编者按：从清末到民国，特别是1904年长沙开埠以后，随着西方建筑文化的逐步传入，长沙的住房也发生了明显的变化，公馆、花园洋房、集中职工住宅等新型居住方式一一出现，还形成了“北官南商”“橘子洲洋人住宅群”等建筑分布格局。
作者 | 牧野
编辑 | 南烛
“北官南商”的富人区
1904年长沙开埠，对外贸易一跃而上，长沙城市建设也开始向近代化迈进。按照开埠的规定，以北起浏阳河、南到北门城墙、西到湘江、东到粤汉铁路这一区域，划定给来长沙的外国人做生意。
北门外是首先开辟的商贸区。在长沙海关首任税务司长夏立士看来，这片区域地形平坦，西边有湘江水运，东边有铁路，非常适合作为“开发区”。
于是，长沙北门外就建起了大量的商业地产。比如1914年，美国雅礼会与湖南省政府合作在麻园岭建成了湘雅医院，而沿江一带，更是集中了外国人的洋行、栈房，成为长沙的“外滩”。
位于麻园岭的湘雅医院。供图|陈先枢
长沙作为省城，以湖南省政府为代表的的省府机关在城北中山路一带，因而城北也成了清末民初达官贵人集中居住的区域。诸如胡林翼、左宗棠、郭嵩焘、谭延闿、赵恒惕等人的公馆都在城北。
清末民国时期，南门口内外商贸已十分发达，车水马龙，商贾云集，因此做生意的商人更喜欢住在城南。
学宫门正街梅公馆。（为民国时期永安福洋广货号老板梅景福的公馆）图源|网络
这样，清末民国长沙富人的住宅区，就形成了“北官南商”的格局。当然也有例外，如程潜、陈明仁的数栋公馆中，就有建在城南的。
那时长沙人看房子，也会讲究地段。城墙就好比今天的“二环”，城墙以内，房价很高，城墙外面，价格就相对亲民一点。价格的差异也造成地域歧视，在大家眼里，住在城内的总要比住在城外的“高人一等”。后来，虽然城墙拆除了，但长沙人的地域歧视依然存在，直到上世纪八九十年代，河东还把河西称作“乡里别”。
公馆：达官贵人的联排别墅
清末民初，长沙城内出现了一种新的建筑类型：公馆。公馆多为独立的一栋，带庭院，一般一到两层，类似今天的别墅，其主人主要是上流社会成员，如政府官员、将军、实业家、高级知识分子等。此类群体一般受过良好教育，对住宅的综合要求高，也崇尚文化、品位生活。
“公馆”之名其实是中国人自创的，是当时老百姓对西式洋楼的一种俗称。“公馆”从字面上看，给人一种“公家之馆”的错觉，实质上是当时底层民众对上流社会的一种敬畏。它们像“公家”的政府部门一样，普通人难以进入，隐隐有一种神秘感。
当时的公馆，是典型的中西合璧。如果你走进当时一家主流装修的公馆，会看到这样的场景：屋顶铺小青瓦，有天井、正厅、倒厅，正厅里挂国画，倒厅里养金鱼、盆景；住房宽敞，空气流通，起居室、卫生间、储藏室分隔明确。多为砖木结构，少数也有钢筋混凝土，多以天井院落解决内部采光和下水，生活用水则来自院子里的井。
麻园岭陈明仁公馆。供图|陈先枢
这种“不中不洋”的风格很符合当时士绅名流的住房心态：西方来的舒适卫浴设施咱要讲究上，但青砖黛瓦和小院落又能体现文艺古风，总之，土豪的“农家乐”审美是千万要避免的。
长沙的公馆一般成群分布，像著名的六大公馆群（同仁里公馆群、福德里与冯家湾公馆群、马益顺巷公馆群、九如里与连升街公馆群、西园北里公馆群、唐家湾公馆群）就体现了这一点。这些地产可能是当时有意为之的成片开发，开发商建成一批公馆后，分别卖给不同的业主，就像今天的“联排式别墅”。而且，这种别墅群还有物业管理，比如到了晚上，通往小区内部的街巷会落栅上锁，还有专人敲锣巡街。
