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一、行业情况
2022 年，商品房市场延续 2021 年以来的下行趋势，销售规模同比下降明显。全国商品房销售金额 13.3 万亿元，同比下降 26.7%；商品房销售面积 13.6 亿平方米，同比下降 24.3%。
从各线代表城市平均表现看，销售市场分化特征更为显著。经济、产业、人口等基本面占优的一二线城市表现更具韧性，其中一线城市单城月均成交面积 69.2 万平方米，同比下降24.3%；二线城市单城月均成交面积 49.7 万平方米，同比下降 27.3%。三线城市表现相对较弱，单城月均成交面积 19.0 万平方米，同比下降 34.7%。
二、从事的业务情况
公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续 14 年保持房地产行业央企第一，排名《福布斯》2022 年度全球 2000 强企业 190 位，位居 2023 年中国房地产百强企业首位。
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不动产投资开发方面，公司聚焦于国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天-悦-和”三大产品系；公司适度持有经营性物业，不断提升资产经营质量，业态涵盖写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等。
此外，公司以百姓安居为己任，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超 10 万套。
以不动产投资开发为原点，公司有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态，并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等创新方式，打通资产管理闭环，持续提升运营能力。
三、核心竞争力分析
1、前瞻的战略规划和执行
重点布局的 38 城货量储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超 80%。正确的战略方向与坚定的战略执行，助力公司穿越多轮周期，实现了长期可持续的发展。
2、专业的开发运营能力
公司深耕房地产行业 30 余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售，到物业服务、资产运营等的全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系，综合的成本管控能力，多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势。
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3、稳定的团队和高效的架构
自公司创立以来，管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，更能深刻理解行业发展规律，更能秉承长期主义，确保公司经营理念、战略方向得以坚定的贯彻执行，有效穿越行业周期。同时，公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。
公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企业中少有的组织架构，也是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。
4、稳健经营铸就的融资优势
公司始终秉承稳健经营理念，强化风险防范，筑牢安全边界。在发展中保持健康的资产负债结构，各项指标长期满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力。公司现金流管理水平突出，连续多年保持经营活动现金流为正，销售回笼率长期保持行业较高水平。在拓展端保持投资定力，不追高，不盲从，聚焦核心城市提升拓展质量，降低经营风险。
踏实稳健的管理风格和国资央企的品牌信用铸就了公司突出的融资优势，一方面保障公司在行业流动性承压时，保持多元、通畅的融资渠道，银行授信、公司债、中票等均具备充足的授信额度；另一方面公司融资成本优势持续彰显，各类融资成本均始终保持行业领先水平，有效保障了公司的资金安全和盈利能力。
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5、行业领先的品牌信用
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，尤其在行业信用体系重构的当下，强大的品牌信用进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的比较优势。多年来，公司也通过优质的产品与服务不断增强客户对公司的认可，推动品牌价值持续提升，领先行业。
四、主要经营情况
1、聚焦核心市场，市占率稳步提升
公司实现销售签约面积 2747.95 万平方米，同比下降 17.55%，实现销售签约金额 4573.01 亿元，同比下降 14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企 12.19、27.79 个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为 3.4%，连续 7 年提升。
公司始终聚焦核心城市，区域深耕效果持续显现，竞争优势不断强化。公司重点布局的 38 城销售贡献为 86%，同比提升 8 个百分点；珠三角、长三角销售贡献为 56%，同比提升3 个百分点。公司在 26 个城市销售排名第一，51 个城市排名前三，分别较去年增加 8、9 个。
2、做优增量投资，实现高质量拓展
公司研判行业形势，保持投资定力，结合销售情况灵活调整投资强度。全年新拓展项目 91 个、总地价为 1613 亿元，同比下降 13%，拓展容积率面积 1054 万平方米。
