【案情简介】
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自2008年起至2013年，黑龙江教育学院将其名下四处房产分别对外进行出租，其中三处房产的出租通过招投标程序完成。
2017年，黑龙江省教育厅对黑龙江教育学院检查工作时对该院归档档案进行检查时发现上述四份房屋租赁合同，教育厅认为该四份合同约定的租金低于租赁市场平均价格，责令黑龙江省教育学院作出书面报告，对四份房屋租赁经过及租金定价进行情况说明。
2019年11月，黑龙江教育学院进行第二轮书面报告前，通过招标程序进行法律服务招标，内容为对四份房屋租赁合同的合法性进行审查、对房屋租金进行追溯评估以及对单方解除租赁合同的后果作出法律判断，形成法律意见书。
黑龙江佳旭律师事务所参与该招标活动，通过投标竞标最后中标，与黑龙江教育学院签订法律服务合同，按照合同约定完成法律服务内容，出具法律意见书。
法律合同履行期间，律师通过实地调查了解四处房屋情况，询问该学院总务处校房产负责人房屋出租的经过。因租赁合同签订时间点距今较远，加之该学院当时的主管领导已更换，租赁之初的详细情况难以全部还原。与此同时，主办律师查阅了教育学院大量已归档档案，结合租赁合同和房屋租赁的招标文件，整理出完整的事实依据和法律依据，形成最终的法律意见书。
最后，黑龙江教育学院采纳我所给出的意见，向其主管部门完成书面汇报，汇报观点得到了上级的认可。
【争议焦点】
一、租赁合同的签订和招标结果合法性审查；
二、对房屋评估过程及房租评估结果的审查及房租是否过低的判断；
三、提高租金的解决方法；
四、单方解除合同面临的法律风险。
【律师代理思路】
一、关于四份租赁合同的签订和招标结果合法性审查。
黑龙江教育学院所有的哈尔滨南岗区海关街XX号、哈尔滨市南岗区和兴头道街XX号、哈尔滨市南岗区清滨路XX号三处房产在租赁合同签订前均履行了招投标程序。黑龙江教育学院委托黑龙江国律招标有限公司通过中国采购招标网进行了招标公告、中标公示，完成招标全部流程；并依法向中标单位下达了中标通知书。中标文件具备，符合法律规定。三份合同条款一致，仅承租方、租赁房屋、租赁期限和租金不同；应为黑龙江省教育学院起草的合同，合同内容详实，权利义务对等，能反映出双方真实意思表示，三份合同依法有效。
对于哈尔滨南岗区颐园街XX号的房屋租赁合同，租赁期限已于2018年12月31日到期，合同已然终止，该合同签订前虽未通过招投标程序进行招标，曁无审查对象，但租赁合同的内容符合法律规定，合同履行过程中，教育学院对于租金的收取亦遵照合同约定。
综上，该合同合法有效。
二、对房屋评估过程及房租评估结果的审查及房租是否过低的判断。
黑龙江省财政厅委托黑龙江天信资产评估有限公司对原黑龙江教育学院的哈尔滨南岗区海关街XX号、哈尔滨市南岗区和兴头道街XX号、哈尔滨市南岗区清滨路XX号、哈尔滨市南岗区颐园街XX号房产的年租金进行了追溯评估，四份评估报告文件齐全，评估过程符合法律规定。但其中哈尔滨南岗区海关街XX号、哈尔滨市南岗区和兴头道街XX号、哈尔滨市南岗区清滨路XX号三处房产使用的是收益成本法，收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法，通过估算未来预期收益来评估资产价值,在房产租金的评估中资本化率是主要参数。在教育学院的房产评估过程中黑龙江天信资产评估有限公司采用的是房地产综合资本化率，但是大面积以宾馆为用途的房产的资本化率，远低于一般用途(例如：商铺、门市等）房产的资本化率，导致评估的年租金与实际年租金差距较大，且评估租金为一年租期的租金，而原黑龙江教育学院四处房产的租期为十年是租金为逐年递增的租赁方式，并在合同中加收了一年租金履约保证金，加剧了承租人的经营风险和财务风险；在租赁合同中租金仅为合同的一项内容，租金的多少和租赁合同中租期、租金的支付方式、保证金的多少，都是密切相关的。
关于“《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》（法释（2009）5号）规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”的适用条件，是转让价格达到指导价格与市场交易价格价，适用的是一次性转让的且有指导价和市场交易价的商品，租赁房屋的租金因固定资产使用年限、资产状况、支付方式、租期和保证金的多少差异太大，无法适用该条款；且根据前述司法解释，判断价格高低是市场交易价和指导价，在没有指导价的时候只能依据市场交易价，教育学院房产的出租是经过正规招标公司以公开的方式进行的，其中标价格即为市场交易价格，而黑龙江天信资产评估有限公司做的是追溯价格评估，采用的方法是收益法，其评估价格不能与市场交易价格混同，不能因此认定出租价格过低，套用前述司法解释来确定租金过低，属于偷换概念扩大该司法解释的适用范围，适用法律不当。
