浙江省住宅小区物业管理办法 (浙江前期物业合同期限)

杭州市物业服务合同

物业项目名称： XX都市花园

项目座落地址： 凤X路181号

委 托 方： XX都市花园第五届业主委员会

受 托 方： 浙江X风物业服务有限公司

签订日期： 年 月 日

杭州市住房保障和房产管理局 编制

使用说明

1、本合同文本为示范文本，适用于杭州市行政区域内业主或业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。合同双方当事人在签订合同之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

2、本示范文本所称甲方为业主或业主大会（业主委员会），乙方为物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签订主体资格的证书、证明文件。

3、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据实际情况对本示范文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。

4、本示范文本中所指物业类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。

5、乙方应在合同签订之日起15日内报物业所在区、县（市）房产主管部门备案。

6、本示范文本条款由杭州市住房保障和房产管理局负责解释。

杭州市物业服务合同

甲方： XX都市花园业主大会

执行机构： XX都市花园第五届业主委员会

业主委员会负责人： 徐X文 联系电话：

通讯地址： 拱墅区XX路181号XX都市花园

邮政编码： 310003

乙方： 浙江XX物业服务有限公司

营业执照注册号： 91330XXX125588111

企业资质证书号： (建)109076 资质等级： 国家壹级

法定代表人： 苏XX 联系电话： 85XXX611

委托代理人： 联系电话： 85XXX611

通讯地址： 杭州市绍兴路XX号XX名苑11幢2层

邮政编码： 310014

根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 XX都市花园 （物业项目名称）提供物业服务事宜, 订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况

物业项目名称： XX都市花园 ；

物业类型： 多层住宅、高层住宅、商务楼寓、商铺

座落位置：杭州市 拱墅 区 长庆 街道 XX 路 181 号；

物业管理区域四至范围（规划平面图）：

东至 东X巷 ；

南至 双X井巷 ；

西至 新X路 ；

北至 凤X路 ；

总建筑面积： 169441 平方米；其中住宅 147858.16 平方米，非住宅 21582.84 平方米。

第二章 服务内容与质量

第二条 　物业服务坚持“质价相符”原则，乙方提供的物业服务执行以下标准：乙方提供的服务质量按《杭州市普通住宅小区物业菜单式服务参考收费标准》规定的 乙 级服务内容与服务标准执行。

第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、 按照乙方提供的服务方案作为服务标准的附件 。

第三章 物业服务费用

第四条 物业服务费用

1、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定每半年预收一次，时间为每年的十二月三十一日前预收次年一至六月份的物业费，六月三十日前预收七月一日至十二月三十一日的物业费，逾期不支付的按应付物业费总额的 2%/天收取违约金。

物业服务费可预收，但预收期限不得超过6个月，本合同的剩余期限不足6个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

