文|李律观法

编辑|李律观法

在中国人的传统观念中，买房似乎是生活安居乐业的标志。随着时代的发展,社会中出现的房屋买卖纠纷越来越多，关系越来越复杂。

案件摘要

2011年4月，李某通过熟人介绍认识了田某。通过接触，李某得知田某有套房屋，愿意以市场价的一半出售。

田某告诉李某，该房屋一直出租给他人居住可以带他去隔壁的房子看看，户型都一样。出于田某出示了房产证，李某对该房子的产权深信不疑。

于是，双方谈好价格为15万元，而当时的市场评估价是33.2万元。2011年4月20日，李某与田某签订了《房屋买卖合同》，并到房产局办理了房屋产权过户登记手续，以评估价33.2万元为基数缴纳了相关税费。

同时,田某告诉李某，他已经通知了房子的租客搬出该房屋。2011年4月底，李某准备搬入该房屋，却发现该房屋里住着一位60余岁的老人家。

后来李某得知此人叫王某，这套房屋是他于2002 年以6.1万元的价格从田某手里买的，他已经在这里居住近 10年。

王某声称，田某将该房屋出售给他时，因为该房屋属于*迁拆**安置房，出卖时产权证尚未办理，双方约定待田某取得了房屋产权后即协助其办理房产过户手续。

2011 年田某取得该房屋产权证，王某多次催促其办理变更登记手续，但遭其拒绝。李某把自己的房产证出示给王某看，说有房产证才是房主，自己才是这套房子的真正主人。

之后，李某多次找王某交涉，要求他搬出该房屋，均遭到了王某的拒绝。2011年8月，李某一张诉状将工某告到人民法院，请求法院判令王某搬出该房屋，归还房屋，并支付房屋租金6000元。

以案释法

一、本案中田某处分诉争房屋是否是无权处分

田某在和王某签订房屋买卖合同之际，因为该房屋属于*迁拆**安置房，尚没有办理完成房屋产权证，那么田某处分该房屋的是否是无权处分?

笔者认为是否定的。原因有以下几点:

第一，因*迁拆**安置房是根据国家政策规定，对被*迁拆**户进行的安置补偿，故凡是通过正规*迁拆**程序，由取得*迁拆**许可证的开发商开发建造的安置房屋，被安置人将来都能取得房屋的产权证，只是相对要经过更长的时间才能取得房产证。

本案中该房屋虽然尚未登记在出卖人名下，但也只是时间的问题，并没有权属争议。

第二，我国现行的法律并没有规定买卖合同的标的物所有权自买卖合同成立时转移，而是自交付(动产)或登记(不动产)时转移。

只要在合同约定的期限内，出卖人将标的物所有权按照合同约定进行了转移，这样就达到了合同目的。

第三，根据合同法第 132 条的规定:“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”

该法律条文除了明确合同中的出卖人对出卖物具有所有权外，还提出了另外一种可能性，即出卖人对于出卖物具有处分权。

而本案中的出卖人和*迁拆**单位存在着合同关系，出卖人对于该*迁拆**安置房屋具有合同上的债权，且房产登记正在进行当中，所以出卖人的处分有法律依据属于对标的物有处分权的人。

二、本案中前后两份房屋买卖合同能否同时有效

在同一个标的物上能否同时存在两份合同目的不相容的房屋买卖合同?对此，王泽鉴先生认为:

在甲将买卖标的物所有权，依照一个独立于债权行为(买卖)之外之物权契约移转于乙之前，复将该地出卖于丙时，此买卖契约亦能有效成立，丙亦对甲取得请求让与其所有权及交付其地占有之权利(债权)。

其理由是:后一份房屋买卖合同之所以有效成立，是基于债权合同的性质签订合同的行为是一种典型的法律行为，该行为除了违反法律的强制性规定、违反公序良俗以外，应当均有效。

在一房二卖中，前后两份房屋买卖合同的债权人应当具有平等的地位，并没有主次之分，不因为合同成立的先后而影响其合同效力。

对于上述观点，笔者持同意的态度，但要说明的是我国台湾地区的物权变动模式是物权形式主义，其理论基础是物权形式主义下的债权行为和物权行为的区分。

我国大陆的物权变动原则是债权形式主义，虽然并未承认物权行为理论，但承认了债权与物权的区分，并形成了物权变动的原因行为与结果的区分原则。

认为当事人之间生效的债权合同的效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果，同样，出卖人能否依约履行合同约定的标的物所有权转移的义务，也不影响合同的效力。

当事人订立合同之后，所享有的权利是债权。

从权利的功能和作用形式方面来讲，这种债权属于请求权，其首要权能是要求他人为某种给付。所谓给付，是指债权人得为请求债务人所应实行的行为。

特定的给付行为可能会涉及到标的物，不过债权人并没有对标的物直接支配或排除第三人干预的权利。

这一点，是请求权和支配权的性质决定的，支配权如所有权，其具有排他性，而请求权却没有这项权能，故同一个标的物上可能成立两个以上合同目的不相容的合同债权，如一物数卖，先后数个买受人都能够成立受让债权(请求给付)。

三、《合同法》第52条第2项规定的适用

根据《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的，合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益:(三) 以合法形式掩盖非法目的；(四) 损害社会公共利益(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

可见，无效合同的本质特征是受其影响的利害关系具有涉他性，超出了合同当事人的范围。而一房二卖中的数个房屋买卖合同只涉及到当事人之间利益、风险的分配和责任的承担。

因此，一房二卖本身并不能构成合同无效的原因。如果出卖人和后买受人订立合同时，存在恶意串通，损害第三人利益的行为，那么合同无效自无疑义(具体认定的方法后文详述)。

这里，笔者想着重探讨一下在实践中存在一个争议问题:

如果后买受人明知或应知就同一标的物有房屋买卖合同成立在先，仍与出卖人签订房屋买卖合同并履行了物权变动的程序，是否因构成《合同法》第52条第2项规定的“恶意串通，损害第三人利益“的情形而导致合同无效呢?

