法理乃法律之精神

—法谚

随着房地产市场调控力度的不断加大，房地产市场的风险也逐渐显露，大批房地产企业出现资金链断裂的问题，许多楼盘陷入烂尾。实务中，多数商品房买卖采取的是银行按揭*款贷**的方式，因此，大量“烂尾楼”业主选择以停贷方式“对抗”开发商和银行。对于商品房烂尾，按揭*款贷**应由谁偿还的问题，实务中存在争议。

本期，我们选取了一则最高人民法院案例，就相关问题进行了分析研究。下文，我们将予以分享，希望对您有所启发。

案情简介

一、2015年8月，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以按揭*款贷**的方式购买越州公司开发的商业用房数套。预售合同签订后，王忠诚、越州公司与建行青海分行签订了《借款合同》。

二、《借款合同》约定：以按等额本息方式还款，越州公司对*款贷**提供保证，并用案涉房产提供抵押担保。后，因越州公司逾期未能交房。王忠诚按照《商品房预售合同》的约定，行使了解除权。

三、最法院经审理，认为商品房预售合同解除，对于按揭*款贷**的问题，应由越州公司和王忠诚承担将剩余的*款贷**本息返还建行青海分行的还款责任。

四、后最高法法官会议则就该案重新作出判决，认为预售合同因开发商过错而解除，房屋无法交付，王忠诚并未取得房屋，如果仍要偿还按揭*款贷**，明显不合理地加重了其负担，有违公平原则，故驳回建行青海分行要求王忠诚承担还款责任主张。

核心观点

在按揭*款贷**买房的模式下，若开发商逾期交房致使商品房买卖合同解除的，应由出卖人将收取的购房*款贷**本金及利息返还担保权人（*款贷**银行）和买受人（购房者），买受人不负有返还义务；因开发商逾期交房给购房者造成其他损失的，开发商仍应承担赔偿责任。

实务分析

烂尾楼，通常是指取得施工许可证开工建设后，因资金、技术、规划等原因停工，或者超过预计竣工时间一定期限没有竣工验收的工程。近年来，因房地产市场趋于饱和、行业政策调整及疫情影响等，众多房地产企业面临着严峻的资金压力，大批楼盘陷入烂尾，房地产行业进入寒冬。我国的房地产销售以开发商预售、购房者按揭*款贷**为主流销售方式。因此，当因开发商出现商品房烂尾无法交房时，大量业主选择以停贷方式降低损失。业主擅自停贷是否应当承担法律责任，按揭*款贷**应由谁承担偿还责任，理论界存在两种截然相反的观点，司法实践中也存在法院裁判思路的转变。

有观点认为，购房者主张商品房买卖合同解除后，可以商品房担保*款贷**合同目的无法实现为由请求解除商品房担保*款贷**合同，而即使两份合同均解除，开发商和购房者仍然都对剩余*款贷**本息承担还款义务。这是因为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称“解释”）虽规定，房屋买卖合同解除，开发商应将收受的购房*款贷**和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人，但并未明确免除购房者的还款责任，同时购房人作为*款贷**合同的相对人，根据合同相对性，其应负有还款义务。该观点一度成为司法实务中法院的主流观点。

然而在2020年底最高法院作出的（2019）最高法民再245号判决中，最高法审判委员会一改以往裁判思路，认为在商品房按揭*款贷**商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保*款贷**合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、*款贷**人三方权利义务的失衡。

最高法院认为根据《解释》第21条规定，商品房预售合同解除后，*款贷**合同因合同目的无法实现亦被解除的，出卖人负有偿还银行*款贷**的义务，购房人不再承担还款责任，即使*款贷**合同中明确约定购房合同解除后购房人仍需承担还款义务，但因该约定系不合理地加重购房人责任的格式条款，对购房人不具有拘束力。

若因开发商原因导致楼盘停工或烂尾，不能交付，购房人无过错情况，若仍然要求购房人在无法取得房屋情况下，还需向银行偿还*款贷**，此举明显不合理的加重购房者负担，有违公平原则。我们对最高法院现行观点持肯定态度。诚然，关于银行*款贷**合同及抵押合同的目的，应结合开发商与银行之间的合作协议的总体交易架构来理解，不能仅从合同相对性割裂地探讨房屋按揭*款贷**关系。借款合同作为购房合同延申的合同之一，合同目的是开发商提供房屋收取房款，银行取得了在建房屋抵押权，并获得由购房者支付的*款贷**本息，购房者获得房屋，银行放款给开发商，这才构成了整个购房合同履行的主要内容。取得银行*款贷**对于买房人而言，只是手段行为，真正的目的是取得房屋。若开发商违约不交房，仍要求购房者继续还款，确系显失公平。

