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朝阳区垡头翠成馨园D南区项目介绍
小区名称：翠成馨园小区位置：项目位于朝阳区翠成居民区内开发单位：北京住总房地产开发有限责任公司建筑规模：总建筑面积约25万平米 产权性质：按经济适用住房管理
供暖方式：自采暖、户式燃气壁挂炉供电方式：正式居民用电供水方式：市政供水分户计量，每户设自来水水表一块供气方式：天然气，燃气费按北京市规定价格收费物业公司：北京住总北宇物业服务有限责任公司 物业费标准：2.1元/平方米.月交付时间：现房室内装修：毛坯房购买价格：对接安置房源建筑面积单价为17922元/平方米
周边配套
·交通·
项目周边有城市干道，分别连通东四环和京哈高速，交通极为便利。有专166路、8路、41路、31路、680路、63路、561路、348路、637路等多条线路直达市区；同时地铁七号线“垡头站”与小区近在咫尺，可直达北京西站和环球度假区。
·商业娱乐·
小区商业配套齐全，设有永辉超市等大型购物中心，方便居民日常生活需求，周边紧邻欢乐谷，极大的丰富了小区居民的业余文化生活。
·教育·（翠成馨园配套学校）
项目周边学校有首都师范大学附属朝阳实验小学、黄冈中学、北京联合大学化工生物学院、北京工业大学等。教育在提升区域文化修养的同时，也将为本地区居民带来崭新的生活模式。
翠成馨园D南区小区环境：
（化石营旧城区改造拆装政策）
化石营旧城区改建项目住宅房屋签约意向方案
第一章总则
第一条 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(京政发(2011)27号)、《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》(京建发(2013)450号)和《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法(2012)19号)、《关于进一步做好国有土地上房屋征收补偿决定有关工作的通知》(京建法(2021)2号)、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(京建法(2011)18号)、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》(京建法(2016)19号)等相关规定，结合本项目实际情况，制定本方案。
第二条 本方案适用于对化石营旧城区改建项目征收范围内住宅房屋所有权人、公房承租人及权利人(以下简称“被征收人”)给予补偿。
第三条 房屋征收范围
项目位于化石营地区，征收范围为:东至规划金桐东路北段(规划关东店南街);南至“世纪城市公司”已取得土地边界及朝外大街;西至金桐西路北段(规划东大桥东侧路)、北京*警武**总队用地;北至朝阳北路。(具体以市规划委朝阳分局《关于朝阳区化石营旧城区改建棚户区改造项目规划意见的复函》及附图为准)。
第四条 房屋征收主体
北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室(以下简称“区征收办”)负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作;北京市朝阳区房屋征收事务中心(以下简称“区征收中心”)承担本项目房屋征收与补偿的具体实施工作。
第五条 征收评估机构
通过公开摇号方式，在北京市正阳公证处的见证下，被征收人选定北京百成首信房地产评估有限公司，北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司(变更为:仲量联行(北京)土地房地产评估顾问有限公司)，杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司(变更为:杜鸣联合房地产土地资产评估(北京)有限公司)，北京市国盛房地产评估有限责任公司为本项目房地产价格评估机构(以下简称“评估机构”)负责被征收房屋的评估工作。
第六条 被征收房屋的认定
本项目按照被征收房屋用途和建筑面积给予被征收人房屋价值补偿，不以被征收房屋户籍在册人口数量为补偿依据。被征收房屋按以下原则进行认定:
(一)房屋用途的认定
征收范围内对已登记的房屋，以取得的《房屋所有权
证》、《不动产权证书》记载的用途认定;对改变房屋用途及未登记建筑，由区征收办组织相关部门进行调查、认定和处理，以区征收办公示结果进行认定，在征收范围内公示，给予补偿。
(二)房屋建筑面积的认定1所有权房屋
征收范围内对于已登记的房屋，以取得的《房屋所有权证》、《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》记载的建筑面积认定。
2.承租公房
(1)已按照房改售房政策出售的公房，尚未取得《房
屋所有权证》、《不动产权证书》的，建筑面积按照购买公
有住宅协议书标明的建筑面积认定;
(2)未进*房行**改售房的直管公房及自管公房，以房屋所有权人出具统一确认的房屋建筑面积认定;
①自管公房无产权证明有产权单位的，以产权单位房屋租赁情况的登记表中的建筑面积认定被征收房屋面积。
