1985年，在美国忽悠下，日本签署“广场协定”，从此，日本从世界第二大经济体变成了安宁度日的“瘸子”，巨大的经济泡沫旦夕间粉碎成利刃，刺伤了日本的身，也伤了日本的心。

房地产泡沫四分五裂，房价崩盘，一夜之间，无数人无家可归，元气大伤的日本至今仍未能*局破**。被房子伤透了心的日本人，宁愿一辈子租房也不再买房。而当年那些没有买房的人后来又怎么样了呢？

美国的“神助攻”

房地产市场在各国经济中占有举足轻重的地位，房价与国家经济息息相关，要分析日本房价，必须从日本经济入手。

1985年前后，日本经济很强，强到让美国眼红，二战战败国日本因何能在短短20年内内迅速崛起，成为全球第二？这其中离不开美国的“神助攻”。

二战中，日本举全国之力投入战争，从东亚、东南亚一直打到珍珠港，耗资巨大，导致日本经济凋敝。在日本投降前夕，广岛、长崎被夷为平地，东京等地满目疮痍，整个日本千疮百孔，国家财富化为灰烬，日本政府无力组建*队军**，人们每天只能领到4两粮食。

二战后，日本被盟军接收，美军驻扎日本，在美苏争霸的冷战格局下，近邻中苏、又在美国控制下的日本成了美国人扶植的对象。为扶持日本经济，美国违背《波茨坦公告》中关于日本向中国等战争受害国赔偿的条款，公然抵赖赔偿，日本得以免除上千亿美元战争赔款。

在美国的主导下，日本在政治、经济等方面进行了一系列改革。并对日本社会的经济恢复和发展起了不可忽视的推动作用，促使日本在短短数年间，从一个半封建半资本主义国家顺利过渡到资产阶级民主社会。

从1945年到1950年，日本经济处于缓慢复苏状态，1950年朝鲜战争爆发后，日本获得了意外红利，彼时日本是以美国为首的“联合国军”的大后方，承担着维修和供给军需用品的工作。

以汽车业为例，从1950年到1955年，日本全国平均每月为美军修理、制造*用军**卡车达6000多辆，战前濒临破产的丰田就是靠着战争特需获得了丰厚的利润。

日本靠着朝鲜战争大发战争财，从美国人手中拿到600亿美元合同，抛售出1500亿日元物资，并积累了大量制造、维修经验，经济迅猛发展，成为这场战争中真正的赢家。

而这距离二战结束不过短短十年，二战摧毁了日本经济，朝鲜战争则使得日本经济走上高速发展之路。日本，在一个战争废墟中苟延残喘，再从另一个战争废墟中屹立而起，这是一个穿越了两个废墟的经济奇迹。

这一阶段也是美日两国的蜜月期，1955年12月，美国顶着英国的抗议，助力日本加入GATT（即关税及贸易总协定），拥有了良好的国际贸易环境，日本经济总量开始大幅增长。

日本摸着美国走上世界大舞台，开始了自己的表演。日本国土面积小，本土资源稀缺，就此，日本国会确定了“贸易立国”的方针，在科研和教育方面投入了大量资金，决心以人才和技术换取国外市场，赚取外汇。

为普及教育，在上世纪50年代，日本每年在总行政收入中拿出两成投入做为教育经费，到了50年代末，日本99%的适龄儿童能接受九年义务教育；从1950年开始的20多年间，日本共从欧美等国引进先进技术15000多项，并在此基础上改良发展，使其成为日本手中的利器，反向打入欧美市场，获得高额利润。

有了美国的“神助攻”和日本自身的努力，进入上世纪60年代，日本经济总量一路攀升。这期间在日本政府的引导下，日本国内电器、钢铁和汽车企业进入高速发展时期。

1964年，日本东京举办奥运会，场馆等及一系列奥运配套设施的建设助力更进一步拉动经济。

从1960年开始，在短短6年时间内，日本就成功实现了国民所得倍增，1966年，日本国内国民生产总值达到2400亿美元。到了1972年，日本经济开始腾飞，1972年，日本国内GDP为3180亿美元，经济增速举世瞩目。

