#头条创作挑战赛#

这是熊猫贝贝的第1552篇原创文章

任何行业及其关联市场的重大变革，往往都发生在极端情况之下。

上行阶段，烈火烹油，泡沫充盈，增量行情能够掩盖绝大多数问题和矛盾，赚钱效应能够将很多搭上顺风车的普通人，在短期内实现财富状态巨变；

下行阶段，煎熬难耐，行情萧条，存量环境日益残酷的情况下，出于求生本能，能够激发一个行业以及利益关联群体最大的潜能，想尽一切办法，*局破**生存。

2023年中国绝大多数过去对土地财政高度依赖的城市的楼市，正处于一个一边翘首以盼等待小阳春的到来，一边绞尽脑汁，全力以赴积极自救的极限状态。

行业规则的变革，市场玩法的适应，就这么顺应现实的出现了：

一场巨大的变革，正在楼市展开。

2月8日，《经济日报》在第6版头条位置刊发《大力推动商品房现房销售》，让民众看到了大规模现房销售的可能性。

图片来源：见图

作为官方背景媒体的《经济日报》率先发声，信号意味非凡。

果不其然，文章发出之后，山东、安徽、河南、四川这四个省相继提出，将因地制宜开展现房销售。

一场着眼于未来的楼市变革，正在频繁发出信号。

现房销售，向来是个争议性的话题，但却是民心之所向。

2023年，中国楼市的恢复情况和运行状态，是直接关联中国宏观经济整体复苏走向的，所以，持续了几十年的预售制正式向现房销售模式转变，或许将成为2023年中国楼市，最值得关注的一个规则动态。

这篇文章，就将基于对2023年多地明确试点现房销售动向的复盘梳理，结合对过往预售制利弊的对比，对现房销售模式推行能够给中国当下楼市带来的影响和改变，进行系统深入的讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

复盘梳理：2023年中国楼市现房销售的推进步伐

2023年，中国房地产经济关键运行模式的变革，被按下了加速键。

过去几十年里面，“大力推动商品房现房销售”这样的呼声，是很少出现在官媒的口径中，在高级别的官方会议上，也基本不涉及。

但是从2023年开始，事情有了很大的变化，风向急变，信号迭出，这里为大家进行一个复盘：

• 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位。”

这是国家层面，顶层设计级别，关于现房销售的表述，要求，还有态度表达，第一次出现在如此高规格的会议上。

中国房地产经济，迎来时代信号。

新政策指导下，近一个月时间内，已有山东、安徽、河南、四川等省提出现房销售试点。

• 1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点；
• 2月6日，安徽省住房和城乡建设工作会议提出，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点；
• 2月6日，四川省人民政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡；
• 2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

有依有据，溯源可查，一场着眼于未来的楼市变革，正在频繁发出信号。

预售制和现房销售的模式过渡，这不是小事，更不是容易事，既然是改革，就必然存在阻力，也不会是一蹴而就。

过去几年，模式转换受阻，也有案例：

早在2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。

南京、杭州、苏州、成都、深圳、中山等城市也尝试过现房销售，但杭州、南京在推行一段时间后，就已经暂停了。

2023年，从各省现房销售采取的措施来看，内容集中在两方面：

一是逐步提高预售门槛；

二是鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

其中透露的关键信息是“渐进”，这是有利于保障消费者权益的做法。

提高预售门槛，可让购房者权益得到保障，促使开发商保质保量完成住宅建设，有效减少购房纠纷。因此，“渐进”推行现房销售，有理由也有条件，通过不断改革创新，多做有利于保障消费者权益的事。

没有争议，也不需要说什么大道理，现房销售模式的推进和全国推广动向，毫无疑问对于市场和处于弱势位置的购房群体，是一个能摆上台面的，修复信心，重塑市场秩序的好消息。

万事开头难，不过既然开了头，那就有盼头，是不是？

现房销售模式在中国成为趋势方向，这或许是2023年中国楼市和房地产经济领域，最值得关注的一个规则动向。

图片来源：头条图库

2

从中国内地商品房预售制的前世今生，看到预售制的利弊本质

中国房地产经济能走到今天，预售制可谓功不可没，客观一点评价，毁誉参半是事实。

二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，在改革开放的主旋律之下，市场经济建设需求的大背景之下，国家从中国香港引入了“卖楼花”制度。

从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。

例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。

上世纪90年代，中国内地为了满足面临的六七十年代形成的生育高峰带来的城镇居住需求，通过80年代后期和90年代初期，深圳、广东和海南等地一些楼盘的实验，在1994年7月颁布了《城市房地产管理法》中正式确立了商品房预售制度，对预售条件、监管做出了原则性规定。同年11月，建设部出台了《城市商品房预售管理办法》，分别针对商品房预售的条件、所需证件、开发企业预售登记等方面给予法规上的补充。从此，这个一经出台就在毁誉、争议不断的期房销售方式，登上历史舞台，在中国内地各省份，各大城市中铺展开来。

