书接上回。长沙买房你不得不知道的规划技术小知识（一） 长沙买房你不得不知道的规划技术小知识（二） 长沙买房你不得不知道的规划技术小知识（三）
我们常知的阳台封闭计算全面积，不封闭计算半面积，飘窗不计算面积，等等，都是常见的赠送面积的方式，开发商花了钱建设了这一部分，在计算面积的规则里面要么只计算一半面积，要么不计算面积，客户表面上得到了实惠，何乐而不为？我们下面就来谈谈购房人最关心的面积计算问题。
十二、地下室及半地下室
在低层、多层的底层户型，经常会有地下室赠送。比如市场上的下叠产品，有的地下室高度为5.5-6米，业主后期可以将地下室做一个夹层，可以当卧室，可以当书房，也可以当成娱乐室。
根据规则3.6.1.1 建筑物地下室、半地下室内的停车库和必须的设备用房（报审图纸应进行详细布置和标注，且出具相应的专业设计图纸）以及为其服务的交通设施部分可不计算容积率，其他用房均应按相关规定计算建设容量指标。
这条规则是说除了地下车库和设备用房是不计算容积率的外，其他部分用房是计算建设面积的，到时候开发商这部分建设也是需要交钱的。
我在宁乡碧桂园时代城项目看了项目的叠墅产品，发现他们的地下室在报建的时候是以地下车位报建的，但是样板房把下面的地下空间封闭起来，做成了下叠的地下室，也就是说开发商是卖了三个车位给业主，而业主可以把这三个车位改建成地下室使用，这应该就是对于计算规则的一种巧妙应用。
时代城负一层户型图
负一层改造入户全视觉
负一层改造夹层
负一层改夹层
那有人问，车位做成了地下室怎么停车呢？电梯口那里的三个停车位本来在设计里就没有当成车位用，而是卖给业主后让业主后期改造用的，业主想停车，还可以去对面再买停车位就是了，这个规则就是用停车位的面积赚了房子的钱，还能跟客户说我们赠送了多少面积，这个账对于开发商是很划算的。
以前我们也见到一些在地面一层建车位的，比如鹏基诺亚山林就是这样的，不建地下车库可以给开发商省很多成本。但根据现在的规则，人防车位必须要埋深的，半地下室对于高度也有了要求。
3.6.1.2 符合本规定中地下室、半地下室要求且顶板标高平均高出邻近的城市道路、小区道路或消防车道（没有道路则按周边地坪计算）小于等于0.3米的建筑空间计入地下层，不计算建筑密度。
这个0.3米意味着地下室的开窗也只能是一个高窗，不会像以前一样就是全部露出地面的，那种车库的采光效果才是杠杠的。
十三、坡屋顶
3.6.4.3 形成可通达可使用建筑空间的坡屋顶（含其他斜面结构），结构净高在2.1米及其以上的部位计算全面积和容积率，结构净高在1.2米以上至2.1米以下的部位计算1/2面积和容积率，结构净高在1.2米以下的部分不计算建筑面积。
现在做坡屋顶的项目越来越少了，可能是施工时间比平顶的要长一些吧。就连叠墅顶层也不做坡屋顶了，而是把屋面做成一个空中花园，业主在交房后可以搭个玻璃顶，做成阳光房，完全不计面积，客户使用面积还大一些。比如美的做的叠墅产品，上叠就是这样处理的。
层顶是可以全部做成星空庭院
十四、阳台、套内花园、共享空中花园
3.6.8.1 居住建筑的阳台按正投影面积的1/2计算建筑面积及容积率；封闭阳台按正投影面积计算建筑面积及容积率。
这是我们所熟知的东西，套内花园本质上也是一个阳台，因此按阳台的计算规则去计算面积。
阳台赠送面积是我们最常见的开发商赠送面积的方式，但是这种赠送并不是无限制的。
3.6.7半面积控比的规定，一个户型的计半面积的部分（如阳台、超出规定的飘窗、空调搁板等）不应超过该户套内建筑面积的10%，这个套内建筑面积是不含那些只计算一半面积的部分。
打个比方，一个户型套内建筑面积是89平米，这里面含了阳台只计一半面积5.6平米，飘窗、空调搁板全部不超面积，那么这个户型的赠送面积应为8.3平米。
从这个意义上，户型面积越大，可以赠送的面积也越多，比如像万科魅力之城这个220平米的大户型，就可以做出超大阳台，客厅可以做到两面采光。
万科魅力之城220平米
万科魅力之城220平米样板间
共享空中花园要求层高做到三个标准层高，且是开敞式的，这样可以只计一层建筑面积。这个在以前不少项目中都有探索，三层层高有点像露台了，空间感觉还是挺好的。
现在有一些项目开始做*四代第**产品，本质就是把阳台做大，变成庭院。如果阳台做大了，层高不做高的话，采光是很差的，所以*四代第**把阳台做成两层挑高，且不设柱子，不可以封闭，并且有60%的阳台面积用来做绿化，做成垂直绿化。
并且阳台要错层设置，同一层的阳台不可以在一个采光面上，达到相邻人家不对视，以保证隐私性的问题。
长沙市场上现在有所谓福天藏郡院子的第五代产品，存在的问题就是相邻人家隐私性无法保障，比较方便隔壁老王爬墙，同时挑高阳台上面那一层因为是另一户人家，开窗的话一是被出挑出来的楼板影响采光，二是可以看到下面那户院子的人在干什么。