2、物业费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准如下：

一期物业管理服务费（按建筑面积）：

高层(13幢2单元、15幢2单元) 0.9 元/月·平方米；

多层（13幢1、3、4单元、15幢1、3、4单元） 0.8 元/月·平方米；

商铺 1.6 元/月·平方米

二期物业管理服务费（按建筑面积）：

高层（7幢、8幢、10幢、11幢） 1.40 元/月·平方米；

多层（1幢、2幢、3幢、5幢1单元、2单元、5幢3单元） 1.30元 /月·平方米；

商住楼（9幢） 2.80 元/月·平方米；

商铺 2.0 元/月·平方米(具体分摊将经业委会讨论后再修改）。

物业服务费收取渠道方式：在物业办公室通过现金缴纳、电子渠道支付宝/微信缴纳、银行转账等。

能耗费计算方式：

经双方协商，甲方同意贴补乙方人工成本 45 万元；如甲方因小区管理需要，要求乙方增设物业服务员工，其增加人员的费用由甲方承担。

乙方服务人员编制：根据物业费收入水平，核算二期人员编制较往年有所消减(人员编制要有空间，灵活调动），具体安排如下：

管理人员：主任1人；部门领班4人；

一期：综合接待0.5人，工程部0.5人；秩序维护员3人；保洁部2人。

二期：综合接待2.5人；工程部2.5人；秩序维护部12人；保洁部13人。

合计人员：41人

1、乙方应在物业服务中心前台显目处设立人员去向牌，包括但不限于以下信息（人员姓名、工种、在岗、请假、公休、公出），并实时更新。发生人员变动情况的，乙方应及时向甲方报备并在30日内补足人员，若经甲方抽查发现乙方未报备的或者30日内未补足的，甲方按200元/人扣除履约保证金。 2、甲方可随时抽查乙方值岗情况，抽查方式：甲方可要求乙方在十五分钟之内集结小区当天在岗人员，十五分钟内不能集结的视为漏岗（注：特殊岗位可不用集结，由乙方项目经理陪同甲方前往工作地点核查）。乙方人员去向牌应与甲方抽查结果一致，不一致（存在漏岗情况）每次按200元/人扣除履约保证金。

遇国家最低工资标准调整和物价指数上涨等，业委会应组织召开业主大会调整物业服务费收费标准。本项目物业在已交付使用的情况下所产生的物业费需按照合同约定的缴费标准缴纳，不得给于业主随意打折，如遇因物业公司原因造成业主损失的由双方协商解决。

3、业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，可予认可，但业主应将租赁协议约定送乙方备案并负连带缴纳责任；

4、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用和公共能耗费；

5、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、小区水系等高能耗设施设备）运行能耗费用，另行按建筑面积向业主分摊。约定二期5幢、7幢、8幢、10幢、11幢能耗费 0.4 元/月·平方米,商务楼 0.8 元/月·平方米），一期13.幢、15幢能耗费在每年的7月根据设备运行按楼层系数等综合计算计费，周期为往年的7月至当年的6月。二期能耗费收支年终按实计算，结余部分转入次年能耗费收入，超支部分在二期经营性收益中列支。

6、本物业范围内（除地下车库外）新增的设施设备，甲方同意其维修养护费用从经营性收益中列支。

7、乙方按照包干制收取物业服务费后，无论盈亏均自行承担。公共区域维修费用按照年度物业公司承担1万元，超出部分提报业委会审批，由业委会从全体业主经营性收益中承担。

第五条 物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（3）办公费用；

（4）管理费分摊；

（5）物业服务企业固定资产折旧；

（6）法定税费；

（7）物业服务企业的利润；

（8）经业主同意的其它费用。

本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

第六条 在本合同期限内，经甲乙双方协商，并征得占人数和面积各三分之二且开会人员中二分之一以上的业主同意，可根据物业服务成本变化情况等因素调整物业服务收费标准。

第四章 物业的经营与管理

第七条 停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的。

2、地下停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位 50 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。（地下车库的维修费用甲方不予承担）乙方承担地下车位保洁/维护，不承担保管责任；

小区路面车位泊位费为本小区业主 100 元/个·月；租赁户及其他住户和临时停车均按小区停车管理办法收取相应停车费：乙方不承担保管责任。

3、本小区业主临时停车的收费标准按业委会制定标准执行（每天、次10元），外来访客车辆原则上不进，特殊情况确实需要进小区的，半小时内免费，超过半小时后按每小时10元收费（不足1小时的按1小时收费），每天封顶50元。

第八条 乙方应根据停车管理规约与特殊情况停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第九条 　本物业管理区域内属于全体业主所有的其他物业共用部位、共用设施设备等如委托乙方经营的，由业委会书面委托授权，所得收益由乙方代管并单独列账。如未经甲方授权，发生乙方擅自向相关方收取业主共有收入（经营性用房租金、电梯广告、停车费等）的情况，属于重大违规事项， 乙方按收取金额退一罚一，如触犯法律，依法追究。路面停车费收入税后的20%归乙方所有，80%归甲方所有，双方按年结算。

第十条 　乙方接受业主、非业主使用人委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。

第五章 双方的权利义务

第十一条 甲方相关的权利义务

（一）代表业主签订、变更、或解除物业管理服务合同，审定乙方的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（二）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；

（三）审议乙方提出的物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的报告；

（四）监督本物业管理区域内物业共用部位、共用设施的收益使用情况；

（五）监督业主履行《业主管理规约》和《物业服务合同》，协助乙方催交物业管理服务费用；

（六）授权乙方对业主、非业主使用人违反《业主管理规约》和《物业服务合同》的行为，依照《业主管理规约》和《物业服务合同》的约定进行劝阻、制止；

（七）法律、法规规定的其他权利义务。

第十二条 乙方相关的权利义务：

（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；

（二）按照国家、省和本市规定的有关物业管理技术标准、行业规范以及合同，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、非业主使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或非业主使用人收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所明码标价；