进入80年代，美国人惊讶的发现，日本经济竟有赶超美国之势。那一时期，美国人的生活中处处有“日本制造”，大到汽车，小到毛巾等纺织品，日本企业生产的产品几乎存在于每个美国家庭。尤其是在电子产品和半导体领域，日本企业在世界范围内具有绝对话语权。

1987年，日本GDP达到2.53万亿美元，而这一年，美国GDP为4.86万亿美元。1995年，日本GDP为5.46万亿美元，是当年美国GDP的70%。经过40年的高速发展，日本已经从美国的学生化身为与美国并驾齐驱的竞争者。

但这竟成为了日本经济最后的辉煌，1995年成为日本经济由盛到衰的转折点，从此日本陷入“失去的三十年”，美丽的经济泡沫一夜之间破碎成泥。

房子，房子

从1995年向前回溯十年，1985年，美国为了自身利益，与日本等国签订《广场协定》，从此日元开始大幅贬值。

而在苏联解体后，日本失去了冷战中做为美国“桥头堡”的地位，美国开始在经济方面极力*压打**日本，“助攻”队员秒变对手，日本在美国虎视眈眈的*压打**下一蹶不振。

经济如此，楼市自然也随着经济涨落。

1955年到1974年，随着日本重工业高速的发展，日本工业用地价格快速上涨。日本是个林地居多的国家，城市建设用地本就不多，如今又被工业用地挤压，商业和住宅用地更加稀缺，土地价格开始飞涨。

在此期间，日本土地价格平均上涨28倍，东京、大阪等六大城市上涨高达34倍。

也正是因为工业的高速发展，大批人口随着工厂涌进城市，1945年，日本的城市化率为27.8%，到了1974年，日本城市化率猛增至75%。人口聚集带来大量住房需求，加之住宅用地有限，一时间，日本住宅呈现出供不应求的态势，房价猛涨40倍。

对经济大势而言，房价快速上涨是是危机亦是机遇，这一次，处于高位的适龄置业人口成功将其转化为机遇。

1974年，日本20岁到49岁的适龄置业人口为5240万，这些人对房子有着真实而旺盛的需求。随着经济高速发展，普通人的工资也随之翻倍增长，这一时期，日本人可支配收入年增速为14.5%。

手里有了钱，房子这样的保值增值投资品自然成了日本居民眼中的“香饽饽”，越来越多的热钱进入房地产市场，手中握有大批房产的人成为人们艳羡的对象。

此次房产危机被人口和时间成功化解，房地产市场带动整个日本经济发展，日本成功换挡，从低速增长走上中速增长。

1975年到1985年，日本经济增长趋于稳定，年出生人口回落，房地产市场增速明显放缓，处于稳定增长阶段。

1975年，日本人均GDP约为8000美元，人们手中有钱，卖房、买房者颇多，房地产市场泡沫四起。在这十年间，日本政府通过提高居民收入、调控房价，成功实现了房产泡沫软着陆。

1986年到1990年，日本房地产市场第二次高速增长，这一次，危机真的来了。

短短四年间，日本全国地价年均涨幅7.3%，其中东京、大阪等六大城市年均涨幅高达21.1%。可是，这一次，日本没有大批适龄置业人口来消化房产泡沫。此时日本人口老龄化问题已经相当严重，1986年，日本65岁以上老年人口占比高达12.1%，此后更是逐年递增。

更可怕的是，相比1974年，这一次美国用“广场协定”卡住了日本的喉咙，丝毫不给日本政府消化房地产市场泡沫的时间，日元如搭上火箭班持续快速升值，这使得日本出口贸易逆差加大，为了对冲这一压力，日本央行在大幅降息的同时，鼓励企业和个人向银行*款贷**。

