案情简介
原告王某一诉称，原被告三人是亲弟弟，坐落于广州荔湾内的一套住房是三人父亲王某的遗产，该住房已被法院生效裁判认定为三人按份共同所有，各自占三分之一，目前原告主张对所涉住房进行分割并向法院主张分割该房产。
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被告人王某二，王某三认为：对分割的意见不服。从王某死亡时起，王某三就住进了涉案房屋，而且在广州也没有别的房子，如果是分割的话，请法院裁定归王某三所有。
判决结果
（1）涉案房屋归王某三；
（2）王某三分别支付原告、王某二补偿款每人70万元；
（3）驳回原告其他诉讼请求。
法律分析
根据《民法典》第三百零三条规定，若共有人为维护共有关系，且约定不得分割共有的不动产或动产，则应按照约定进行分割；但若共有人有重大理由需要分割，则可以提出分割请求；未经其他共有人同意分割，不受法律保护。
在缺乏协议或协议不明确的情况下，共有人可以随时要求分割，但如果共有人因共同存在的依据丧失或存在较大原因需要分割，则可以提出分割要求。
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本案中，共有人约定不得分割共有不动产的情况下，法院认为该情形不符合法律规定，并作出了不予分割的裁定。
根据法院生效的判决，涉案房屋被认定为原，被告三人共同拥有，各自占有四分之三的比例。
原告为涉案房屋的共有人，有权要求分割，无权干预，包括对涉案房屋按份共同拥有。在司法实践中，由于原告与被告均不同意分割涉案房屋，且没有证据表明其已经将全部房产分割完毕。
原告所提出的分割涉案房屋的主张，得到了法院的认可和支持。本案涉及到了我国物权法上共有制度和共有关系的法律适用问题，应当从法理角度出发予以分析论证。
在制定涉案房屋具体分割方案时，必须综合考虑被告三人的真实居住状况、经济状况、支付能力以及涉案房屋建筑面积等多方面因素，以确保分割方案的合理性和准确性。涉案房屋面积应依双方合意确定，但不应以双方合意书中约定为依据
考虑到本案所涉房屋的居住权归属于王某三，因此可以推断涉案房屋应归属于王某三。此外，王某二因其已死亡而被确定为第三人，所以涉案房屋也应该作为第三人对待。
在涉及房屋市场价值的鉴定结论下，法院应当根据房屋鉴定价格的210万元来确定王某三应向原告和王某二缴纳的房屋折价款金额，这是一项必要的程序。
法律科普
划分共有物可采用下列方法：
- 实物划分。若共有物是可分物且被分割时不损害该物价值，则此时可将该物按照每个共有人所占份额进行划分，从而使得每个共有人都能被分割出自己应得的一部分。
- 变价分割。共有物若是不可分物则是无法分割的实物。若实物分割减损了该财产之价值，例如一画一牛等，或共有物虽属可分物而共有人不愿意获得共有物时，可将共有物卖给他人，每个共有人按其份额获得共有物之价款。
- 作价补偿。若共有人中有人或数人愿意获得共有物时，可将共有物作价并按照份额赔偿该等共有人应得的部分以外，以获得所有共有物所有权。共有人对取得的不动产、动产进行分割存在缺陷时，由其他共有人共同承担损失。
所以，房屋共有*欲人**出售其份额时，可委托律师诉诸法院，请求变价分割或者作价赔偿，最终由法院拍卖或者其他共有人收购您的份额来实现。那是不是只需要要求划分，肯定是可以支持
若为共同共有，如何划分？若无法找到其他共有人，或其他共有人死亡，则应如何处理？如果存在这些问题，建议您首先向律师请教，保证不要作无用功！
互动环节
提问： 房屋共有人未经其他共有人同意而处分共有房屋，是否属于无权处分？
答：对于此问题，我们需采取不同的处理方式，若房屋为共同共有，则处分必须获得所有共同共有人的同意方可实施，因此，若房屋共有人未获得其他共有人的同意而处分共同共有财产，则视为无权处分。
其次，对于超过房屋产权份额三分之二的共有人，在未征得其他共有人同意的情况下，对其按份共有财产进行处分，并不构成无权处分的行为。
三是有部分共有人未达到三分之一比例的情况下，则构成按份制处分。若共有人中未达到三分之二的比例，且未获得其他共有人的同意而对其按份共有财产进行处分，则该共有人不具备处分的权利。
