在座的各位有没有发现，这两年， 开发商越来越喜欢挖地下室做“底跃”了 ，特别是在被称作“双限元年”的2021年，动辄200-300㎡的底跃，有些单价能比标准层低一个“W”。
用某楼盘置业顾问的话说： “花一套半的价格，实得两层房，巴适惨了！” 这些乍一看很实惠的底跃产品越来越多，背后到底是开发商集体良心发现，还是另有玄机？
有句话是这么说的： 当资本不约而同的开始做一件看似对消费者很有利的事时，背后往往藏着不可告人的秘密。
大家好，我是被成都房地产殴打了千百遍，仍然待它如初恋的公子羽， 这篇文章就带大家一起，扒下开发商挖地下室这件事的*裤底**。
以前常见的“底跃”，是一楼跃二楼，如果是叠墅类产品，可能会再多带一个夹层和地下室。
地下室通风、采光性能不好，如果是南方城市，还容易潮湿，下雨天容易渗水， 用来住人可能不太合适，所以通常是当做酒窖、书房、娱乐室等来使用 ，一方面也能增强房子的功能性，另一方面也能提高主人生活的“逼格”。
成都某楼盘-1楼样板间实拍图
现在市场上，我还是看到了许多开发商，花力气、用良心做产品， 从采光、通风、防潮等方面来解决底跃地下室的硬伤。
比如锦江区三圣乡的华发统建锦江大院，除了专门的采光井外，还在夹层外挖了个下沉式庭院， 既没有让空间浪费，又使得作为书房使用的夹层空间，也能有不错的天然采光。
地下室夹层实景合成图
珠玉在前，这些项目用好产品赢得了口碑，所以早些年， 良心项目带地下室的底跃，通常是出现在叠墅或者洋房这些高品质产品里， 业主开心了，开发商也赚得盆满钵满。
但是土地在出让前就规定了容积率，所以不是每一宗土地都能用来打造叠墅，开发商如果想要获得利益最大化， 多是会选择高层+叠墅这样“高低配”的组合 ，让高层建筑承担了绝大部分容积率，有更多的余地去打造叠墅和洋房。
某高低配项目鸟瞰效果图
再后来，一些开发商发现，自己还可以赚得更多。
渐渐地，高层、小高层也开始挖起了地下室、做起了底跃， 因为地下室不计入容积率，还能按照产权面积来卖钱， 多出的几十、上百个平方，相当于开发商白捡。
在“限房价，竞地价”的大环境下， 开发商为了节约成本，尽可能薅取利润， 导致的结果就是“底跃”被玩坏了。
前几年，成都楼盘挖地下室，多少还藏着掖着，自从成都“双限地”集中出让开始， 新面世的双限项目挖地下室，已经是大家心照不宣的事了。
挣钱嘛，生意，不寒碜， 何况这些双限项目的利润本就很薄了， 但凡事都该有个度，你说对吧？
在限价大环境下，新房清水可销售的最高均价，在土地拍出的那一刻就确定了。要注意， 这里限制的是清水最高“均价”，不是清水单价， 这就很有意思了。
挖地下室、做“底跃”的好处就来了：可以摊平均价。
我们简单来算一下，假设最高均价是2万元/㎡， 如果是三层标准层， 每层建面约100㎡， 三层楼一共可以卖600万元。
如果开发商挖了100㎡的地下室，并和一楼打包做成建面约200㎡的底跃来卖，总共就可以卖出800万元的总价， 多出了200万元。
但是问题就来了， 让你按照标准层2万元/㎡的单价，买个地下室，你愿意吗？
我相信我们的读者里没有傻子，不会有人去买这样的“底跃”。
开发商也明白这一点， 既然单价高了，那就降低底跃的单价， 在总价、均价不变的情况下， 底跃单价调整为更易接受的1.5万元/㎡，二、三楼单价最高可以做到2.5万元/㎡。
这样一来二去，底跃价格低了，更容易去化， 同时还为标准层分摊了价格， 使得整个项目的均价在限价范围内。
对开发商来说， 多卖出的钱，可是超额利润， 谁不挖地下室谁是傻子。
可是对购房者而言， 标准层价格高了，付出的成本更多， 这可是实打实的吃了亏。
某双限项目一房一价 1层为底跃
就算是冲着低单价买了底跃的购房者， 花了与地面一楼一样的价格，买了个“地窖”， 无论它面积是多大，多少还是亏的。
