恒大地产负债是怎么欠下来的？恒大还有机会翻身吗？

错误的风险预估

恒大地产1997年成立，主要涉及房地产，大健康，金融，体育等行业，其中，盈利的大头便是房地产。

中国的房地产行业从80年代末开始起飞，在短短40年间翻了成百上千倍。无数嗅觉敏锐的伤手闻到了商机，在房地产行业内赚得盆满钵满。

恒大集团便是其中的受益者。

但是花无百日红，没有任何一个行业会永远是朝阳行业。在2019年之前，房地产行业便因为空置率过高，相对过剩的问题被多次质疑，19年底新冠疫情的爆发成为了点燃房地产问题的引火线，自此之后，房地产的衰落已经不可挽回了。

现在已经是新冠三年，受到疫情的冲击，全国经济下行严重。大量行业面临衰弱，大批企业面临破产，中国产业转型升级之路也被迫搁浅。在这个大背景下，房地产行业不可能置身事外，其实房地产行业就在矛盾漩涡的中心。

增长迅速的房价虽然让房地产商挣得盆满钵满，但对于消费者来说却是一个巨大的负担，经济稳中向上的时候，矛盾是可以被掩盖的，而一旦经济下行，被掩盖的种种矛盾便会暴露在阳光之下引起连锁反应。

但是谁也没有想到，房地产会如此迅速地走向日薄西山。

房地产企业是典型的高投入，高产出的行业，要想在房地产行业中混得风生水起，怎么将资金最大化利用是一门必修课。

恒大集团在多年的经营中选择了高周转和高杠杆的经营模式，房地产经营中最大的支出是地皮的购买，恒大通过*款贷**购买地皮然后通过预售向购房者集资，在房屋修成之后进行还贷，这种空手套白狼的经营模式利率高同时风险也高。

恒大集团由于多年的身份，顺水形成了低成本撬动项目的企业文化，在这种杠杆中，最核心的点便是融资和*款贷**。

只要项目基本能够正常运转，当然不需要担心资金链的断裂，而一旦多个项目多出现问题那么这种捷径带来的苦果也只能恒大自己品尝了。

而恒大这次20000亿的*款贷**，也是由于这种企业运转模式埋下的暴雷。

近年来，恒大集团由于企业模式上的成功不仅仅只追求在房地产行业内发展，而是进行多点投资，致力将恒大集团打造成一个多产品，宽领域的综合性集团。但恒大集团过于激进的方式不仅仅导致资金链不稳定，经营重心也被分散，最终导致反噬。

观察恒大历年来的表现，我们不难发现，他并不是稳扎稳打型的企业。他身上一直具备高风险企业的特性。

爱融资，爱*款贷**，爱利用资本杠杆这三点是恒大成功的原因也是他这次暴雷的根源。

恒大集团由于错误的风险评估，先后向外界借贷了20000亿元，但是疫情原因和市场不景气导致资金链断裂，前期投入打水漂，偌大的恒大集团也债台高筑。

债主的多样化

2万亿元这么一个恐怖的数字，绝不是几家银行可以*款贷**出来的数额。事实上恒大集团的这2万亿来源也相当广泛，在债主中包含128家银行，银行方面所欠总*款贷**为2323亿元。

在债主中占比最高的是买房人，由于中国的楼市普遍存在让购房者先交钱后建造的情况，一旦房地产公司暴雷，受伤最大的还是广大消费者。

对恒大集团进行业务盘点的时候发现，到目前为止，他还有百万套房子没有完成交付，累计积累的资金超过了10000亿，其中大量房屋逾期交房。

除了银行和购房者，如此大额基金的*款贷**还来源于信托基金。在恒大集团高速发展的时候他合作了121家信托机构，总计欠下债款6000多亿。

恒大目前资产总评估为2.3万亿元，如果走破产清算手续还是有还清债务的底气的。可显然恒大集团绝不会这样做，许家印还得凭借恒大集团再次翻身，而恒大集团所欠巨额债务也没有到达要破产清算的地步。

在集团的生产经营中，负债并不是一个不常见的状况。在恒大暴雷中，受害者是是将近百万套没有交房的购房者，也就是说，只要恒大完成了交房，这一波危机也可以过去。

许家印的还钱之路

恒大集团的股权分布中，许家印一个人占了70%，可以说，他是恒大集团当之无愧的决策者。

面对这次其他的资金为其和信任危机，许家印选择出售资产和股权。

许家印充分吸收了经营重心分散的教训，借着出售资产，许家印迅速调整经营重心，砍掉不必要的分支。

他先个人出资70亿稳住岌岌可危的资金链，而后仅仅在2021年上半年，便出售了165.61的股权，而这些股权主要来源于恒大子公司。

其中，恒大冰泉有49%的股份被抛售，恒腾网络公司也被抛售了11%的股份。

除此之外许家印为了保住地产行业，保交房是他的首要任务。一方面，这是还债的最重要应对方式，另一方面，这也决定着恒大积极可危的信誉会不会破产。

许家印将整个集团的重心放在完成房屋交付上，到目前为止恒大集团已经归还债务2100亿，虽然和总债务来说犹如沧海一粟，但起码还是在积极还债的。

恒大集团的暴雷是传统房地产生产模式遇冷的外在表现，也是房地产行业日薄西山的主要印证。

在商业生产中最容易受伤的是消费者，因为信息不对称资本天然对普通民众存在相对优势，其实遇到危机也可以将其转移到普通消费者身上。

高周转，高杠杆的运营模式已经不适用于现在的房地产企业，而房地产商必须适应这种变化，不然不仅会给自己的公司导致债务危机，也会对广大消费者造成深深的伤害。