（五）接受甲方、业主和非业主使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和非业主使用人的投诉；

（六）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；

（七）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关按依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、违规的行为；

（八）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；对业主或非业主使用人违反《管理规约》的行为，针对具体情节并根据情节轻重采取告知、规劝、制止、向有关部门报告；

（九）不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商并经占人数和面积各三分之二且开会人员中二分之一以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；

（十 ）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

（十一）履行住宅物业消防安全责任：

（1）实施物业服务合同约定的消防安全防范服务事项；

（2）制定并实施管理区域的消防安全制度、操作规程和消防档案管理制度，实行消防安全责任制，组织物业服务企业员工消防安全培训；

（3）定期开展管理区域内共用部位的防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保障消防车场地不被占用；

（4）定期进行管理区域内共用消防设施、器材及消防安全标志的维护管理，确保完好有效；

（5）制定灭火和应急疏散预案，定期开展消防演练，根据需要制定针对管理区域内的孤寡老人、残疾人、瘫痪病人等行动不便人员的应急疏散预案；

（6）落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查；

（7）督促业主、物业使用人遵守消防安全管理规定，禁止电动车禁进入电梯以及在楼道内充电，禁止在公共区域私拉电线充电；

（8）配合公安派出所和业主委员会开展消防安全工作；

（9）法律、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全责任。

（十二） 外包单位需报备业委会，业委会有权要求乙方，对不满意的服务单位进行更换，自业委会发函起30日内更换完毕，如乙方没有在规定时间内进行更换的，业委会有权扣除履约保证金1000元/次；

（十三）未经业委会许可的情况下，不得在小区内推销各种产品（世XX集除外）；

（十四）法律、法规规定的其他权利义务。

第十三条 合同签订前，乙方应将履约保证金10万元打入业委会账户。甲方有权根据合同约定，扣除部分或全部履约保证金。履约保证金被扣除后，乙方应在15个工作日内补齐， 若超过30个工作日内仍未补齐，甲方可按银行同期利率计收罚息。

第六章 物业经营管理用房

第十四条 甲方应于合同签订后三日内向乙方提供物业经营管理用房，包括：16会馆101室（42.15 m2）、16会馆102室（26.29m2）、16会馆103室（36.4m2）、16会馆104室（106.02m2）、16会馆105室（49.97m2）和威乙巷20号（271.76m2）共计532.59平方米。

第十五条 物业经营管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主。物业经营管理用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不能擅自改变其用途。

第十六条 甲方应于合同签订后提供乙方员工宿舍（男女宿舍）。

本合同终止时，乙方应当将物业经营管理用房原状及时移交给甲方。

第七章 违约责任

第十七条 在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：

1、因国家规定之不可抗力之事及非乙方能够控制的其他事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和非业主使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因甲方或业主、非业主使用人未及时交纳供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；

6、业主、非业主使用人违反《管理规约》和物业管理区域内规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、非业主使用人产生妨碍和影响的；

7、物业管理区域内发生刑事、治安、火灾案件或第三人行为造成的损害，但乙方有过错的除外；

8、业主或物业使用人未经乙方同意，私下委托乙方工作人员到专有部位提供服务所致之任何损害；

9、自业主或物业使用人在物业公司发布收费公告或告知后仍迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害；自缴清服务费用之时起恢复追偿权利。

第十八条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，对超出标准的部分，业主和非业主使用人有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求乙方双倍返还。

第十九条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第二条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿；乙方预收的物业服务费用或物业服务资金应当返还给相关业主、非业主使用人；造成业主、非业主使用人经济损失的，乙方应予经济赔偿。

若成功续聘，乙方承诺对小区免费做一次停车道闸系统升级改造。

甲方依法解除本合同的，应当在合同期限届满前三个月书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日与甲方或全体业主依法选聘的物业服务企业完成交接手续， 并退出本物业管理区域。如合同终止，选聘物业尚未交接完成的，应按原合同履行至交接手续完成。