②自管公房有产权证明无产权单位的，以房屋总面积不超过房屋所有权证登记面积为原则，经居住在本址的所有被征收人同意，以公示面积认定为被征收房屋面积。
③自管公房有产权证明有产权单位的，产权单位出具统一确认单与《租赁合同》有差异的，以不超产权证为原则，以产权单位出具的确认单为准。剩余部分房屋面积按实测计
入未登记建筑予以补助。
(3)其他承租公房，由区征收办组织相关部门进行调查、认定和处理。认定用途为住宅房屋的，以房屋所有权人出具统一确认的房屋建筑面积认定;承租人要求实测房屋面积的，经房屋所有权人及房屋所属同一产权单位的其他被征
收人同意，以测绘机构出具的测绘面积认定。
被征收房屋的用途及建筑面积认定结果以《化石营旧城
区改建项目分户初步评估结果公示》为准。
第七条 被征收人的认定(一)所有权房屋
(1) 征收范围内对已登记的房屋，以取得的《房屋所有权证》、《不动产权证书》记载的房屋所有权人或不动产权利人，认定为被征收人;取得《建设工程规划许可证》记载的建设单位认定为被征收人;被征收房屋为共有的，全部共有人作为一个被征收人进行认定。
(2)房屋所有权人或不动产权利人已故，未进*房行**屋所有权人、不动产权利人转移登记的，按照下列程序进行认定:
①能提供权利人确权文件的，以生效法律文书(判决书、调解书、裁定书)及继承公证书确认的权利人认定为被征收人;
②不能提供权利人确权文件的，由相关权利人自行确权，经区征收办公示，公示的权利人认定为被征收人，多个
权利人以共有认定;
③相关权利人不能自行确权的，以区征收办公示的权利人认定为被征收人。
(二)承租公房
1. 公房承租人按照房改售房政策购买所承租公房的，购房后公房承租人认定为被征收人。
2. 公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的，房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见，通过货币补偿或者用其他房屋安置公房承租人。达成书面协议的，房屋所有权人认定为被征收人，给予补偿。
3. 公房承租人未能按照房改售房政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的或自管公房房屋所有权人不进*房行**改的，对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对确认的公房承租人认定为被征收人，按照本方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿。
4. 公房承租人已故未办理承租人变更手续的，由房屋所有权人确认新承租人，确认的新承租人认定为被征收人。原承租人家庭成员无法配合房屋所有权人变更承租人的，对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿。
房屋所有权人无法确认新承租人的，参照《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》(京建发(2017)206号)规定，由符合承租人变更条件的当事人共同推举，能达成书面一致意见，以当事人书面推举的权利人为被征收人，按照本方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，签订征收补偿协议;不能达成书面一致意见推举出权利人或被征收房屋户籍在册人员均不符合变更承租人条件的，由区征收办组织相关部门进行调查、认定和处理，以征收办公示确认的权利人认定为被征收人，按照本方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，签订征收补偿协议。
5. 公房被征收人认定未尽事宜，参照《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法(2012)19号)相关规定处理。
被征收人认定以《化石营旧城区改建项目分户初步评估结果公示》为准。认定的被征收人、公房承租人及权利人，按照本方案给予补偿，签订补偿协议，未能达成补偿协议，区征收办报请北京市朝阳区人民政府(以下简称“区政府”)作出征收补偿决定。
(三) 在本方案中，一个被征收人认定为一户
第八条未登记建筑(房屋)认定
本项目征收范围内未登记建筑(房屋)由区征收办组织有关部门根据未登记建筑所有人、使用人提供的相关材料，电区征收办组织相关部门进行调查、认定和处理。认定的结果，在征收范围内进行公示，认定为住宅性质的未登记房屋，按照本方案规定的补偿、补助及奖励标准予以补偿;认定为未登记建筑，按照评估确定的重置成新价进行补偿同时按照本方案第十八条规定给予未登记建筑(房屋)补助;属于违法建设的，不予补偿。
未登记建筑(房屋)认定结果以《化石营旧城区改建项目分户初步评估结果公
示》为准。
(一)楼房及平房承租公房未登记建筑
认定为未登记建筑，按照评估确定的重置成新价进行补偿同时按照本方案第十八条规定给予未登记建筑(房屋)补助;属于违法建设的，不予补偿。
(二)平房未登记房屋
本条款所指平房是指除楼房及平房承租公房以外的平房。
1.未登记房屋的认定
