投诉了十年，顶楼的违建不仅没拆除，反而越建越大了！

案情摘要

福建福州一小区住宅楼顶楼存在2层违法建筑，形成连片“空中别墅”。小区业主投诉10年，违章建筑不仅没拆除竟然还在不断扩大。

今年9月，该小区业主通过人民网“领导留言板”反映，因违章搭建使得该住宅楼变成超高层建筑，加剧了楼宇结构方面的安全隐患。多年来业主们奔走呼吁，向有关部门投诉，希望当地政府能够重视建筑安全问题，尽快对该违建进行拆除。

图中红线以上为该小区3号楼楼顶的违建，

共2层，最顶上那层往里缩，从下面看不是很明显。

“小区是2010年开始交房，32C、32D在交房初期进行违建，32B是近几年才加盖的。”小区业主俞先生说：“加盖后，楼顶有了游泳池、花园、假山、阳光房，游泳池是投诉后才改种草坪的。”据悉，两层违建高度大约7.5米，加盖后该栋楼高度达到105.8米。在《民用建筑设计通则》内属超高建筑，必须加盖避难层。

此外，楼顶不少楼板被打掉，钢筋水泥暴露，屋面结构破坏严重。业主俞先生反映，楼顶一角堆放的钢构件，对房屋结构造成损害，导致他家里的墙面出现明显裂缝。

针对小区违建问题，该区街道办表示，街道城管中队曾多次约谈违建业主，要求其立即停止违建施工，恢复楼顶原状，但违建业主拒不配合。其主要原因在于，违建业主认为楼顶使用权归其所有，并出具了相关商品房买卖合同。从约定上看该商品房所在楼宇的屋面使用权归顶楼业主所有。

那么，投诉无果， 俞先生所反映的业主违建问题能否通过法律认定进而维护自己合法的权益呢？

我国的民法典具体规定了建筑区划内业主共有的部分。公共空间的权利归属突出了全体业主权益的保护，限制了任意个体擅自处理和改变公共区域用途的行为。俞先生所居住大楼的楼顶属于该住宅楼全体业主共有的部分，其利用方式应征得全体业主同意。

所以，该楼其他业主可以擅自改变楼房楼顶使用用途的行为侵害其他业主的公共权益为由，提起顶楼违建所属小区业主当承担相应民事责任的诉讼，由该小区32C、32D业主恢复原状。

案件分析

依《中华人民共和国民法典》的具体规定，业主共有的部分包括：建筑物本体中不属于专有部分的各部分。楼顶为此栋楼大楼所有业主共有部分，而专有屋面部分在合同中以文字形式表述不具有直观性，该专有部分使用权存疑。

与开发商签署使用权约定的业主，与开发商之间应对楼顶屋面的结构与使用是否足以达成专有专用进行判定并按要求登记。而在进行改造的同时，不得危及大楼本身的安全，不得损害其他业主的合法权益。与此同时，该楼其他业主可在共有范围内提出相关诉讼、或多方牵头争取早日达成协商一致，最低要求排除危险、恢复原状。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十二条 业主对其建筑专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《建筑物区分所有权司法解释》

第2条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）、具有结构上的独立性，能够明确区分；

（二）、具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）、能够登记成为特定业主所有权的客体

《建筑物区分所有权司法解释》

第3条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

建筑物的基础、称重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共同行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分

END