洋人的“艰难”租房之旅
在开埠以前，长沙被称为“铁门之城”，排外情绪非常重，洋人要是进城，那是很敏感的问题，这也是湖南当局将商贸区建在北门外的一个重要原因。即使开埠后，湖南当局也一度规定，禁止将城内任何一片土地卖给或出租给洋人。
1906年，美国人胡美一开始创办雅礼医院时，在城内租房处处碰壁，直到有一天深夜，来了一个不速之客“刘总”，告诉胡美他可以解决租房难的问题。原来这位“刘总”是泥瓦匠出身，后来在长沙城内做建筑包工头发达了，顺便还想搞点租房“中介”。
正当大多数长沙人在民族主义思潮下不愿意搭理洋人时，“刘总”恰恰看到了商机。他与中国房东签订租房合同，然后再私下里秘密转租给洋人，也就是我们今天常说的“阴阳合同”，妥妥的“刘总二手（租）房，就是赚差价”。当然，他与胡美签订的“阴”合同在当时是不是有法律效力，以及中国人发现房子里最后却住进了外国人后，是不是又有纠纷，我们就不得而知了。
不管如何，这场租房交易还是完成了。“刘总”为胡美在西牌楼附近找了两处房子，分别在街的两侧，一处做医院，一处做医学校，这就是最初的雅礼医院和医学校。胡美的看房之旅都是秘密进行的，由“刘总”带着，胡美以其它名义在房子外面转了一圈。
1906年西牌楼雅礼医院。供图|陈先枢
至于房间里面的情况，由“刘总”画在一张草纸上，再给胡美查看。那图纸标明了每个房间和院子，甚至每个门、窗户和平顶，以及通到屋顶的后楼梯都列入其中。看来“刘总”做事还是有一手，居然能在房客没有实地查看房屋内部的情况下，让胡美在合同上签了字。
这栋房子原本是家客栈，胡美租来后，给整个房屋都做了改装。在“硬装”方面，首先把所有墙壁刷成白色，屋顶安置了新的排水沟，“以排放二月到六月的倾盆大雨”；还安装了新的玻璃门窗，取代了旧式的纸质门窗，很多几乎没有光线的角落安装了新的天窗。“软装”方面，挪动了一些花盆、家具的摆设，每间屋子都喷洒了足够的杀虫剂，购买安置了各种必要的医疗设备、办公桌椅。
重新装修后的房子几乎完美符合了胡美心中医院的样貌，采光良好、干净整洁、设备齐全，近现代长沙乃至全中国都举足轻重的雅礼医院（湘雅医院前身）就这样开办了。
橘子洲的“房地产热”
开埠之后，在河东湘江沿岸兴建洋行、码头的同时，洋人也在橘子洲兴建了大量商品房和职工住宅，橘子洲成为了洋人的居住与休闲区。长沙开埠后二十年间，日本巡捕住宅、盐务稽查处英国人住宅、英国洋行（亚细亚洋行、太古洋行、安利洋行）职工住宅、德国洋行（开利洋行、德孚洋行）职工住宅、德生医院私人住宅、美国美孚洋行职工住宅、花旗*草烟**公司私人住宅等，如雨后春笋般，在橘子洲一个个冒出来。
民国时期的橘子洲远眺图。供图|牧野
除了这些住宅楼，橘子洲上还有不少商务、办公或娱乐建筑，如英国领事馆、日本海员俱乐部等。在这座“清寒水气、萧疏落木”，“介于城市与山水之间的”洲岛上，外国人修建了近20幢豪华别墅和公用建筑，所占土地达全洲总面积的40%。这是近代以来，橘子洲上第一波开发狂潮，直接促成了长沙的“房地产热”。
外籍商人、传教士、外交官是橘子洲上的主要住户群体。除此以外，中国人在洲上也建有别墅，著名的如保留至今的唐生智公馆，坊间传说曾住有唐生智的三姨太，还有某位张姓师长的张公馆，洲中部有朱家公馆，将军庙地段有罗家公馆等等。