一种观点认为不构成“恶意串通，损害第三人利益”。

在当前市场经济条件下，一物二卖的次买受人即使主观上为恶意，只要其不违背不正当竞争法的禁止性条款和善良风俗，他完全可以对某一标的物在尚未交付时向出卖人提出购买。

这是当事人享有的正当竞争的自由，不能因此而认定其侵害别人的合法权利，这里的“故意或恶意”不应该受到法律的否定评价。

否则就有碍经济活动的自由竞争，防碍物之效用的有效发挥，且与合同自由原则也相违背。

四、田某和王某的房屋买卖合同的效力

对于田某和王某之间的房屋买卖合同，由上文分析可知，田某与王某签订房屋买卖合同之时，田某虽然尚未取得该房屋的权属证书，但用某是有权处分人。

根据合同法第44 条的规定:“依法成立的合同，自成立时生效:法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

合同成立后，能否发生法律上的效力，非合同当事人的意志所能决定，只有符合生效要件的合同，才能受法律的保护。

合同作为一种典型的法律行为，其--般生效要件为:当事人须有行为能力;标的须可能、确定、适法、妥当；意思表示须健全。

又根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第9条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

到目前为止没有法律或行政法规规定房屋买卖合同须登记后才生效，所以，未发生所有权转移与房屋买卖合同的无效时不同的概念。所以，田某和王某之间的房屋买卖合同有效。

五、田某和李某的房屋买卖合同的效力

对于田某和李某于之间的房屋买卖合同。由上文分析可知，田某和李某就同一个标的物(该房屋)订立房屋买卖合同，本身不具有违法性。

问题的关键在于对田某和李某之间的房屋买卖行为是否属于《合同法》第52条规定中“恶意串通，损害第三人利益”的情形。

由于主观恶意系内在意思表示，很难以直接证据证明，笔者认为应当采用客观标准予以认定，即具体考察案件中当事人的外在行为与正常买房人的行为不相符的客观事实，综合进行推定判断。

司法实践中，可以根据以下几个客观因素来判断双方是否有恶意串通的行为:第一，房屋买卖合同的交易价格。

这是判断第三人善意或者恶意的重要参考因素。因为房价一年一年的攀升，出卖人之所以将房屋多次买卖，其目的不外乎是为了获得更大的经济利益。

故出卖人在与后买受人约定合同中房屋价格的时候，往往是要考虑该房屋在同时期、同地段、同类型等因素下的市场价格，不会低于前一份房屋买卖合同的价格。

如果出卖人和后买受人以明显低于房屋市场价格进行交易，那么他们恶意串通的嫌疑就很大。第二，买受人是否在购买房屋之前对房屋的实际权利状况和使用状况进行考察。

房屋的买卖对于人们来说属于大宗性买卖，通常情况下，购房者在购房前一般都会要求实地查看所购买的房屋，了解房屋的建筑结构、装修情况、居住情况等，以便其结合实际情况考虑该房屋是否符合购买需求。

第三，房屋买卖的交易方式。房屋的价值一般比较巨大，所涉及的现金较多。

如果用现金交易明显不方便清点和整理，而且考虑到资金的安全、金钱的真伪以及资金走向的证据留存等问题，买卖房屋双方通常情况下应该采用银行转账的进行交易。

第四，出卖人和后买受人的关系及熟悉程度。如果出卖人和后买受人关系密切，比如属于亲属、朋友等关系，此时出卖人和后买受人恶意串通的可能性就很大。

结合本案具体分析。首先，该标的房屋当时的市场评估价格是 30余万元而田某和李某签订的房屋买卖合同约定价款仅为 15万元，明显低于市场价格。

虽然该价格是田某自称愿意以市场价格的一半出售的，但作为一个正常的买房人，应该考虑到田某以明显低于评估价的价格售房，而且对此也没有合理的解释的前提下，该房屋是否存在不为人知的缺陷或者权属争议。

而本案中，李某对此没有任何怀疑，明显不合常理。其次，田某和李某在签订房屋买卖合同时，李某仅凭田某出示了房屋权属证书及对隔壁同户型房屋进行查看即对田某的产权深信不疑。

而对房屋是否进行过装修、户型是否进行过改动、房屋的实际权利状况及使用状况并不知晓，李某在并不了解房屋具体情况的前提下就签订了房屋买卖合同明显与常理不符。

最后，虽然田某和李某是通过熟人介绍认识的，关系并非很密切，但这个因素并不能明显削弱李某和田某之间的恶意串通嫌疑。

所以，虽然没有直接证据证明买卖双方出于故意或恶意，但可以根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处,推定双方存在恶意串通。

李某的意思表示不属于“不知就同一标的物有买卖合同成立在先”或者“明知或应知就同一标的物有买卖合同成立在先，但没有侵害前买受人的恶意”的情况。田某和李某之间的房屋买卖合同无效。

结语

一房二卖是现实生活中的常见问题。究其产生的原因，正如王泽鉴先生所言一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此实多出于出卖人罔顾信用，图谋私利。”