房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。

毋庸置疑，商品房预售制在解决住房短缺，和快速城镇化方面，如同香港在五六十年代一样，为繁荣市场、经济起到了积极正向、优化资源、多方共赢的作用。

商品房预售制首先解决了聚沙成塔的难题，把社会上的闲散资金集中起来；

其次，降低了开发*款贷**头寸，缓解了信贷压力，极大地支持了其它方面的建设；

第三，提高了开发商持续开发的能力，为繁荣房地产市场注入了资金活力；

第四，通过期房认购，业主及炒房者也确实分享了房价上涨的蛋糕。

这多方共赢的局面基本奠定了市场上升周期，商品房预售制难以被反对呼声撼动的江湖地位。

自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

但是，随着时代的不断前进，中国房地产经济的规模不断的成长，一些不能忽视的模式弊端，也开始不断出现：

商品房预售几个现实弊端和风险：

1、为开发商非法集资和转嫁风险提供便利

开发商利用商品房预售圈钱，这样不仅大大减少了成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上。

2、缺乏第三方监管

开发商把购房者的银行按揭*款贷**作为主要的融资渠道，并且利用制度漏洞，把风险完全转嫁给了消费者和银行。

3、易造成房地产价格泡沫

期房交易类似于期货交易，购买期房的人当中，不乏基于保值、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格过分偏离真实价值，从而为房价下跌埋下祸根，成为国家房地产宏观调控的绊脚石，催生泡沫。

4、预售制是烂尾楼风险的根源

2020年以来，开发商受制于三道红线,融资渠道持续收紧,频繁出现爆雷风险。

二者一叠加,商品房预售制度存在的先天隐忧就愈发显露。

预售制的时间差，就决定了明明是一场商品交易，最后搞得还需要靠运气去拼一把，赌房子能否交付。

无数的民生悲剧，不断在中国楼市出演，甚至在2022年，还在全国掀起了一场声势浩大的“停贷”风波。

模式和时代的矛盾冲突，以及风险爆发，已经到了需要国家出手的时刻了。

天下苦预售制，久矣。在时代大潮的面前，模式更迭，顺应环境，是必然的结果。有些东西，不管过去多好，属于自己的时代一旦过去，那么被取代和淘汰，没有任何悬念。

图片来源：头条图库

3

现房销售，不仅仅是模式的转变，更是影响中国房地产行业的时代转折点

现房销售的好处显而易见，一手交钱一手交货，如果购房者看不中房子就不会购买，住宅有质量问题也能提前注意到，这将大大减少住宅消费纠纷。

但是，从宏观，还有行业，以及经济运行的角度来看，预售制的模式却是毫无疑问的优势策略。

曾经的房地产黄金时代，商品房预售制能够快速回笼资金，快周转模式对行业加速发展起到了重要作用。进入新的周期，房地产业向新发展模式平稳过渡，保交楼、防风险成为工作重点，现房销售试点也被多地提上议事日程。

不要和时代，和趋势为敌： 现房销售这阵风，来得如此急切、迅猛，未来预售制度真的会取消吗？

短期不会，实际上有一个误区认知存在：保交楼、以及烂尾楼风险问题，本质上是预售资金监管不严所致，而并非预售本身有什么问题。

预售模式本身是好的，但是涉及到人性层面，什么制度都需要经历考验。

短期来看，为实现“保交楼”，预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态，政策也将更加规范，各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，促进房地产市场供需两端预期稳定。

但是从中长期来看，现房销售，是必然的未来模式，同样没有争议。

模式调整，涉及利益关系方方面面，过程成本和风险问题没有解决以前，实际上一蹴而就，并不现实。

这个时代趋势，非常关键，2021-2022年，可以说是中国房地产最难的两年，投资、销售全面下行，房企资金链紧绷，而全方位的救市，因为民众的信心还没恢复，目前也没见到什么起色。

最大的问题，就是市场信心需要修复，而现房销售模式从过去的‘鼓励’升级为‘试点’，这也意味着现房模式改革之路的正式开启。

这是国家层面真正从信心修复层面着手的行业调整。而现房销售模式一旦全面铺开，几个必然的结果是躲不掉的：

第一，市场上80%的中小开发商，将完全出局。

第二，市场上的现房供应量将急剧减少，某些存在供需挤压情况的城市和地区，房价会面对上涨压力。

第三，现房销售对房地产开发企业经营能力带来挑战，这也将影响房地产市场格局。

模式的改变，对应不仅仅是行业影响，更多的，甚至是对于一个行业起到重新洗牌，全面重启的重大冲击。而对应的市场，也会产生很多变化，新的规则，新的玩法，新的市场，新的行情。

图片来源：头条图库

写在最后：

信心比黄金贵重，修复信心，才有未来

在预售制度还没有取消的当下，买房人如何守护好资产，避免买到烂尾楼？

这个问题不是面向大众，而是需要国家层面去考虑解决的“信心问题”。

从“ 预售制 ”→“ 现房销售 ”，整个交易过程更透明，也能倒逼开发商好好做产品，毫无疑问对购房者而言又多了一重保障。

这对当前房地产市场将产生非常大的冲击，甚至有可能推动楼市加快进入新周期。

而从购房群体的角度来看，最重要的是看懂国家在信心层面的修复意图。

国家向信心层面动手，这绝对是一个态度表达和好信号。

所以，从楼市环境和市场参与者的角度来看，2023年，积极呼应国家对现房销售模式的推行和试点，契合时代节奏，很重要。

当然，这对开发商群体而言，毫无疑问是一个更为严峻的现实生死考验，风险出清，资金链压力，没有预售制模式帮助可以往外转移，2023年的行业洗牌和淘汰，或许更为残酷。

这就是经济循环的本质，雷在谁的手上，就容易炸在谁的手上。看清这个本质，很重要。

当政策和市场形成合力，就是水到渠成的那一天，记住，2023年，就算考虑买房，现房为王。

不要将自己的身家性命，去和处于优势位置的开发商去进行人性博弈，存量时代，有存量时代的玩法。

以上，就是对2023年中国多地明确试点现房销售的动向，以及后续走向趋势研判的相关内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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