受此影响，越来越多的热钱涌进楼市，1990年日本房价是1986年的1.7倍，东京的房价均值为高达6万美元每平米。

彼时，“东京有房”就意味着腰缠万贯，有媒体将日美两国房价做比较，发现 东京23个区的房价总和甚至可以购买全美房产。

巨大的房产泡沫冲昏了很多人的头脑，从资本家到普通人，都不惜向银行*款贷**，举债冲进楼市，只等楼价再度高涨后大赚一笔。

但买新房并不容易，当时日本全国所有楼盘都需摇号购房，大城市中心地带中签率低至六千分之一。

日本政府明知楼市泡沫巨大，却默许甚至推波助澜。日元大幅升值后，日本对外出口利润降低，大批以外贸为主的企业不得大幅裁员，失业率居高不下。

为解决就业问题，日本政府靠*国卖**债来推动基础设施建设，实则经过多年的发展，日本的基础设施已经呈饱和状态。

这导致楼市中出现大量炒房者，日本房价持续升高， 东京最繁华的银座每平方米售价高达100万美元。 在日本各方的推动下，房产泡沫越吹越大，虚假的繁荣之下隐藏着足以掀翻整个日本经济的巨大冰山。

被房所伤

彼时的日本，有房人趾高气扬，没房者望房兴叹，慨叹不知哪辈子才能买得起房。

但1992年之后，事情的发展超乎所有人的想象，许多“高贵”的有房人一夜之间无家可归，没房者反而暗自窃喜。

1989年，日本央行突然收紧货币政策连续5次加息，并对房地产业停止*款贷**，与此同时，日本政府也开始严控房地产业用地。

一系列政策引起资本方的关注，他们觉察出政府这是要对楼市进行降温处理。

这对日本政府而言是个异常艰难的决定，疯狂涨价的楼市成为社会顽疾，实体企业为了攫取高额利润，大举进入楼市，导致企业成了空壳，无数投机者坐等房价甚至套现，形成社会不稳定因素。

一旦在市场的推动下楼市泡沫破碎，势必将给日本经济带来致命的影响，意识到巨大危机的日本政府意识决定亲手刺破房产泡沫，期望这能给日本经济带来一线生机。

随着楼市的降温， 从1992年开始，日本房价“大跳水”，日本房价跌幅平均跌幅53%，最高达83%，在1991年估值16亿日元的房子到了1992年只能买700万日元。

大厦倾倒，日本楼市昏惨惨一片，那些拿着银行*款贷**进入楼市的投机者血本无归，背上了沉重的债务，那些普通上班族一夜白了头，他们居住的房屋大幅贬值，但在未来几十年间，他们仍需向银行支付购房时签订的高额月供。

那几年在日本各地，无人敢乘坐末班电车，那电车成了通过另一个世界的通道，倾家荡产的人从末班电车跳下去，以结束此生的苦难。

那么，当年没有紧跟浪潮购房的人，后来都怎样了？

那些没买房子的人，在日本房地产泡沫正盛的时期，可能会扼腕叹息，可没想到风水轮流转，在泡沫戳破之后，他们反倒成为了幸运儿。

也许到了今天，这些人依旧买不起房，但最起码不用背负巨额债务，被一堆钢铁牢牢套死。

多年后的今天，日本人对待楼市的态度慎之又慎，老人对年轻人耳提面命，不许他们贸然购房。

而在普遍性安逸的社会氛围中成长起来的年轻人，早已对“投机”二字失去兴致。

当年日本政府为楼市降温后，大批企业回归工农业，社会整体氛围回归宁静。近三十年，日本经济增速缓慢，年轻一代进入“躺平”状态，很多人选择租房居住，在完善的租房制度下，他们只需拿出月工资的20%就能租住一套环境优良的公寓。

日本楼市再无波澜，日本，也再不复当年试图赶超美国时的意气奋发。