1 成立业主大会的条件
1.1 物业管理区域须确定
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定（《物业管理条例》第九条第二款）。
1.1.1 新开发建设项目的物业管理区域以土地出让合同、规划文件规定或县级人民政府物业行政主管部门的备案为准。建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定（或备案）的物业管理区域。
1.1.2 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同县级人民政府物业行政主管部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。
1.2 物业管理区域须已交付使用
一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的（《业主大会和业主委员会指导规则》第八条）。
注：具体还须注意省、自治区、直辖市地方性法规或规章的规定，如《内蒙古自治区物业管理条例》第十八条规定：在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，亦可成立业主大会。
2 首次业主大会的启动方式
一个物业管区域成立一个业主大会（《物业管理条例》第九条第一款）。对于符合成立业主大会条件的物业管理区域，作为业主大会、业主委员会的指导、监督部门，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府可基于以下方式之一启动首次业主大会。
2.1 业主申请（《业主大会和业主委员会指导规则》第九条）。
注：各省、自治区、直辖市地方性法规或规章对申请业主的条件有不同的规定。如《北京市物业管理条例》第三十条规定：百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。《深圳经济特区物业管理条例》第十九条第二款规定：物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组。
2.2 建设单位申请。
2.3 街道办事处、乡镇人民政府依职权启动。
3 成立首次业主大会会议筹备组
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（《业主大会和业主委员会指导规则》第九条）。
3.1 筹备组成员构成
筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。
筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
建设单位不存在或者经书面通知后未委托代表参加筹备组的，可以不作为筹备组成员。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任（《业主大会和业主委员会指导规则》第十条）。
3.2 筹备组公示
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决（《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条第二款）。
3.3 筹备组的职责
3.3.1 确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
业主是指物业管理区域内不动产登记簿记载的房屋所有权人。符合下列条件之一的，可以认定为业主：
1 尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、*迁拆**补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
2 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
3 因继承取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
4 因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
5 其他符合法律、法规规定的单位或者个人。
3.3.2 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
3.3.3 草拟管理规约、业主大会议事规则；
3.3.4 依法确定首次业主大会会议表决规则；
3.3.5 制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
3.3.6 制定业主委员会选举办法；
3.3.7 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复(《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条)。
4 召开首次业主大会
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议（《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条第一款）。
注：各省、自治区、直辖市地方性法规或规章对首次业主大会召开时间有不同的规定。如《北京市物业管理条例》第三十二条第四款规定：筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。《内蒙古自治区物业管理条例》第二十条规定：筹备组应当自组成之日起六十日内首次召开业主大会会议。《深圳经济特区物业管理条例》第二十一条规定：筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。
筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示（《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条》）。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会（《物业管理条例》第十四条第二款）。
4.1 业主大会的召开形式
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式（《物业管理条例》第十二条）。可以根据物业管理区域的规模、业主人数等因素决定采取何种会议形式。
4.2 业主大会的召开地点
4.2.1 采用集体讨论形式召开首次业主大会会议的，须明确具体开会地点。
4.2.2 采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议的，须明确具体地点收发业主的表决票。
4.3 业主大会的召开时间
明确首次业主大会于 年 月 日 时至 年 月 日 时召开，具体会期根据物业管理区域的规模、业主人数等因素确定。业主本人（或其委托代理人）在会期作出的投票方为有效，逾期投票则失去法律意义。
4.4 会议决议事项
首次业主大会会议决议事项分为应当表决事项和可以表决事项。
4.4.1 应当表决事项：
1 管理规约（草案）；
2 业主大会议事规则（草案）；
3 选举业主委员会委员。
4.4.2 可以表决事项：
1 是否解除前期物业服务合同；
2 确定物业管理方式为：
（1）本物业管理区域内实行自行管理；
（2）委托物业服务企业或其他物业服务人管理。
4.4.3 业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。
4.5 首次业主大会会议表决规则
4.5.1 应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决（《民法典》第二百七十八条第二款第一句）。
4.5.2 业主的表决权按照面积和人数计算
1 业主的面积表决权数按照下列方法认定：
（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
2 业主的人数表决权数按照下列方法认定：
（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（2）总人数，按照前项的统计总和计算。
4.5.3 决定以上事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（《民法典》第二百七十八条第二款第三句）。
5 业主大会成立
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立（《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条第二款）。
5.1 移交
业主大会成立之日，筹备组自行解散。相关材料移交业主委员会保管。
5.2 备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续（《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条》）。
注：各省、自治区、直辖市地方性法规或规章对有权备案部门有不同的规定，一般规定备案部门为街道办事处、乡镇人民政府。
申请备案时，需提交以下文件：
1 业主大会成立和业主委员会选举的情况；
2 管理规约；
3 业主大会议事规则；
4 业主大会决定的其他重大事项。
业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
