看到这个标题，相信你会和我一样，啊的一声。
嗓子眼捅多了，啊已成习惯。
但这会，我可以告诉大家：是真的。
当然，标题*党**了一点的是，这个即将开卖的新盘，不会所有产品都能到这个价。
3月5日，金沙洲皇冠地王地块的 华润.金沙瑞府 ，开放了示范区。
现场人流
但主要是营销中心和沙盘展示，样板房并没有开放。
1. 究竟何方神圣，敢吹风这么贵？
华润.金沙瑞府最大的卖点，主要是两个：1. 景观 （鹅卵水库+浔峰山山景）； 2. 低密度 （容积率1.8）。
作为一个典型高低配的楼盘，高溢价的是前面的低密产品——叠院， 至于后面的小高层、二类高层，主要是为了做够面积的。
从总图看：前排临湖的位置，给了叠院，几栋高层放在了两侧和后面。
一是考虑景观因素，二是为了叠院日照不被高层遮挡，毕竟，主要还是得靠叠院赚钱的。
你看效果图以为项目是南向北山靠湖，实际上并不是。
叠院（D1#~D18#）朝向为东西向，小高层（G1#~G2#）朝向为东南-西北向，二类高层G3#~G4#为东北-西南向。
金沙瑞府SU模型 建模：谈房
二类高层G3#G4#， 主阳台还是东北向！ 这对喜欢东南和正南的购房者来说，不能不说是个遗憾。
图中屋面绿色的叠院为4层，大概率是上下两叠；紫色屋面为6层，可能为上中下三叠产品。
小高层G1G2#为9层，二类高层G3G4#为16~17层。
楼盘容积率低，总图看日照还不错，当然G3#G4#主阳台东北向另当别论。
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冬至日日照阴影模拟
大寒日日照时长
2. 产品力究竟如何？
由于拿地价格高，预期售价也不低，所以首期产品建面均控制在144㎡以下， 据称是建面143㎡。
但这个玩得也是心跳，到时候施工测绘稍有点误差， 像广船、碧桂园创新城智慧谷项目的“被豪宅”杯具，会不会重演？
再来说说大家关心的价格，由于未取得备案价， 销售暗示叠院价格参考华远云和墅。
华远云和墅单价高达 9万元/㎡ ，但邻近白云新城板块，紧邻省实永平校区和白云山，送得面积可多了：
华远云和墅
叠墅，最大的溢价就是靠送， 一般而言： 上叠有天、中叠有台、下叠有院 。
毕竟在城市里，天空、土地资源，才是最稀缺的。
三叠产品，上中下三叠， 一般中叠最难卖 ，如果不送点啥，就失去叠墅的意义了。
所以华远上叠161~195㎡送天台，下叠181~230㎡送两层地下室/花园， 为了平衡中叠的去化，中叠175~224㎡也找了位置赠送两层地下室/花园。
一样都有送的情况下， 中叠由于上下方便采光好，又成了最抢手的货。
消费者的眼睛，都是雪亮的，南沙区府板块保利半岛中叠建面147㎡，赠送后实用面积高达274㎡，实用率高达200%， 最后，都得实用率来说话。
保利天际叠墅样板房示意图
对于小面积叠墅，能不能买？我的看法是这样的：
叠墅确实有稀缺性，体验不同的居住生活方式，小面积流通也好，但 一 注意实用率 ， 二看周边配套 ，毕竟自住为主，配套还是第一位的。
金色瑞府的实用率如果真能做到200%以上，那实用率还是可以的， 周边配套就略荒凉一些。
金沙瑞府叠院效果图
再来看洋房产品：
二类高层 的A/B/C 三个户型，特色是长阳台、弧形窗。
高层A户型
高层B户型
高层C户型
小高层D户型
A户型3+1房两厅两卫， 第一眼感觉户型结构上很一般，长长的过道，两个次卧面积太小，和厨房差不多。
从客厅走到主卧，过道空间非常局促，还要经过大门口。看上去是为了 压缩面宽 ，才做成这样。
入户门一进门就对着墙壁，玄关太小， 主卧还不是四件套。
但仔细一看其实也有亮点：板楼优势还是大，客厅和主卧都是两面采光，大大的L弧型阳台。
板楼，还是舒服哇！
AB户型拼在一起
BC户型拼在一起
BC两个户型就都是3+1房大横厅南北通透户型，户型本身问题不大，比较常见，但主阳台都是 东北向 ，特别是C户型，只有两间卧室西南，其余都是东北，朝向不够好。
结合朝向总体打分： B户型 （70分）>A户型（65分）>A户型（55分）。
A户型这种，属于优缺点都非常明显，不是一般人所能驾驭。
小高层G1G2栋的 D户型 ，4房两厅两卫、南北通透双阳台、四开间东南向，非常好的户型， 我给95分！
3. 这个价究竟能不能买？
回到最后一个问题， 究竟什么样的单价才能买？
先看看金沙洲价格地图，二手在3~4万，新盘越秀.天悦金沙在4万出头。
1. 叠院
星汇金沙的二手联排别墅，单价在 5~7万/㎡ ， 别墅类产品的价值，是 独栋>联排>叠墅， 如果卖7~8万，考虑是新房，还是可以接受的，如果真卖到8~9万，我个人认为是不值得。
当然两叠比起三叠，单价贵个几千可以理解。
2. 小高层G1G2#
小高层在金沙瑞府楼盘里，算是朝向和户型最好的产品。
但对标的应该是越秀天悦金沙的小高层组团， 而天悦金沙的小高层，均价才3.7~4.2万，和洋房产品差不多！
越秀天悦金沙产品
金沙瑞府小高层面向鹅卵水库，景观会稍好一点，如果小高层单价卖5万还行，如果再贵，也会卖得比较吃力。
3. 二类高层G3G4#
至于高层G3G4#，就不要多说了，简直被越秀天悦金沙高层吊打！
G3G4#是东北向看园景+部分山景， 而比起越秀天悦金沙高层直面的山湖景观，弱太多。
越秀天悦金沙高层洋房山湖景观
单价能开到和天悦金沙一样4万出头就不错了。
想想地价就高达42122元/㎡，这要命啊。
得，靠叠院赚钱吧！
了解越秀天悦金沙的情况，可看文章：
朋友说，这个楼盘，自然景观是广州顶流！
越秀天悦金沙实景图