橘子洲唐生智公馆。供图|陈先枢
为了居住的便利，外国人在洲上建了不少配套设施。他们兴建了一条商业街，街上有一些俱乐部和酒吧，洲头还有一个“万国球坪”，是专供在外国人打球、跳舞、休闲、娱乐的地方，球坪内还建了洋楼、舞厅。
橘子洲上的洋房，可算是“一线江景房”。只是，由于那时长沙防洪设施不够，这“一线江景房”同时有着致命的缺陷，每当洪水来袭，洲上的洋房就处在“汪洋大海”中，那真是叫“洋房”了。
洲上的生活
住在橘子洲的洋房里是一种什么体验，一些留存至今的日记、史料可以帮助我们一窥究竟。
20世纪初，美国人爱丽丝随着她的丈夫来到长沙，作为美孚洋行的经理层，爱丽丝的丈夫拥有公司分配一套洋房的福利。这栋二层小楼有两间客厅、五间卧室、一间中式厨房，此外还有洗衣房、仆人与厨师住房等等。仅仅主客厅就有180平米，简直是贵族式配置，另外附有一片花园和一个私人网球场。房子四周皆有围墙，保证了房子必要的安全性与私密性。
1921年橘子洲美孚洋行。供图|陈先枢
在这座洋房里，爱丽丝过着富足而典型的中产生活，有厨师“一边做着他最爱的火腿，一边用最狂野的假声唱着歌”，佣人男孩擦着黑檀木桌子，那桌子“像暗水池一样闪闪发光”。对于家里的花园，爱丽丝更是常常涉足，她喜欢“闲庭信步于院中，轻踏在草地上，用手轻触感受它的雨露与凉爽”。
为了这样的生活，爱丽丝也经过了好一番折腾。一开始，爱丽丝住进那栋宿舍后，第一感觉就是一个字——“冷”。长沙的冬天实在阴冷，她住进去后，首先换了新的松木门，再把一个气密的火炉放在壁炉里，还计划着下一年要在大厅里弄个大火炉，火炉的烟囱上挂着一个鼓，这样“整个房子就有了生命力”，“不再像寒冷隧道般阴森了”。然后，她请木匠，订书柜，来装饰大墙，“和中国工匠经过好一番讨价还价，才最终成交。”
那个花园也是她精心装扮的结果。之前的主人是个实在人，把花园当成了菜园，种了各种蔬菜。爱文艺的爱丽丝当然不能忍受这种糟蹋，她把“卷心菜丢到僻静的角落”，花园的围墙有两个侧面，她要在上面挂些常春藤，再“买些崖柏树做成一个树篱放在那里”。之所以选择崖柏，是因为和爱丽丝“童年在伊利诺斯州的花园十分相像”。
不过，一旦到了洪水期，洲上生活恐怕就惬意不起来了。1926年湘江流域大洪水，洲上的洋房就经历了一次严峻的考验。
长沙英国领事馆遭水淹场景。供图|陈先枢
洲上本来建有三道堤坝，但还是挡不住洪水。爱丽丝眼见着在两小时里湘江水位涨了近一米，她家的那道围墙也挡不住洪水，水蔓延到了她的楼梯上，还好被大铁门挡住了。小船在她门口原本是小路的水面上划行，船夫把铁质的尖竿扎进她门前的路堤，用手抓住柳树枝，防止被洪水冲走。洪水过后，她可爱的花园一片狼藉，饭桌上不再有肉吃——当时的地方政府下令，在雨神和水神平息怒火之前，禁止杀生。于是，连外国人也买不到肉食。
要是在现在，业主们肯定是要经常投诉、维权了。不过，当年的橘子洲上几乎是外国人的“租界”，他们也只能自己忍受了。
参考资料：
1、胡美著，杜丽红译，《道一风同》，中华书局，2011年。
2、Alice Hobart,《By the City of the Long sand》,New York,Macmillan Co,1926.
3、陈先枢，《老照片中的长沙》，湖南人民出版社，2016年。
4、王丽君、桂颖芳，《长沙橘子洲》，湖南人民出版社，2017年。