综上，通过房屋评估过程及评估结果的审查认为房屋租金没有过低。
三、提高租金应通过协商解决，诉讼解决风险巨大。
四份房屋租赁合同，其中位于南岗区颐园街XX号房屋的合同租赁期限已届满，租赁双方的权利义务已终止，不存在提高租金的问题。另外三份租赁合同，各自的租赁期限均截至2023年，合同双方应继续按合同约定履行各自义务，缴纳、收取房屋租金。在三份租赁合同的具体条款中，各自约定了房屋租金阶梯式递增的收取办法，在合同履行过程中，房屋承租方亦是按合同约定方式缴纳房屋租金。其中，对于南岗区清滨路XX号的房屋，出租方原黑龙江省教育学院与承租方哈尔滨市东方百盛酒店管理有限公司签订了房屋租赁合同的补充协议，补充协议约定“自2017年3月1日至合同期结束，每年增加租金1万元”。除此之外，三份租赁合同中再无对于如何提高房屋租金的约定。同时，三份租赁合同的违约条款均约定“甲方向乙方收取合同约定以外的费用，乙方有权拒付。”同时根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”房屋租赁合同对租赁双方具有法律约束，双方应按租赁合同的约定履行各自义务，合同中未对增加租金作出条款约定，因此无法依据租赁合同提高房屋租金。
综上，教育学院可本着互惠互利、平等协商原则与承租方进行沟通，双方在协商一致后方可提高租金。若教育学院单方面提高房屋租金，则会违反合同约定，如承租方诉至法院，院方将面临败诉风险。
四、单方解除合同面临承担巨额经济赔偿的法律后果。
对于三份未到期的房屋租赁合同，合同条款第八条第3项规定“拖欠租金1个月以上的，甲方可以强制收回房屋，终止合同；所造成的损失由乙方自行承担。”据此，院方仅在承租方拖欠房租1个月以上时，方可终止合同。
根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。”规定，租赁双方应按合同约定严格履行各自义务，不得擅自变更合同内容或解除合同。此三份未到期的合同中，合同违约条款第5项规定“合同履行期间，由于甲方的原因致使合同无法履行时，甲方应赔偿给乙方带来的经济损失。”该条款即为对院方单方解除合同后需承担相关法律责任的规定。
同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，擅自解除租赁合同属于单方违约行为，院方将因此承担赔偿承租方损失的违约责任。
综上，若教育学院因单方解除合同而违约，将承担赔偿承租方包括房屋装修费、人员误工费、预期经营收益等经济损失的违约责任，同时给院方带来负面的社会评价。
【案件结果概述】
黑龙江教育学院采纳我所出具的法律意见，向其主管部门作出书面汇报，汇报观点得到了上级的认可，解决了教育学院主管部门对租赁合同签订合法性的怀疑。
【相关法律规定解读】
1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》（法释（2009）5号）规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”
2、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。
4、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”
【案例评析】
当前一些机关部门、事业单位或大型企业在签订房屋买卖或租赁合同时，经常遇到合同签订不完善、存在法律漏洞、权利义务不对等的问题。由于合同签订之初没有律师的介入，导致合同在履行过程中出现了各种法律问题，各方主体的权益不能得到有效的维护。
律师介入本案后，迅速打破了黑龙江教育学院的困局，为保护委托人合法权益和维护社会稳定做出了重大的贡献。
【结语和建议】
在本案办理过程中，反映出各方民事主体法律观念不强、合同签订不规范，缺少通过专业律师来排除法律隐患的意识。
只有加快推进社会主义法治国家的建设，加快推进全社会法制观念的树立，加强法制建设宣传，营造全民普法的良好环境，不断深化法律人才的培养，才能更好的加强公民、法人的法律意识，从而推动全社会法律观念的不断发展、更新和提高。
相关法律知识：
拒不执行判决裁定罪怎么处罚?
对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。至于行为人故意拒不执行的动机是多种多样的，这并不影响拒不执行判决、裁定罪的构成。
我国《刑法》第三百一十三条规定：
对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。
恶意转移财产怎么定罪，这个问题在上述文章中已经给出了明确的解答。现实生活当中涉及到恶意转移财产这个问题有可能会构成犯罪，但是具体的应当是根据行为的表现方式和犯罪构成要件来判断的。