什么是“高标准仓库”，我国目前的情况如何？国内主要的高标准仓库开发商有哪些？

到目前为止，电子商务平台已经在“交付时间”上达到了分钟水平。在这背后，高效存储做出了巨大贡献。随着中国电子商务规模的不断扩大、新零售业的快速发展和制造业的高端升级，传统仓库已难以跟上时代的发展，为公众提供丰富的商品种类、高效的配送服务，满足频繁的退货和换货需求，这使得对仓储物流基础设施全面升级的需求更加迫切，人们将注意力转向了“高标准仓库”。

什么是高标仓？

高标准仓库，即“高标准仓储物流设备”，不是传统意义上的“仓库”或“仓库管理”，而是在物流中心枢纽发挥资源提供者的作用，具有仓储、装卸、货物配送等多种功能。

与传统仓库相比，这与高标准仓库的特点密切相关：

• (1)选址逻辑专业，靠近公路、机场、港口等交通枢纽；
• (2)建筑结构先进完善，空间规划容积率约为传统仓库的3倍，可节省40%％-70％占地面积；
• (3)支持互联网和大数据设备，实现高机械化和自动化运行，减少劳动力需求，大大提高效率，降低综合管理成本。

我们国家的高标仓现状如何？

根据招商银行研究院的报告，中国的仓储面积约为10亿平方米，但现代仓储起步较晚。截至2020年，高标准仓库的经营面积仅为7198万平方米。从结构上看，传统仓库效率低下占90%％货物吞吐量，高标仓比例仅占5-10％左右，这也是我国物流成本居高不下的原因。

与此同时，网上购物占社会零比例持续上升，电子商务份额的快速扩大和物流业的繁荣发展带来了强烈的需求，约占高标准仓库需求的70%％左右。来自大型连锁业务的联合采购、大规模配送和精细化管理也更多地依赖于高标准仓库，商品的组织和流通正逐渐从“无序”升级为“有序”。

此外，制造业也是高标准仓库的重要租户。汽车、机械、电子、医药等高端制造业对仓储物流有很高的要求。例如，汽车售后服务面临服务范围广、零部件种类繁多、尺寸和形状不同、操作困难等问题。高标准仓库可以有效解决国家网络规模覆盖和个性化定制需求。

对于仓储项目而言，发展的首要条件是选址。仓储项目与经济发展、产业结构、人口和交通布局网络密切相关。中国的高标准仓库主要集中在这五个领域：

• (1)长三角地区：以上海为中心，辐射昆山、苏州、无锡、太仓、南京、杭州等地；
• (2)珠三角：以广州、深圳为中心，包括东莞、惠州、佛山等周边地区；
• (3)环渤海地区：以北京、天津为中心，包括廊坊、保定、青岛、济南、大连等地；
• (4)西南地区：重庆、成都；
• (5)中部地区：武汉、郑州等。

其中，长三角、珠三角和环渤海地区包括中国超过三分之二的高标准仓库，并保持了良好的租金率。中西部地区投资强劲，已成为增量的主要来源。

国内主要的高标准仓库开发商有哪些？

国内高标准仓库行业参与者众多，开发商大致可分为三类：专业物流仓储开发商、电子商务物流企业、金融系开发商。

与专业开发商相比，电子商务物流企业利用其巨大的产业和税收优势，有望成为一匹黑马。少数领导者以重资产模式布局仓储网络，加快投资优质仓储设施。其中，京东“亚洲一号”仓库是中国高标准仓库的领导者。

*注：不构成任何形式的个股推荐或投资价值评估

一般人怎样投资高标仓？

REITs是“房地产投资信托基金”，即以房地产项目为投资对象的基金，主要投资于仓储物流、高速公路、公园等大型基础设施建设项目。通过公开发行REITs，我们普通人也有机会以较低的门槛参与大型基础设施项目的投资。

截至2022年12月30日，中国共有24家REITS公开发行，涉及7种基础资产类型，发行规模783.61亿元。从中国首批公开发行REITS上市以来的经验来看，仓储物流REITS的抗风险能力十分突出。即使在去年第二季度疫情的影响下，仓储物流的回报率也优于其他资产。

仓储物流属于产权REITs，不同于高速公路等特许经营权REITs。特许经营项目到期后价值为零，因此其现金分配率较高。除了现金流分红，基础资产在未来仍有资产增值空间，而产权项目应更加关注现金流分红和基金净增长收入。