Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的 《往期详评文章目录》 。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介
珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
广州是一个典型的单中心城市，全市只有一个中心--珠江新城，通过珠江新城带动其他片区发展；而深圳则是一个多中心协调发展的城市，通过大数据识别，至少有五个市中心，分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”；正因为这种区别 ，在房产投资领域板块的选择上，两者是截然不同的。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势（珠江新城）
（1）产业： “ 珠江新城-金融城-琶洲” 组成了广州的“ 黄金三角 ”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城 ，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视 。
（2）位置： 居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁： 板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境： 珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下去咱们继续介绍珠江新城西区的小区。
小区简介（双城国际公寓）
上期文章为大家介绍了珠江新城西区的南天广场，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是 双城国际公寓（中塔产权性质为住宅） 。
双城国际公寓 是珠江新城早期的小户型住宅楼之一，户型涵盖33~65平方（1房1厅/1房0厅），适合适合预算有限、纯粹为了自住/上学不考虑投资回报比的消费者； 与马路对面的铂林国际公寓较为相似，但产品力比后者稍差，交投也相对差一点， 推荐指数：1.5星。
双城国际公寓基本信息：
小区地址： 天河区珠江新城花城大道21号
当前均价：71383 元/平方米
建筑类型： 塔楼
建成年代： 2004 年
开发商： 广州华鹏置业有限公司
物业： 双城物业
物业费用： 2.8元/月/平方米
总户数： 378
总车位： 200
容积率： 3.5
绿化率： 33%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（双城国际公寓）
双城国际公寓 与前几期文章介绍的 南天广场、名门大厦等楼盘 相邻，大部分公共资源为公用，如教育、医疗、公园等，详见下文。
（1）公园
海心沙广场是一个将花艺、园艺与城市建筑艺术融为一体的休闲广场，是天河区的网红打卡圣地，广场距 双城国际公寓 约530米。
（2）交通
双城国际公寓 南临花城大道，北临金穗路，西临广州大道，东临华穗路和华夏路，四通八达，交通优势突显。
●公交：
楼下200米内西北侧的广州大道路边有南方报社公交站，小区楼下50米就是花城大道公交站；途经公交线路有37路、53路、89路、130路、189路、194路、195路、 197路、204路、225路、230路、263路、266路、301A路、305路、562路、 668路、781路、B21路、B9路、节假日公交专线14路、节假日公交专线2路、夜108路、夜23路、夜24路、夜28路、夜34路、夜43路、夜61路、夜88路路等，不换乘即可在珠江新城内部循环，或直达全市各大繁华商圈、公园景点和客运站场，公交出行非常方便。
● 地铁
地铁5号线五羊邨站距小区不到300米，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
双城国际公寓距广州大道内环路入口约1公里，正常情况下5分钟内能上内环路；距华南快速干线花城入口最近线路为3.7公里，正常情况下15分钟内能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：小区1公里内有越秀区儿童福利会幼儿园、燕燕幼儿园、睦心幼儿园和明月幼儿园等，在一路之隔的五羊新城内。
对口小学： 配套小学为 天河区第一小学华穗校区 （原先烈东小学珠江新城校区），学校距 双城国际公寓 约700米，家长接送省时方便，高年级小学生可自行上学放学。
对口中学： 天河区第一小学对应直升初中为 天河中学 （花城校区），学校位于花城大道猎德地铁站旁，距 双城国际公寓 约1700米，初中学生自行上学放学完全没问题。
PS. 据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式， 届时中学学位或存在不确定性 ，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：天河区冼村街杨箕东社区卫生服务站位于华穗路386号2层，距双城国际公寓约400米，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院： 小区附近的三甲医院有广州市妇女儿童医疗中心，距小区仅550米左右；此外，附近几公里内还有中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区日常生活所需，主要依赖大厦底商（1~4层商业裙楼），以及周边写字楼的底商解决，其他的生活娱乐消费需求可以到附近的东塔和西塔。
小区到西塔约700米，步行10分钟可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约1000米，步行15分钟可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！
（6）文化资源
