为二手房的，购置过量也就导致二手房房源一直在积压。2016年到2017年，这段时间这类人群居多，而这些房源正在慢慢入市！
而本身二手房市场的购买力并不是很高，这就会形成一种房价尽管涨了，但是二手房的交易量并没有什么太大的变化，从这也可以看出房价涨跌，其实对于二手房市场的交易量并没有太大的影响。
四、二手房市场秩序不完善，
风险点太多，购房者很难应付。
二手房市场，我们要想购买二手房，那么很多情况下都是跟中介购买，也就是第三方机构。从卖主手中买过来的例子很少，因为大家都是从中介手中购来的二手房，那么在购房过程中就会有很多手续，其中不乏一些黑中介的乱收费，或抬高价格出售的现象，这种现象也是因为现在的二手房市场秩序并不是那么完善，才给了这些黑中介可乘之机！所以，很多人都害怕像中介购买二手房，因为不了解二手房市场的行情，很大程度都是由中介介绍的，所以容易被坑、被骗，这也是大家不愿意购买二手房的原因之一!
关于中介在二手房市场交易中的不规范现象，参考君在之前文章《揭开济南某些“无良”房产中介的丑恶面纱！水有多深？有必要好好认识一下了。》
作为一个买房人，买到一个满意的二手房，至少需要经过多重考验。
考验一：找房。你需要从数以百页的链家、58中的全市房源网页中找出符合你的预算和要求的房源，并且保证这个房源是真的，而不是中介发出来骗你电话的。
考验二：打电话。你从网站上找到真正房主的机会是微乎其微的，电话的那一端非常可能的就是某某房产中介。
考验三：看房。你需要祈祷，你所看到的房子和你从照片和中介的描述中的想象不能差太远。
考验四：法律关系，这个涉及面很广，之前就有很多因为买房卖房最后打官司的情况，房子没卖成，倒赔100多万！残酷教训，发生在济南的真实案例，这个案例我们之前推送过，很有代表性，建议好好看看。
考验五：谈判还价。买房不是淘宝买衣服，还价的难度你自己想。
考验六：合同签订是否公平，而不是显失公平，这取决于自身中介的水平。而且中介的合同往往第一保护的是中介利益，第二是房东，最后才是买房人。不专业的合同，害人不浅。
考验七：和中介谈费，国家收的税费是死的，但是中介费、代办过户费、*款贷**服务费、抵押手续费、*款贷**代办费都是可以和中介谈的，但是人家是专业的，你是业余的，谈判难度估计比房价更大。而且这些费用有些是中介凭空捏造的，他说的是给什么部门了，但是实际上是落入自己的口袋里。你真以为房产中介是靠1%或2%的中介费活的。
考验八：资金监管、交税、过户，几方都得完全配合，哪个环节卡住都不行。比如一个银行征信过不去就可能前功尽弃。并且在这个过程中，房东不能临时变价，但是2016年那种行情，不变价的房东比变价的房东还少。案例详情可以查看，济南买房失败案例！教训太残酷：征信差，房子没买成，倒赔房东40多万。
考验九：如果赶到年关或货币紧缩，银行不能放款，虽有手续下来还是白搭。
考研十：交房，这是最后一个环节，千万要弄好水、电、物业的交接，以及户口问题，一个不慎，会为未来生活带来了无穷的麻烦。
因此，这也是为什么新房卖的欢，但是二手房还是卖不动的主要原因。