公司面对城市分化持续、有效市场边界收缩的特点，划定有效投资边界，提升拓展质量。坚持聚焦“核心城市+城市群”，38 城拓展金额占比 98%；坚持以住宅为主的拓展策略，报告期内新增住宅货量占比 93%，同比提升 8 个百分点；同时，积极响应“租售并举”住房体系要求，通过公开市场拿地、项目合作等方式，获取了福州、上海等地的保租房项目。
积极把握下半年土地市场竞争环境改善、供地量增加的机会，新拓展项目总地价金额为 1007 亿元，占全年比重的 62%。
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3、品质交付稳营收，积极降本增效
全年实现品质交付 25.9 万套，同比增长 26%，在积极践行企业责任与担当的同时，保障了营收规模的稳健表现，公司实现营业总收入 2811.08 亿元，同比下降 1.37%。
公司实现净利润 270.11 亿元，同比下降 27.37%；归母净利润 183.47 亿元，同比下降 33.01%。主要为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。
公司毛利率为 22.01%，同比下降 4.79 个百分点；实现投资收益 42.01 亿元，同比下降 32.36%。
持续加强各项费用管控，管理费用率下降 0.22 个百分点，营销、财务费用率也均位于行业低位，部分降低了利润率下行的影响。
4、调负债抓现金，保持财务稳健
公司提升直接融资比重，累计发行公司债 113 亿元、中期票据 150 亿元，合计规模同比增长 40.72%。融资成本优势明显，发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本 2.88%。截至报告期末，公司有息负债规模为 3813 亿元，综合融资成本约 3.92%，较去年末下降 0.54 个百分点。
公司始终保持稳健的资产负债结构， 报告期末，扣除预收款的资产负债率为 68.4%、净负债率为 63.6%、现金短债比为 1.57，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。 公司债务期限
结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为 21%；偿债能力突出，流动比率为 1.54。
公司持续强化经营现金流管理。一方面，加强资金回笼管控，报告期内实现回笼金额 4271亿元，回笼率为 93.4%，连续 4 年保持在 93%以上的较高水平。另一方面，公司以资金平衡为导向，在灵活调整投资节奏的同时，坚持“以销定产”，全年实现新开工面积 2375 万平方米，同比下降 54%。通过做好开源节流，公司已连续 5 年实现经营性现金流净额为正，年内实现经营性现金流净额 74 亿元，5 年累计超 842 亿元。截至报告期末，公司账面货币资金 1765 亿元，占总资产比重为 12%。
5、促协同强运营，全面提升资产经营能力
保利物业积极推进“大物业”战略布局，大力深耕非居业态，已形成在高校、政府机构、城镇景区、轨道交通等多种细分业态的全国化布局和领先优势。 至 2022 年末，保利物业在管面积 5.76 亿平方米，合同面积达 7.72 亿平方米，全年实现营业收入 136.87 亿元。 年内新拓展广交会展馆四期、上海浦东机场 S1 航站楼、西安地铁 1-6、14、16 号线等多个项目。
五、公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 216,130.26 万元，占年度销售总额 0.77%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
六、费用支出
公司发生销售费用 75.30 亿元，同比增长 1.97%；管理费用 47.44 亿元，同比下降 12.69%；财务费用 36.86 亿元，同比增长 8.86%；研发费用 12.38 亿元，同比下降 13.74%。
七、关键销售数据
2022 年公司签约均价约为 1.66 万元/平方米 。
八、发展战略
公司结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，坚持以不动产投资开发为主，美好生活服务、产业金融等业务集群共进，实现企业高质量发展。不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司将坚持做强做优开发业务。
九、2023年经营计划
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资 3510 亿元，计划新开工面积 2000 万平方米，计划竣工面积 4450 万平方米。
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十、风险与机遇
中长期来看，支撑房地产行业发展的基本面依然稳定， 新房销售仍有望保持 10 万亿以上的市场规模 ； 城市分化 趋势仍将延续，经济增长、人口流入、有产业支撑的城市，房地产市场也将持续健康发展。随着住房回归居住属性，居民诉求从“有住房”转向“住好房”，也将带来充裕的改善性需求；同时，住房供应体系的不断丰富，也为行业发展提供了 结构性机会 。短期内，房地产市场的企稳回升仍依赖于经济复苏和居民信心恢复的进程，而国内外错综复杂的经济形势也给这一进程带来了较多的不确定性。
对于优质房地产企业而言，新的发展阶段也孕育着新的机会。行业竞争格局将不断优化，参与主体趋于理性，“房住不炒”形势下或将促使房价、地价趋于平稳并保持合理价差，进而给行业带来长期稳定的盈利空间。行业发展的驱动因素将从规模扩张向品质提升转变，房地产企业的产品、成本、开发、配套服务、品牌信用等系统化的专业能力将有更显著的市场区分度，并集成为管理红利帮助企业获得优于行业平均的经营表现，带动 行业集中度提升 。
免责声明：本文不构成任何投资建议，未对上市公司进行估值分析，仅根据上市公司公开的年报、季报、公开问答等进行搬运而已，个别资料和数据根据各个财经平台公司的数据导出截图。