大家好
马英八又来了
上一篇文章，我们从土地拍卖，延伸到城市发展方向的先后顺序，
得出结论城市先向北生长，
我们今天从投资的角度来聊一聊，距离主城区最近的一个城市副中心区域：“梭鱼湾商务区”
说到这个区域，就不得不提到进入梭鱼湾片区的第一个楼盘 “远洋钻石湾”，
2012年6月，钻石湾项目开盘成交909套，成交金额达16.0086亿，成交面积110873.76平方米，也许能猜到了开头却不一定能猜对结尾。
对于第一批置业的业主而言，而后的5年可谓是命运多舛，除了开发商的滨海公园得以兑现，其它在沙盘上的所有配套，无一兑现。
仅仅经历了一个炙热的开盘，而后却经历了大连整体楼市5年漫长的寒冬，受到限购，以及2011年千亿体量拍地的供给，甚至对岸，大连房价的天花板，东港-房价也塌了。
覆巢之下焉有完卵，2012-2016年从热到冷的滋味一定很难熬。
（从2016年学区房启动，到高新 华南领涨上一*大轮**连楼市）， 钻石湾的房价依旧安静如处子。 跨海大桥，海底隧道，地铁，学区，一切美好只留在了钻石湾远洋的楼书上。
楼书案词依旧，但市政兑现却一次次失言，想必彼时开盘的宣传，啪啪的打脸，销售顾问们是否还能对得上自己曾经背过滚瓜乱熟的案词。
狼来了 ，故事讲多了，虚虚实实大家已经习惯了！
时间很快来到了2018年，相比滚烫的大连楼市，率先启动的版块华南，高新已经次新奔二万，体育场版块，黄泥川版块风头正猛，内敛的钻石湾版块依旧不温不火。
但是风水总有轮流转的一天，我们关注一下当时另外两件事情的进展
1- 2018年3月大连出台中西沙高的限购政策，甘井子不限购！
2- 2019年初，海底隧道复工，地铁5号线施工推进顺利。
此时城市向北的序幕正式悄然拉开，
老规矩，我们还是从投资角度来谈投资，既然是投资我们只计算收益，姑且不讨论什么配套，南向海，学区等等这些自住的抗性！
判断一个大连城区的房子是否具备捡漏的标准，需要关注以下几点：
A 投资现房，避免左侧交易（钻石湾第一批业主被套五年，入场太早，规划尚未落实就启动就入场，高位被套） 尽量规避期房 ，投资快周转不要期房，现房实景，现象主要有如下好处：
首先-现房购置后，能够立刻出租，产生租金回补持有成本。
其次- 现房2年即刻可以免大税出手，相比一手新房在限购区至少需要交房等待2-3年，等房照1年，等大税2年，将近6年的交易周期，持有成本在有租金情况下，按照年华5%计算，到可以上市交易，新房比现房多产生至少25% 左右的持有成本。使用同样200万资金，现房6年可以周转三次，而新房期房只能投资一次，效率太低。
B-本地客群有地域偏见抗性，越是熟悉越灯下黑，土著一般均是投资的反向判断指标 ：填海，潮湿，交通拥堵，无菜市场，污染，飞机巷道，造船厂，伪学区，物业不好，空调外挂等等，有分歧争议不是一件坏事，争议是一个区域涨价的必然要素。只要存在争议，就说明就依旧还有空间，
可怕的是，形成一致认同，
一旦对于一个区域形成一致认同，当所有人都看好它，大家都喜欢，那么基本上与涨价这件事也就无缘了，这是区域阶段到顶的标志。大家都认可好的地方，这种区域其实更适合自己住，比如中山成熟区域。
成熟区域并不适合风险性质投资，适合自己住或者养老，保值功能更强，
成熟区域不可能最短时间产生最大的利润涨幅。
C-周围有大量的城市投资公司土地背书的净地，（市里资源中心土地，星海湾，东港商务区，梭鱼湾商务区），不是中山区，西岗区，沙河口区 ，区里面出让动迁的土地。 土地可能带来更高的配套预期。
D- 推地节奏必须松紧适中，不能集中大量同期供给土地。
类似2011年的东港，大量土地集中同一年上市供给，间接造成阶段性供给过剩！