律师建议

实践中，购房者购买房屋前，务必对诸如开发商的综合开发实力、有无不良征信记录、售楼信息等情况通过多查询、多了解，充分进行综合考量后再做出慎重的购房选择，切勿盲目跟风。而对于商品房陷入烂尾而导致交付不能的，购房者可审慎选择根据购房合同约定或以合同目的无法实现为由主张解除合同，或依据事实情况，选择继续履行购房合同，等待楼盘重新开工，并可根据违约情况请求相应赔偿等救济途径。利用法律手段保障自身的权益，以获得最大限度的法律支持。

类案参考

案例一 最高人民法院在审理中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷[(2017)最高法民终683号]一案中认为，王忠诚在向建行青海分行借款时，建行青海分行为了其*款贷**安全，对该笔*款贷**办理了抵押登记。因抵押物是在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是越州公司。由于商品房担保*款贷**合同的特殊性，本案*款贷**实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司，根据《解释》第25条规定，越州公司应将剩余的*款贷**本息返还建行青海分行。不过，就《解释》第25条规定的本义来说，并没有免除购房者的还款义务。因为出卖人将其收到的购房*款贷**本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还*款贷**本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍应是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人。《解释》25条之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的*款贷**，在商品房买卖合同和*款贷**合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将*款贷**先还给购房者，再由购房者归还给银行，而是直接由出卖人归还给银行。本院认为，对王忠诚不应免除自己对建行青海分行剩余*款贷**本息的还款责任。

案例二 最高人民法院在审理张子莹、黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷[(2017)最高法民申2661号]一案中认为，哈尔滨招行与北方开发公司签订《购房*款贷**合同》，约定北方开发公司対购房人张子莹的购房*款贷**，提供连带保证。并在之后签订《借款合同》中约定，即使房产未能办理登记，*款贷**人仍有权要求借款人偿还全部*款贷**，并要求保证人承担连带保证责任。案涉《商品房买卖合同》与《借款合同》具有经济上的整体性和关联性。故根据《解释》规定，商品房买卖合同被解除，商品房担保*款贷**合同亦可解除。但这不影响《借款合同》中的结算和清理条款的效力以及《借款合同》解除所产生的法律效力。上述合同解除对合同当事人仍然具有法律约束力。但是，张子莹系《借款合同》的借款人，且该合同已实际履行，哈尔滨招行向北方开发公司发放*款贷**，为张子莹履行《商品房买卖合同》提供了条件，张子莹享有了《借款合同》的权利，亦应承担《借款合同》的还款义务。故合同解除后，哈尔滨招行可以依据《借款合同》向张子莹和北方开发公司主张权利，要求张子莹提前偿还《借款合同》项下剩余*款贷**本息及北方开发公司承担连带保证责任。

案例三 山东省烟台市中级人民法院在审理山东蓬莱农村商业银行股份有限公司、邹安革等金融借款合同纠纷[(2022)鲁06民终1323号]一案中认为，《商品房买卖合同司法解释》第20条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保*款贷**合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保*款贷**合同的，应予支持。”据此，原告要求解除与被告蓬莱农村商业银行签订的《个人住房借款合同》有事实与法律依据，应予以支持；《商品房买卖合同司法解释》第21条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保*款贷**合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房*款贷**和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案因万城置业未按约定期限交付房屋，致使案涉《商品房买卖合同》被解除，致《个人住房借款合同》合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人万城置业将收取的购房*款贷**返还给蓬莱农村商业银行，原告不再负有返还义务，原告诉请于法有据，法院依法予以支持。

法条链接

1.《中华人民共和国民法典》（2021）

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020）

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期*款贷**利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保*款贷**方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保*款贷**合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保*款贷**合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保*款贷**合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保*款贷**合同的，应予支持。

第二十一条 以担保*款贷**为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保*款贷**合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保*款贷**合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保*款贷**合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房*款贷**和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

出品 | 刚刚 Lawyers

指导 | 段志刚

作者 | 朱兵兵 张喆

责编 | 孙圳 徐远芳