小区距广州大剧院约800米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约1050米，步行18分钟即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约1050米，步行20分钟内即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，大部分集中在西区的写字楼中，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
小区详评（双城国际公寓）
01小区园景
上图为大厦写字楼的入口，位于大厦东侧的华穗路上。
上图是住宅入口，位于大厦北侧的华成南横街上。
上图是大厦的地面停车场，位于住宅入口旁边。
上图是地下停车场出入口，位于大厦的西北角。
大厦北侧住宅入口进来，是一个小花园，可供业主主休闲。
上图是大厦的东南角，东塔为写字楼。
大厦外立面主要铺贴深灰色墙砖，框线处为褐色，整体呈现代建筑风格，远看墙体不显陈旧（上图）。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
双城国际公寓 共3栋31层塔楼，从西往东分别是西塔、中塔和东塔，其中东塔与西塔均为写字楼，只有中塔为住宅（名为公寓，但为住宅性质）。
（2）户型分析
双城国际公寓 户型涵盖 33平方1室0厅~66平方1室1厅，其中最大面积的66平方分布在中塔东西两端，南北各1户，共4户。
本期我们主要介绍30+平方、40+平方和60+平方这几种不同档位的户型，如需了解其他户型，请联系文末助理（客服）。
30户型：
格局： 1房0厅，总建筑面积37.52平方米，南向。
点评： 本户型是大厦面积最小档位的户型之一，分布在中塔的最南端中央，面向花城大道，易受噪音影响；开门即为卧室，没有空间设置客厅餐厅，带独立卫生间和厨房；阳台南向，通风、采光佳。
人群： 适合单身年轻白领。
40户型：
格局：1房0厅，总建筑面积48.88平方米，南向、西向。
点评：本户型是大厦面积中档的户型之一，分布在南侧的东西两端，共2户，互为镜像；对比30+平方户型开门即见床，本户型开门是一个小玄关，方便收纳鞋子等，私密性也更好；户型呈长方形格局且两边开窗（阳台），方便分隔出小客厅，生活会更便利。
人群： 适合单身年轻白领。
60户型：
格局：1房1厅，总建筑面积66平方米，南向。
点评：这是本大厦最大面积的户型之一，分布于中塔东西两端，共4户，互为镜像；本户型为中塔东端的南向户型，为1室1厅格局，方便招待到访客人；客厅和房间均为南向通风、采光佳。
人群： 单身年轻白领或二人无孩小家庭。
（3）户型选择
中塔横截面呈“T”字型（见上图），北面横向分布着8户，南面竖向分布着6户，每层共14户。
从噪音的角度， 因中塔南侧紧靠主干道--花城大道，易受噪音影响，因此优选中塔北侧户型。
从产品的角度，面积最大的户型分布在“T”字上面一横的西端，即上图的07和08单元；其北向的 08单元最为安静，南向07单元通风好，但采光会受东西塔影响；“其余户型，要么易受噪音影响，要么采光一般。
从居住的角度，因为产品均为平层小户型单位，实用率较低，优选面积较大的07和08单元，以提高居住舒适度。
综合以上三个维度， 优选中塔北向08单元，其次是南向的07单元 。
在户型的选择上，还要综合预算、朝向、通风、采光、楼层、噪音等因素来选择：
预算250~300万的买家 ，可以选择33~40平方的户型，如上图所示的02、03、05、06、09、10、13、14单元；喜欢安静的优选中楼层09和10单元，其次是选择采光和通风相对好一点的中楼层06和13单元。
预算350万~400万的买家， 可以45~49平方的户型，如上图所示的01、04、11、12户型，喜欢安静的优选中楼层11单元，喜欢采光好的优选中楼层01单元。
预算450万+的买家， 可以大厦最大的65平方户型，如上图所示的07和08单元，喜欢安静的优选中楼层11单元，喜欢通风好的优选中楼层12单元。
具体选择要看购房者个人对景观、采光、通风、环境噪音以及业主卖家等综合条件评定。除以上介绍的两种代表性改善型户型，其他没有介绍的户型，请看下面我们整理的户型分布表：
注：因中塔与东西塔之间部分中空，部分楼层的户型会有些许出入。
升值潜力
双城国际公寓 于2004年开盘，当年的开盘售价为9000元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出， 双城国际公寓 开盘以来的年均增值速度是12.19 %， 18 年间增值 6.93倍（以当前市场成交价计算） 。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。
总结
本期主要介绍了珠江新城西区的 双城国际公寓 ，共3栋塔楼，西塔为国税局办公楼，东塔为写字楼，只有中塔是住宅。
优点方面：
（1） 地段位置优越，位于广州的宇宙中心--珠江新城，交通便利，两地铁线交汇，公交线路密集；
（2）小区周边 优质公共配套资源丰富，近三甲医院，带优质公立学位，图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近；
（3）当前均价比铂林国际公寓稍低，入手总价相对更低。
缺点方面：
（1）南侧户型容易受花城大道的噪音影响；
（2）珠城西区高楼林立，视野不够开阔；
（3）车位严重不足，车位配比仅1：0.5左右；
（4）3梯14户，密度高，和铂林国际公寓差不多；
（5）产品均为平层小户型，实用率比不上铂林国际公寓的小复式；
（6）不适合家庭居住，多为占用学位后放租。
在实用性方面，铂林国际公寓因为以小复式为主的关系，实用率高，部分户型既适合放租，也适合小家庭自住；而双城国际公寓均为平层产品，户型小+实用率相对低，只适合单身人士居住或占用学位后放租，在客源方面不如铂林。
在均价方面，因实用性不如铂林国际公寓，当前均价亦远低于后者。
在涨幅方面，得益于开盘价远低于铂林国际公寓，开盘以来年均增值速度比后者稍高，但明显低于同板块的其他优质楼盘。
综上， 若考虑自住，选择铂林较大的小复式；若只考虑占用学位后放租，则两者差不多，不过铂林的租金稍微高一点；若考虑以后要转手，据近年的成交数据显示，铂林交投更旺，优选铂林；总的来说，小区只适合单纯为了享受珠江新城优质的配套资源，不计较投资回报比的自住/占用学位购房者。
下期将介绍 其他改善型或豪宅小区 ，敬请留意哦！如果有想了解的楼盘，请在文末留言告诉我们。
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