6月19日，深圳罗湖区招商引资暨辉盛国际与铁狮门联袂进驻深润大厦签约仪式举行。据此前通告，辉盛国际与铁狮门向华润置地的附属公司收购深润大厦项目的租赁住房部分。
自2022年以来，全国多地住房租赁板块大宗交易市场活跃，尤以上海最为热门，深圳、成都、苏州、泉州等地也均现交易，热点城市核心板块的重资产，成为内、外资本争夺之地。
在加快建立“租购并举”住房制度的背景下，一方面是 政策端的大力支持 ，体现在土地供应、金融税收、监管等政策的出台；一方面是 需求端的不断新增 ，体现在人口向核心城市流动趋势明显，且房价整体水平较高。
住房租赁行业迎来快速发展期，市场的基本面也佐证了这一点。据统计，2022年，仅上海一地租赁住房投资大宗交易额就超60亿元。在建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的过程中，大宗交易的不断出现反映出住房租赁是一个受青睐的行业。
大宗交易呈上升趋势
去年8月19日，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理宣布收购一处位于上海市五角场新江湾板块的租赁住房项目，正式布局中国租赁住宅市场。据了解，该项目的前身是富力与合景泰富合作开发的上海嘉誉云景租赁住宅项目，交易代价约为13亿元。
此前，全球租赁住房投资运营商睿星资本Greystar、美国规模最大的上市投资管理公司黑石（Blackstone）集团、GIC、基汇资本等均在中国市场有投资动作。
今年初，领盛先后向朗诗青杉资本、建发收购了位于上海市杨浦区的估值为人民币2.53亿元的黄兴大楼、总转让底价为5.76亿元的建发珑庭三栋公寓楼；4月，A股游戏公司世纪华通以6.12亿元收购华侨城持有的上海宝格丽公寓项目公司51%股权。
近期，成都住房租赁市场也备受关注，东方希望中心二期一栋计划面向市场散售的公寓大楼，遭到多家机构的哄抢。该项目位于成都知名的交子公园金融商务区，总建筑面积将近29.63万平方米，规划了一栋写字楼和一栋租赁住房，其中，入市的公寓大楼地上52层，总高度达到174米，总建筑面积超过12万平方米，由总部在上海的东方希望集团开发。
总体而言，随着越来越多投资人参与到住房租赁这一赛道，目前投资人主要分为两类，一类是 大型国际化投资机构 ，如黑石、博枫、GIC、基汇资本、领盛等；一类是 国内大型金融机构 ，如建信信托、平安不动产等。
缘何资方青睐重资产布局
重资产模式是典型的“持有-运营”模式，即通过自建开发或者收购存量物业，打造租赁住房产品，提供出租运营的模式。与运营管理输出的轻资产模式和承租存量物业运营管理的中资产模式相比，重资产模式具有 投资回报周期长、利润来源多样、融资路径多元 的特点，同时也需要重资产模式企业具备极强的资产管理能力。
不过，在重资产模式下，企业通过收购物业、开发新建获取并持有房源，不仅投入的资金量级较其他两种模式呈几何倍数增加，而且筹建改造所需的时间通常也相对更长，过程中面临的不稳定因素也更多。这就要求企业在融资、投资、开发、设计、建设等环节均具备相匹配的能力和资源。在实践中，房地产开发企业和基金公司往往更具备上述能力和条件。
目前，随着市场大宗交易的活跃表现，ICCRA分析其后边显现的原因主要包含三个层面：一是政策的持续利好和城市更新的激活作用；二是在全球经济持续面临不确定性背景下租赁住房的强抗周期性；三是不同类型基金投资人的进入时机与参与形式选择。
在 住房租赁政策层面 ，在“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的统领下，各项政策有效推进制定；金融政策支持力度持续加大，进一步释放公募REITs和私募基金试点的支持政策；存量盘活作为租赁住房筹集的重要一环，在各级地方政府的政策中广泛提及；规范化、标准化的住房租赁市场监管政策为行业发展“塑形”；因城施策构建有效的保租房筹集、认定、实施、租金评估和规划秩序。一系列政策红利的释放，带来了行业预期的持续向好，并进一步调动市场主体建设保障性租赁住房和市场化长租房的积极性。
在全球经济持续面临不确定性背景下，全球通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，大部分投资人都专注于新经济资产类别，如物流、数据中心以及长租公寓。其中，租赁住房作为另类投资的一个重要渠道，由于经济下滑对租赁住房的影响比其他资产类别例如办公楼或购物中心小得多，以其 较强的抗周期能力 赢得投资者的关注。
根据美国租赁住房REITs分析，其毛利润率水平始终在56%～60%，2020年为59.88%，投资回报率为5.01%；从股价表现来看，从2018—2021年股价复合年均增长率达到16.23%；从综合收益来看，租赁住房REITs派息率稳定，较办公、零售等业态更受投资者青睐。
随着交易的流通，不同类型的基金投资人也不断参与进来。目前，有三类主流基金：一是 机遇型基金 ，这一类基金多愿意参与高质量项目的开发，期待的回报率通过在15%以上；二是 收益型基金 ，这一类基金多愿意参与运营成熟的物业，旨在通过配置长期稳定、波动较小的资产获得预期收益；三是 增值型基金 ，是指通过收购、改造升级、优化运营后退出获得价值，回报率在前两者之间。
而当前阶段， 国内住房租赁市场以投资增值型存量资产为主 ，普遍收购办公及酒店类资产，并计划将其改建为租赁住房投入市场。