特别是在南方，想要真的达到可居住的标准，获得和标准层差不多的功能体验，还是很不容易的： 采光差、进水、潮湿、防霉等问题难以避免，还要有靠谱的新风系统控制空气循环。
很多人发现，买了底跃后，带来的麻烦远超地下室带来的功能区扩张带来的收益， 最后往往难逃沦为杂物间和地窖的命运。
房屋渗水发霉 图源网络
购房者也不是傻子，所以，近年开盘的这些新房项目中， 带地下室的底跃房源，往往去化周期都比较长。
既然地下室损害了购房者的利益，开发商又要承担去化风险， 为什么还不取消？
凡事都要辩证的看待。
一方面，因为限价大环境和“限房价，竞地价”玩法， 开发商成本高企，利润本就不多。
成都双集中土拍部分成交信息 点击查看大图
现在的开发商为了节约成本，一些新开的双限项目，要么简单打造售楼部，要么直接和开发商旗下其他项目共用售楼部， 甚至不修售楼部，去租赁附近楼盘的底商做售楼部。
如果取消了地下室，开发商的利润被进一步压缩， 赔钱做开发，拿地也就没了激情， 后续就会引发一系列短期无法解决的社会问题。
在“房住不炒”的核心思想指导下， 通过涨价来提高开发商的利益，更是不可取的， 无论是官方主动调价，还是开发商变向提高购房门槛，无疑都会站到人民的对立面上去，后果不堪设想。
所以，我们可以看到，不仅成都挖地下室，全国都在挖， 禁止是不可能禁止的，只能限制。
2019年10月30日，南京江北新区3宗涉宅土地出让，这本是一场平平无奇的土拍，但有细心的朋友发现，在G13宗地出让文件中， 多出了这样一段不寻常的话：
该地块 地下空间仅可作为停车、储藏、消防、人防等配套设施使用，不得与住宅内部空间直接连通。
南京2019年G13宗地挂牌文件截图
时值本轮全国楼市调控的上升期，“房住不炒”“限制房价过快上涨”是全国主要城市的主旋律， 直接封死底跃挖地下室这条道路是必要之举。
再后来到了2020年，南京G17地块的出让条件中规定：
“最高销售单价不得超过售价均价110%（装修价格另行核定）”。
南京2020年G17地块出让条件截图
这可以看做是官方的妥协， 但更重要的是对这种野蛮生长的行为做了明令限制， 还是那句话： 赚钱嘛，得有个度，吃相别太难看。
有了南京珠玉在前，成都后续跟进， 对双限项目最高销售单价进行限制的可能性是存在的。
另一方面，这也是购房者妥协的结果。 极端一点来看，要么承担相对较高的购房成本，要么让市场无新房供应，购房者面对的就是这样的两难抉择。
从2021年入市的十余个双限项目来看， 带地下室的底跃，已经是“标配”。
这里要给大家打个预防针，去年中心城区三次集中供地，125宗双限地被出让，2022年会是双限项目爆发年， 挖地下室的现象会更加普遍， 大家要有心理准备。
如果开发商利润继续被压低，还会拿出更加匪夷所思的骚操作，比如前段时间城南某“低价热盘”因为装修包的事情闹得沸沸扬扬： 要么购买开发商比备案装标高出一倍的装修包，要么接受长达五年的交房时间。
在其他城市，甚至还出现了 “不买装修包不通知选房”“选房地点更换”“定向通知买包客户” 等诡异现象。
在这过程中，置业顾问、渠道销售、代理公司在骂声中凌乱。
其实他们也冤枉，据公开渠道消息，这些事件多是由于开发商规定： 如果客户不选择升级装修包，卖房的置业顾问将面临佣金打折。
但是大家也要清醒，比起“被”挖地下室，装修包可能是购房者少有的能与开发商博弈的点—— 可以选择不买装修包，甚至可以放弃选房。
可以预见的是，房地产市场正在经历一场剧变。
在双限地成为主旋律，双限项目集中爆发的未来几年，主流市场壕宅会越来越少。 成都市场失去了真刚需，刚需们也失去了快乐，二手房东躲在被子里笑开了花， 他们完全没有准备好，迎接预料之外的置换新房或将经历的毒打。