一个做报建的朋友说，对于一些拿地价格比较高的项目，现在的报建规则稍稍放了一些水的，之前严格的时候严格控制阳台的赠送，根本不会出现有一个房间按阳台报建的情况，比如洋湖的中海阅麓山项目，就有一个卧室的面积是只计一半，也就是按阳台计算面积的。
中海阅麓山142平米，有一个南向空中花园计一半面积
而同处洋湖的中海阅江府则就是普通的阳台赠送，没有出现赠送半个房间的情况，这跟项目售价低，市场好，开发商也不用挖空心思去讨好客户，爱买不买罢了。
中海阅江府148平米，只有南北双向阳台
十五、飘窗（凸窗）
前面在楼间距时也讲过飘窗的问题，主要是宽度不可以超过整个主体外墙长度的60%。
3.6.9中，建筑外墙突出的飘（凸）窗出挑宽度不宜超过0.6米，窗台的结构高度距同层楼地面的高度不宜小于0.3米且不得与楼板相连，同时飘窗宽度不应与房间等宽。
这里讲的是飘窗的宽度最大0.6米，不能与房间同宽。我们在市场上看到的飘窗基本上就是这个宽度，基本上在装分体空调的位置那里会是半堵墙，而不会把飘窗一拉到底，与卧室同宽。这个可能也有节能的考虑，长沙是个两型社会试点区，对于节能这块考虑得比较多一些。
且不可以做假飘窗，必须有0.3米的高度。以前项目有做假飘窗的，业主在装修时可以打掉拓展房间的面积，现在飘窗外面就是百叶窗，下面一般设置成空调位，所以是不可以打掉的。
以前曾有一个顶层的哥们把飘窗打掉拓展面积，虽然顶层已经不太用考虑承重的问题了，但是楼栋的立面也是不可改的，所以物业联合城管是要求哥们恢复原状的。
而且在这条规定里，指出当飘窗的窗台高度大于等于0.45米、出挑宽度小于等于0.6米或窗台高度大于等于0.3米且小于0.45米、窗高小于等于2.1米、出挑宽度小于等于0.6米时可以不计算建筑面积，超过以上范围飘窗就要计算按投影面积的1/2计算面积和容积率。
所以在实际操作中，我们常看到的飘窗高度一般距离地面不高于0.45米，窗高2.1米，这个是不计算面积，就是所谓的赠送。在开发商设计的样板间中，一般把飘窗设计成情调的小所在，放一些抱枕，暗示可以在这里用一本喜欢的书或电影度过慵懒的时光，或者就放一个茶具、红酒杯，还具有社交的功能。
十六、空调搁板
空调搁板的数量也是有限制的，规则就是每个房间配一个，且每个面积不大于1.0平米。如果超过了这个面积，则超出部分也是要计算一半面积的。
另外用于放置分体式空调外机的空调搁板宽度不应大于0.9米，如超过0.9米，空调搁板按其水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率。
这个空调搁板有些项目是做的，比如梅溪湖玺悦就是做的，如下图：
梅溪湖玺悦146平米
有些项目则把空调机位放在飘窗下面，比如时代梅溪领峰，除了在北向做一个设备平台外，南向的飘窗下面百叶内都可以放置空调外机。
时代梅溪领峰146平米
曾看过一个报道，说是保利东郡项目有些户型的空调机位做小了，空调外机是放不下的。我们常看到的那种空调外面挂在外墙上的，大概就是空调机位考虑小了，逼迫业主要把外机挂墙上。
保利东郡105平米
像金茂湾的这两个户型就只做了设备平台，在南向就没有做空调机位，是要业主必须装中央空调，这可能是对于立面的要求吧。
金茂湾125平米
金茂湾194平米
十七、连廊
3.6.12.2 高层住宅的交通、消防连廊，无围护结构有围护设施的按水平投影面积的1/2计算建筑面积及容积率，有围护结构的按正投影面积计算建筑面积及容积率。
这个话的意思是我们现在常见的北向连廊户型北侧连廊一般只做围护设施即栏杆，这样是只计算一半面积的，如果开发商把这个连廊封闭了，那么就要计算全面积了，对于业主而言，公摊就要变大一点点。
以前有一个置业顾问给我介绍这个连廊户型时，说这个比起那个有核心筒集中摆放的塔楼，公摊面积还要小一些，而且是一口咬定的。
我不知道他的自信是哪里来的，可能是项目的营销负责人就是这么给他们灌输的。
现在消防对于电梯前室要求的面积及措施更大更严格了，安全无小事，在这方面是不能为了减小公摊去减配的，电梯前室要求的2.4米是不会少的。
现在把两部电梯拉开了，电梯前室的面积是没有少的，现在又增加了两个中间户面宽那么长的连廊，说面积少了，是因为数学是小学体育老师教的，还是为了卖房子当面撒谎？这个实在没有必要。对于安全这一块，无法掉以轻心，多几个平米的公摊是为了安全，相信客户可以理解的。
集中布置两部电梯的核心筒结构不管怎么说还是非常经济的，但是因为中间那一户或两户是做不到南北通透的，整体的楼形进深也是比较深的，所以这也是现在出现很多连廊户型的原因。那这种传统的塔楼户型会被淘汰么，不会，现在在售的项目还是很多的，你要是觉得中间户不好住，那你就努力多赚点钱，买边户就是了，或者去更好的纯正的两梯两户的板楼。
未完待续，敬请期待。
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