我们都知道房贷以前分为固定利率和浮动利率，二者的变换，是在2020年曾有机会选择将存量房贷转为固定利率还是浮动利率，在那之后，房贷的签署就只能是浮动利率了。
浮动利率可简单看成是 LPR+BP的构成：
其中，LPR就是央行每月公布的5年期以上的市场*款贷**报价利率，BP就是不同银行自己加的浮动基点，这里注意，不同开发商，不同地区，不同银行所制定的BP可能是不一样的，这就导致了两个人同时买的房子，同样是浮动利率，但是最后合同上的利率却不一样的情况。例如：
上述是在同样的LPR下，银行加的不同的BP导致最终计算出来的房贷利率不一样，三种情况BP的大小排序是：3<0<1<2。第三种情况是比较特殊的， BP 是个负数，这是某些地区为了刺激房市，政府会允许设置一个利率向下浮动的BP区间，这就会导致最后的利率比LPR还低的情况。
知道了浮动利率的构成，那么房贷利率调整的的两个思路就清楚了，即要么动LPR，要么动BP：
对于LPR，只要国家公布的LPR变了，最新的房贷就会采用最新的LPR来计算。 而存量房贷利率的调整是以年为周期的，第一次放款日对应的月份即为每年的利率调整日，调整后的利率才会采用最新的LPR。（例如你的*款贷**是今年五月放款的，那么即使今年七八月LPR有调整，你的房贷利率也不会马上跟着变，只会等到明年的五月才会根据当时的最新LPR来重新计算新一年的利率）。
那么对于BP，银行合同上当时签的是多少，就永远是多少，不会每年另作调整，除非国家整个有大动作，来调整这个BP，就是网上呼声很高的“存量房贷打折”，这是个美好的愿景...[微笑]
所以总的来说，对于所有人的房贷浮动利率，大家的绿色柱子LPR都是一样的，但是黄色柱子BP是各有所异，所以如果在最开始的时候你的黄色柱子BP就比别人高，那么不管LPR怎么降，你的浮动利率虽然也会跟着变，但是结果总是会比别人高。
下面附上近一年国家公布的最新LPR的变化：
对于BP，1BP=0.01%， 假设是2022.10.20之后的房贷，如果银行加的BP是50BP，则最后的*款贷**利率为4.30%+0.50%=4.80%. 同样， 如果在2022年一月放款的房贷利率是5.9%，那么就可以推算出当时银行加的BP是5.9%-4.6%=1.3%，现在假设10月到明年一月的LPR一直维持4.3%不动，那么到2023年1月房贷利率会调整为4.3%+1.3%=5.6%。