第八章 其他事项

第二十条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

第二十 一 条 满意率计算方式=全体业主占比（ 100 %）

业主占比调查方式：需达到三分之二业主参与调查为有效调查，非常满意+比较满意+基本满意/总投票人数× 100% =业主满意率；（投票选项共设：非常满意、比较满意、基本满意、不满意、极不满意）

合同履行一年，甲方应当委托业委会指定的机构筹备物业满意度调查（调查须公平公正，不得有偏向性）。若物业满意度低于60%（不含），业委会有权单方面解除物业服务合同，且不用承担任何违约责任。若物业满意度调查低于70%（不含）-60%（含），甲方有权扣除乙方履约保证金 1万元，履约保证金扣除后，乙方应当在15个工作日内补齐，合同继续履行。若物业满意度调查低于80%（不含）-70%（含），甲方有权扣除乙方履约保证金0.5万元，履约保证金扣除后，乙方应当在15个工作日内补齐，合同继续履行。若物业满意度调查高于或等于80%（含），甲方有权奖励2万元，合同继续履行。

第二十二条 本合同期限届满前三个月，业主委员会应组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前一个月与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第二十三条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理档案、资料以及属于全体业主的财物、个人信息及时完整的移交给甲方，并按照相关规定办理移交和物业项目退出手续。

第二十四条 业主委员会未经业主大会授权及双过半数同意，不得擅自与物业服务企业签订物业服务合同；物业服务企业对业主做出欺诈性宣传或不切实际的承诺，后果由物业服务企业及相关责任人承担。

第二十五条 业主可与非业主使用人就本合同的权利义务进行约定，但非业主使用人违法本合同约定的，业主应承担连带责任。

第二十六条 业主可与非业主使用人就本合同的权利义务进行约定，但非业主使用人违法本合同约定的，业主应承担连带责任。

第二十七条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。

第二十八条 凤起都市花园物业服务费暂按本合同约定的标准收取，如有调整待双方协商后再作最后定价并签订补充协议执行。

第二十九条 本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并报物业所在地区、县（市）房产主管部门备案。

第三十条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向上城区人民法院提起诉讼的方式处理；

第三十一条 本合同下文共计12页，一式 五 份，甲、乙双方各执 二 份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案），具有同等法律效力。

第三十二条 本项目甲、乙双方各条款中附件均为本合同的附件，具有同等法律效力。

第三十三条 本合同自 甲乙双方签字盖章之日 起生效。

附件：

一、物业管理区域划分意见书或规划平面图

二、物业服务内容与服务标准

三、公共能耗费分摊办法

四、《全年度物业服务考核办法》

甲方（签章） 乙方（签章）

执行机构（签章） 法定代表人：

负责人：

年 月

附件一：

物业管理区域划分意见书或规划平面图

附件二：

物业服务内容与服务标准（乙级标准）

附件三：

公共能耗费分摊办法

一、为使各位业主和物业使用人合理分摊本区域的公共能耗费用，制定本办法。

二、本办法所指的公共能耗包括共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行所需的水、电、气（油）等能耗费用。

三、采取预交公共能耗费的，业主、物业使用人预交的公共能耗费不足的，应及时予以补足；若有结余的，将结转入下一周期的公共能耗费用。

四、业主与使用人约定由物业使用人交纳公共能耗分摊费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

五、业主转让物业时，须交清转让之前的公共能耗费。

附件四：

全年度物业服务考核办法

为了建立监督激励机制，落实《物业服务合同》约定的各项工作，提高物业服务水平，特制定本办法。

一、考核和奖罚对象

浙江野风物业服务有限公司

二、考核和奖罚原则

（一）客观公正，实事求是；

（二）注重实绩，合理量化；

（三）分层测评，平均计分；

（四）奖罚分明，收益挂钩。

三、考核方法

（一）全年度打分。

对公共区域清洁卫生，秩序维护，绿化养护，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修等工作进行重点检查或抽查，通过实地勘查和查询有关工作记录，然后由检查人员进行分项打分，全年度计分表：

在检查人员打分的基础上，汇总计算出此次检查的总得分。为了比较客观地反映物业服务情况，在计算总得分时，去掉1个最高分和1个最低分，然后计算出平均得分，全年度打分汇总表见上表所示。由业主委员会将全年度得分进行平均计算。

全年度评分细则：

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