近日，青岛市发展和改革委员会 青岛市城市管理局 青岛市自然资源和规划局 青岛市住房和城乡建设局等联合发文关于明确 物业服务收费管理中普通住宅界定标准 。

从界定标准来看，建筑面积在144平以上，且该类户型不低于30%的业主们，以后的物业费将极有可能被调整。尤其是之前被认定为普通住宅的高层、洋房和叠拼的业主，以及未来那些符合当前条件的，当被开发商当做普通住宅来宣传的准业主。青岛市对于普通住宅的物业费，限价最高不高于3.02元。而如果被认定为非普的话，物业费则根据前期物业合同执行，物业企业可以拿发改委的这项规定，要求执行新的收费标准。

关于为何界定是144平米为分割线

根据青财源[2010]2号、青政办发[2005]24号、青政办发〔2008〕63号等文件规定，普通住宅的标准如下：实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；住宅小区建筑容积率在1.0以上；将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规则契税税率为百分之三到百分之五，多数区域为百分之三。对自己采购90平方米及以下一般住宅，且该住宅归于家庭仅有住宅的，减按百分之一税率征收契税。购买的房产建筑面积 超过144平米 的需要缴纳的契税是房款的3%，购买的房产 不超过144平米 的需要缴纳的契税是房款的1.5%。在首套房的情况下，购买的房产 不超过90平米 的需要缴纳的契税是房款的1%。

根据以上种种情况，所以就界定到建筑面积为144平米。如融创悦山等项目中超过144平的户数和面积决不低于30%，此前业主享受到的都是普通住宅的物业收费标准。根据本人的理解，这种情况下，是不是可以认为物业有理由，不通过召开全体业主大会，就可以提升这些户型业主的物业费了。如果一旦物业这么做，恐怕又会出现大量的投诉。一旦形成这样的结果，或许最终还将通过司法解决。

历届普通住宅政策及波澜

2018年7月1日实施的《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第371号）第八条规定：“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。”

2019年山东省发展改革委曾发布《关于普通住宅界定标准问题的复函》（鲁发改价格函〔2019〕162号）执行，即：“《山东省定价目录》规定的普通住宅，是指除独栋、双拼、联排等各类别墅之外的住宅。”您所关心的叠拼住宅，属于《山东省定价目录》规定的普通住宅，其前期物业公共服务费实行政府指导价。

2021年2月1日实施的《山东省发展和改革委员会关于公布<山东省定价目录>的通知》（鲁发改价格[2020]1361号）将“普通住宅前期物业服务收费标准”列入政府定价范围。目前我市仍执行山东省发展和改革委员会《关于普通住宅范围界定问题的复函》（鲁发改价格函[2021]112号）对普通住宅的界定，叠拼的前期物业公共费属普通住宅前期物业公共服务费。

实行政府指导价，叠拼以及144以上大平层都享受到3.02元为上限的政府指导价。而如星河湾，龙湖滟澜海岸叠拼，青特悦海府等项目，当时已经执行的物业收费标准已经高于3.02元的上限，业主将物业投诉到城阳市场监督管理局。城阳区市场监督管理局以多家超标收费的物业企业做出过“责令退款”的行政处理。但随后，多家物业联手将城阳区市场监督管理局告上法庭。城阳区法院审理后，判决撤销了城阳区市场监管局的行政行为，理由是“ 普通住宅界定标准及相关规范性文件如何适用尚未明确 ”。此后城阳区市场监管局不服一审判决，上诉到青岛中院。青岛中院最终维持了一审法院的判决。

本次青岛市发改委联合多部门组织的对普通住宅的再次界定，对于原本被定义为普通住宅，而如今去又被排除在外的业主们来说，未来如何界定如何执行此类业主的收费标准是扑朔迷离。 同样的物业区域，享受同样物业服务的对门两户，一家是144平以上，一家144平以下，交不同的物业费，听上去似乎挺有意思。 记得青岛万科紫台，曾经因为商品房业主与经适房业主享用同一个物业服务区域而物业费大相径庭，导致了普通商品房业主投诉不断。