(1)法院判决书、民事调解书中明确房屋归属的。
(2)北京市测绘设计研究院提供的1999年10月摄像图中存在房屋。
(3)不属于《北京市人民政府办公厅关于严厉打击违法用地违法建设专项行动工作方案的通知》(京政办发[2013]41号)中的违法建设。
2.未登记建筑(房屋)权利人的认定
(1)未登记建筑的权利人是指楼房所有权人及承租公房承租人。
(2)未登记房屋的权利人包括:
①法院判决书、民事调解书，公证书等有效法律文书载明的房屋相关权利人。
②区征收办组织相关部门进行调查认定和处理,认定的权利人。
3.未登记建筑(房屋)面积的认定
(1)未登记建筑的建筑面积以实测面积认定，给予未登记补助。
(2)未登记房屋进行实测后，按照以下原则累加计算认定未登记房屋建筑面积，作为被征收房屋面积给予补偿。0-7平方米的房屋按照实测未登记建筑面积给予未登记建筑补助;未登记建筑面积实测大于7平方米小于等于15平方米，按照实测面积认定为未登记房屋面积;实测面积超出15平方米小于等于30平方米的部分，按照超出部分的50%与15平方米合并认定为未登记房屋面积，未登记房屋实测面积
减去未登记房屋认定面积部分给予补助及重置成新价，以此类推，累加计算未登记房屋认定面积，详见下表:
计算方式: A:=0
B:=B
C:=B+(C-15)*50%
D:=C+(D-30)*25%
E:=D+(E-60)*12.5%
4. 不予认定面积未登记房屋包括:(1)主房或居住间推扩的房屋。(2)面积小于等于7㎡。(3)天井。
(4) 作为通道或配套使用的厕所(洗漱间)及厨房等非居住用途房屋。
上述建筑按照评估确定的重置成新价进行补偿同时按照本方案第十八条规定给予未登记建筑(房屋)补助;属于违法建设的，不予补偿。
第九条 本项目为旧城区改建项目，在北京市朝阳区人民政府(以下简称“区政府”)作出房屋征收决定前，由区征收中心组织房屋所有权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议的具体生效比例由区政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。在预签征收补偿协议期限内，预签征收补偿协议达到生效比例的，由区政府作出房屋征收决定，预签的征收补偿协议生效;未达到生效比例的，征收工作终止，预签的征收补偿协议不生效。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。
区政府作出房屋征收决定后，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。
公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后附生效条件的房改售房协议自动生效。
本项目的预签征收补偿协议期限、生效比例及正式签约期限以区征收办公布的通知为准。
第十条 被征收房屋评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格存在差异的，按照“就高不就低”的原则处理。
第二章补偿
第十一条 补偿方式
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，不能同时选择两种方式。
第十二条 货币补偿
(一) 被征收房屋价值补偿
按照评估机构的评估结果，给予被征收人被征收房屋价值补偿(具体金额以分户评估报告为准)。
(二) 室内装饰装修价值补偿
按照评估机构的评估结果，给予被征收人室内装饰装修及附属物价值补偿(具体金额以分户评估报告为准)。
第十三条其他补偿(一)搬迁费补偿
按照被征收房屋建筑面积给予被征收人搬迁费，补偿标准为40元/平方米，不足1200元/户的补足至1200元/户。
(二) 临时安置补偿
1. 对被征收人给予临时安置补偿。依据被征收房屋建筑面积，按照5元/平方米·日的标准发放，被征收房屋建筑面积不足30平方米的按30平方米计算，一个月按30日计算。
2. 被征收人选择货币补偿的，一次性发放4个月临时安置补偿。
3. 被征收人选择产权调换的，自协议约定的最迟搬家交房当日起一次性发放6个月的临时安置补偿(含2个月选房、办理入住期)。
因被征收人原因未能按期办理入住的，不承担超期临时安置补偿;由于安置房源建设单位原因未能按期办理入住的，由安置房源建设单位进行发放临时安置补偿。
(三) 停产停业损失补偿
被征收房屋符合下列条件的，给予被征收人停产停业损失补偿:
1具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。
2.有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋。
3.已办理税务登记并办理纳税凭证。符合财税(2019)13号、财政部税务总局公告2021年第11号文件税收优惠政策，无纳税情形的提供征收决定发布前6个月的纳税申报表和涉税信息查询结果告知书。
按经营面积给予被征收人2400元/平方米的一次性停产停业损失补偿，经营面积以被征收房屋建筑面积计算。
第十四条 房屋产权调换
为被征收人提供两种产权调换方式，被征收人可根据被征收房屋状况，选择任意一种方式进行产权调换。