四是房屋共有人未经他人同意擅自处分自己所有的房屋，即为无权处分。然而，值得留意的是，对于未经其他共有人同意私自处置共有房屋的行为，学术界存在不同的观点。
例如梁慧星教授认为，《民法典》第五百九十七条规定：“在权利人追认或签订合同时，无处分权者可以获得处分权，从而使合同生效。”此外，房屋共有人作为权利人的一种，因此在未经其他共有人同意的情况下，对共有房屋进行处分并不属于无权处分的范畴。
提问： 未经房屋共有人同意出售房屋的合同效力。
答：
- 效力待定说
《民法典》第五百九十七条规定：无处分权人对他人财物的处分，在权利人承认或者无处分权人获得处分权时，合同生效。当权利人拒不追认或者事后处分人没有获得权利时，合同不成立。
对此，这种说法认为无权处分时订立的合同效力是未定的。合同是否有效，要看权利人是事后追认的，还是处分人在事后获得处分权的。
- 合同无效说
《德国民法典》第306条规定:“以不能的给付为标的之契约，无效。”它的立法理由是：如果法律行为要产生效力，那么它的对象就一定是有可能达到的。
所以这种说法是，若合同订立之初出卖人并不享有标的物所有权或处分权，则合同应被视为无效。
- 合同有效说
这种说法认为法律中的惩罚包括负担行为与惩罚行为两种。
负担行为表现为直接产生财产权移转或消灭效果，而处分行为表现为产生债法给付义务效果。承担行为发生的法律效果是债权的产生和变更，处分行为发生的法律效果是财产权利的产生和变更。
《民法典》第五百九十七条所规定的惩戒，则应视为惩戒行为。但出卖他物的契约是一种负担行为，这种契约的效力并不以处分人对于标的物拥有所有权或者处分权为条件。
总结
在共同共有关系存续期内，若有一些共有人未经授权擅自处置共有财产，无论全部或部分，均不具备处分的权利。
若处分人未能证明其共有人对处分行为表示同意，则不会请求其共有人给予任何惩罚。有些人对此作出了明示或默示的处分，以表达他们的意愿。对于前者，法院可以依据当事人之间的协议或者合同约定确定，后者则可依法定程序认定为无效。
最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条所规定的“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。
部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。
在该条款中,“其他共有人”指的就是“无权处分共有权人”.在具体适用过程中，应当注意区分不同情形进行认定。部分共有人在未提出异议的情况下，默许了该提议。
这种情况下，共有财产所有权人享有对共有人进行处分权。在共有人未经授权处分共有物的情况下，只有在其他共有权利人追认处分的情况下，其行为才具有法律约束力。
如果共有人对自己所处分的共有物持否定态度时，则该共有人的行为不具有法律效力。确立共同共有处分效力的普遍准则，乃是必要之举。
在其他共有权利人未予确认的情况下，私自处置共有物是否具有自然失效的效力？如果是，如何认定其效力呢？
在不同的价值选择下，可能会导致不同的法律后果，包括但不限于全部被认定为无效、有效，或因不同情况而做出不同的判断。
在我国现行《物权法》中关于共有物效力问题并未规定统一规则，这就造成了立法上的混乱。若所有行为均被认定为无效，则有助于维护共有人的权利，但这可能会与物权公示原则产生冲突；如认定为有效，既能维护交易安全又有利于对所有权人财产权的保护，但同时也容易侵害他人利益。
尽管确保了交易的安全性，但若其成立，则可能会对所有权人的财产保护产生不利影响。故在司法实践中，往往以“善意”作为认定要件，但又存在着诸多争议和困惑，甚至导致错误判决。
因此，唯有以善意为基础，根据不同情况做出实事求是的选择，并有针对性地采取不同的处理措施，方能获得制度的有效实施。
对于善意第三人，在适用善意取得制度时应注意区分情形加以具体对待。在此处所涉及的制度中，存在一种不同于一般规则的善意第三人机制。善意第三人在处分共有不动产、抵押物等动产时，除法律另有规定外，应当按其占有方式分别计算出相应数额。
温馨提示
在处置共有不动产、动产以及对共有不动产、动产进行重大整修时，除非共有人另有约定，否则必须获得至少一半的份额，并得到所有共有人或份儿的同意。