比如在金普的某个热点区域，大量土地集中上市，而当你的房子集中交房的时候，周边大量一手在售，与一手盘作为对手盘，价格一定不会短期迅速提升，并且供给过于集中会造成二手几乎没有流动性，非常难出手。
E-土地出让规划中的容积率越低越好， 容积率低，这说明未来开发的调性一定是洋房，低容积率意味着一手房将会大幅抬高区位价格。
反之，一个容积率3以上的项目，屁股贴脸33层大高层， 高密度房产拉动未来房价不够迅速，而且会增加局部区域供应套数，降低区域调性，加大一手房销售周期，都不利于未来二手房套现离场。
以最新开盘的万科金地和风明月开盘为例，此项目容积率1.5-1.8 全洋房，期房均价已经达到26000元 /平，这对二手的对比拉动效应是立竿见影的，有大开发商洋房入场，可以掩护投资客户顺利出货离场。
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F-入场周期节点遵循明确右侧入场原则：当区域配套都已经动工或者得到准确确认，并且有明确的限时需求。
比如2023年的亚洲杯体育场，需要在之前完成加速一个区域的整体配套，基建预期是明确的，地铁，海底隧道，光明路延伸工程，因为开弓没有回头箭。做右侧交易的代价是房价可能稍高一些，但是至少周期短，而不会出现2012年纸上谈兵空谈规划的阶段，造成持有周期长会吞噬大部分利润的情况。
G-大型的会议，国际A类赛事举办地： 比如达沃斯，G20 会议，上合组织会议，世界杯，亚洲杯 ， 这些大型活动本身其实对于投资可以忽略.
几场足球比赛能带动啥？跟房地产有关系吗？严格意义讲，真的没有，
但是对于周边环境改善，以及大基建规划兑现而言非常重要。包含基建，路网交通，绿化配套的升级改造速度，使得兑现周期得到最大限度的保证。
至少基建的重视程度，从不咸不淡，到上纲上线。
执行力度也从经济任务上升到政治任务（至少不会出现地铁2号线北段10年不通，不痛不痒的情况）
举个不恰当的例子，谁家办喜事，出嫁姑娘还不得给带点嫁妆，新娘子脸上不得擦点粉，再带个红盖头。 对于一个城市的脸面，搞一次活动，大连的高光时刻，至少表面功夫者少要说得过去。地铁，隧道，城市绿化升级是可以理解的。
H -有已经开学并可以短期可以有中考成绩的学区
恒远小学 80中学钻石湾校区
我们以贝壳实际成交为例，截取钻石湾三期的一套89平方住宅为例，作为投资参照计算一下2年的投资收益。
公正起见我们不选取2017年-2018年大连全市普涨的时间节点标本，我们选取2019年以后的实际成交作为投资标本样例。
本套 清水房2019年1月6日成交，成交价格159万，此房在2021年1月7日满两年可以免大税。
我们选取2020年4月最新同户型成交价格，装修差别以7万元计算，相当于清水210万。
16个月时间，增值接近 51万。半年之后满两年，能以此同价格出手，除去税费，应该保守估计盈利在45万以上， 这个时间不是在大连普涨的2017-2018年，而是在2019年的1月之后普涨行情过后进行的操作。
同时钻石湾区域比较特殊，贝壳在这个区域比较弱势的成交样本太少，不能代表钻石湾区域的实际成交活跃度， 据统计钻石湾区域70%的二手房大部分都集中在某联地产完成交易。二手的成交也都集中某联地产手中，这导致在贝壳能查到的成交活跃度和成交价格都比较失真。实际成交数量要远高于贝壳数据成交数量。
面对稀缺的南向海资源，我们分享一下瓦良格餐厅在公众号的图片，如果侵权请联系作者删除，非常感谢精美的图片。
彼岸青泥洼，冬景 转载自瓦良格公众号
大船
钻石湾瓦良格转载图片
砖石湾瓦良格餐厅夜景
本文主图感谢达里尼MOMO 在4月份拍摄的图片
大连一路向北， 石灰石矿，华南广场，新体育场，我们按照以上逻辑可以模拟选一选，看一看还有哪些投资机会等着你。是否你也看到身边有这样的好机会。