(一)产权调换方式一为被征收人提供位于管庄乡的远洋一方房源用于被征收人选择该种产权调换方式，按以下规则与被征收人进行调换和结算。
- 产权调换原则
- “征一还一”即一套被征收房屋只能选择一套产权调换房屋;产权调换房屋建筑面积原则上不低于被征收房屋建筑面积，最大可调换面积为被征收房屋建筑面积的1.8倍。
2.结算方式
根据调换原则实际调换房屋建筑面积不超过被征收房屋建筑面积16倍部分不结算房价差价;超出1.6倍部分按22000元/平方米结算房价差价。
产权调换补交房价差价结算=(实际选房面积-被征收房屋建筑面积x1.6)x22000元/平方米
实际调换面积不足被征收房屋建筑面积1.6倍的，实调换面积不结算差价，调换不足1.6倍部分按本项目标准房屋市场价的0.7倍结算补偿。
产权调换补偿差价结算=(被征收房屋建筑面积x1.6-实际选房面积)x标准房屋市场价X0.7被征收房屋及产权调换房屋的楼层、朝向不再进行差价结算。
3.根据产权调换结算方式结算后，给予被征收人被征收房屋的室内装饰装修及附属物补偿以及本方案规定的补助和奖励。
(二)产权调换方式二
被征收人按照被征收房屋建筑面积，乘以评估机构出具的本项目标准房屋市场价格(评估机构以征收决定公告之日为时点确定)为标准，计算最大购买金额，在上述金额内购买产权调换房源，最多不超过2套。
最大购买金额被征收房屋建筑面积x本项目标准房屋市场价格
最大购买金额仅限在上述公式计算范围内，不包含任何其他补偿、补助、奖励。
（化石营旧改安置房一手购房价）
(三) 产权调换房源拟登记权利人
产权调换房源拟登记权利人限定范围为被征收人本人及其配偶、子女、子女配偶、父母、配偶父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹及配偶或户籍在本址的其他人员。
被征收房屋权利人为非自然人的，只能选择产权调换方式一。
被征收人选择保障性住房的，拟登记权利人还须符合以下条件:拟登记权利人需年满18周岁，北京市户籍，未作为主申请人或共同申请人购买、承租公开配租配售的保障性住房(经济适用房、限价商品房、公租房及廉租房等)。已取得公开配租配售保障性住房或正在进行轮候的，须在选房前退出。
(四) 选房办法
产权调换房屋的选取，采用公开摇号确定选房顺序号的方式， 区征收中心委托公证处，按照《化石营旧城区改建项目住宅房屋征收选房实施办法》，根据被征收人获取的选房积分，分组组织具备摇号资格的被征收人公开摇号。在征收范围内公示后，按照摇取的顺序号顺序开展选房(具体办法见附件《化石营旧城区改建项目住宅房屋征收选房实施办法》)。
区征收办有权根据项目情况在选房开始前调整产权调换房屋。征收决定规定的签约期限结束后，有权将剩余产权调换房源调配到其他项目使用。
第三章补助
第十五条 综合补助
本项目给予被征收人25万元/户的房屋征收综合补助。第十六条产权调换房屋装修补助
被征收人选择产权调换的，按最终选择产权调换房屋的建筑面积给予1000元/平方米的装修补助(房源建筑面积以
房源手册公布为准)。
第十七条 自行购房补助
被征收人选择货币补偿的，给予被征收人自行购房补助。
自行购房补助=本项目标准房屋市场价格x被征收房屋建筑面积x30%
第十八条 未登记建筑(房屋)补助
被征收人在征收范围有被认定为未登记建筑，同时签署《拆除未登记建筑(房屋)声明》且按约定完成交房(包含未登记房屋)的，按《化石营旧城区改建项目分户初步评估结果公示》认定的未登记建筑面积给予800元/平方米的补助。
第十九条 移机费补助
本项目按3500元/户的标准给予被征收人移机费补助。被征收人要求按照据实情况补助，并能提供与被征收房
屋相关的购机发票或者收缴费单复印件的，审核后，按照下
列标准给予补助:电话移机费300元/台、有线电视移机费500元/户、空调移机费500元/台、热水器移机费400元/台、宽带移机费400元/户。
第四章奖励
第二十条 工程配合奖
被征收人在预签征收补偿协议期限内或房屋征收决定规定的签约期限内完成签约并按照协议约定期限内完成搬家交房的，给予被征收人10万元/户的工程配合奖励。
第二十一条 速签协议奖
被征收人在预签约期限内前40日内(含当日)签订附带生效条件的征收补偿协议的，可享受5万元/户速签协议奖励;41-50日(含当日)签订附带生效条件的征收补偿协议的享受3万元/户速签协议奖励:51-55日(含当日)签订附带生效条件的征收补偿协议的享受1万元/户速签协议奖励;超过55日签订预征收补偿协议的，以1万元/户为基数，每日递减2000元奖励，减完为止。
房屋征收决定公告后签订征收补偿协议的被征收人，不再享受速签协议奖。
第二十二条 限期搬家奖
在预签征收补偿协议期限内及房屋征收决定规定的签约期限内签约的，协议约定的最迟搬家期限为202X年XX月XX日，被征收人在上述期限内完成搬家交房的，给予4万元/户限期搬家奖励;被征收人于202x年XX月XX日-15日(提前15日)完成搬家交房的，给予7万元/户限期搬家奖励;被征收人于202x年XX月XX日-30日(提前30日)
部分信息来源：化石营旧改项目
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