南京今年第二场大规模土拍进入倒计时，其中河西G68地块未拍先火，大家都在预测这次是出地王呢还是出地王呢还是出地王呢？此次拍地，一些实力不足或者口袋不鼓的房企，都不好意思过来竞争，孟教授 此前作出预测，认为成交楼面价在2.8万/平米以内是比较合理的，然而‘任性’的房企太多，单价被抬到3万/平米之上已经悬念不大，意味着未来售价可能摸5万。过去一年尤其是最近半年河西房价涨幅，让人咂舌。
那么，河西势头这么旺，城东、仙林就会很落寞吗？孟教授 认为：南京那么大，风景向来不会“一边独好”，楼市是板块轮动的过程，没有哪个板块会一直热或一直冷。今天就以仙林和河西为例，简单谈一谈河西和仙林的过去，现在与将来。
十年河东，十年河西
回顾河西发展史，起初，“建河西新城，为的是保护金陵古都。”，然后趁着05年南京十运会的东风，南京河西大踏步的向前发展，从“池塘里听取蛙声一片”摇身变成了“一核三轴两带三中心”。真正做到了“古都金陵看老城，现代化新南京看河西”。
在南京城市现代化建设的步履中，河西扮演了“先行者”和“示范者”的角色，代表了南京城市居住生活最品质的核心。政府对其最高标准规划、建设与品牌房企的入驻齐头并进。从2003年底的房价4000--5000千元/平，到目前动辄30000元/平的均价，10余年的时间，河西板块房价翻了近6倍。河西板块住宅消费也已进入了符号化阶段，成为一种身份的象征。
但高房价并非一日炼成，河西房价发力始于07年。由于那时市场火爆，资金过剩，市场热点楼盘、品牌房企多，投资客带头出手，河西房价扶摇直上，顺利破万。虽然有08年的楼市大调整，但整体上仍然处于上升通道，到2010年河西房价已破2万。
但好景不长，2011年调控高压来临，南京楼市迎来调整，尤其是下半年，限购政策对改善需求的抑制十分明显，投资客立场。并且受价格管控的影响，河西清一色的精装盘也少有腾挪空间，供应量大的河西楼市压力倍增，此后连接三年，河西的楼市涨幅都不明显；虽然13年房价开始回暖，但是2014年全国楼市都迎来调整，直至同年9月，南京限购取消，改善需求随后慢慢得到释放，市场走入修复行情。而与之相对的，河西土地供应量减少，土地变成稀缺资源；2014年12月7日，主页君@孟祥远 在河西的买家讲坛上公开表示了河西房价已然出现异动，沉寂之后开始重新买入上升通道的观点。特别是2014年11月，南京楼市出台了一系列利好政策，河西不少纯新盘“首秀”成绩出色，部分“老面孔”也相继发力，成绩也都不错，河西房价的确逐步进入上升通道。当然率先发出房价进入上升通道的声音，在相对低迷的市场环境下，引起重视的人并不是很多，而那时果断入手河西的学员现在已经受益颇丰，不再赘述。
2014年12月7日，买家讲坛的主题是“河西房价异动与投资置业机遇分析”
2015年4月，河西中部房价率先进入“3.0时代”，6月，北京北辰以21203元/㎡的价格拿下河西G10地块，刷新南京地价的同时，也宣告河西地价进入“2字头”时代。7月，河西豪宅仁恒江湾天成单价破4万，更有项目放风价达4.6万/平米；10月，保利经过33轮竞价,以21.6亿元竞得河西中部G39地块,楼面地价高达24026元/平米,成为南京新地王。
如今的河西，发展较为成熟，无论从政府规划还是生活配套来说，都比较好。加上政府土地操盘谨慎，许多外来资本争相进入河西，导致河西地王频出，尤其河西中部的高地价和高房价大家是有目共睹的。十年大建设，让河西日渐成为豪宅聚集地，并且随着河西开发的深入，河西土地已经是寸土寸金。资本的狂欢，接连不断的地王，也在刺激着市场各方的神经。
总之， 如果，时光能倒流到十年前，很多人可能只想说三个字：买河西！
有山有水有校园，城东仙林紫气来
跟河西不同，同是“一城三区”，说到仙林，脱口而出的优势是生态环境与优质教育资源。山环水绕的仙林，环境优美，空气清新，平均人口密度只有1万人/平方公里（仅次于江心洲板块），真正的低密度板块。
仙林的开发建设大约在2000年前后，对比来看，仙林的开发略早于河西一些；2005年十运会前后，南京奥体板块火热，仙林楼市表现也不错，跟河西差距并不大，个别项目诸如东方天郡（当年均价6000元/㎡）甚至赶超河西项目，但是2007年之后，河西房价进入快车道 ，仙林却由于楼盘有限而显得沉寂。随后进入仙林湖（直到2011年仙林湖还叫仙东板块，孟教授 2012年10月提议，宝华片区命名为仙东板块）的开发，但随后的市场大调整使得几幅地王夭折，与河西拉开了差距。而2010年九龙湖万科金域蓝湾以15000开盘后遇调控，仙林却出现抗跌性。尤其是2011年，仙林在南京市场整体低迷的时候却仍处于上升通道，仙林湖也从2011年底的精装9900攀至2013年底的精装17000-18000元，这两年表现明显好于河西。如保利紫荆山、朗诗钟山绿郡等项目，在市场最差的2011年和2012也是稳步向上的，表现优于河西。
2014年，在仙林大学城管委会的努力下，仙林湖引进商业巨头万达茂，一举解决仙林湖“商业难”的短板，仙林的房价又迎来机会。地王也没忘记仙林，新城以19500元的楼面地价拿下金马路地王，对城东的震动非常大。而2015年11月，低调多年的仙林一口气拿出G50、G51两块地，最终，两个地块分别以17884元/平方米、21032元/平方米的楼面地价成为仙林新地王，预计售价直奔4万元/平米。如此一来，整个仙林都在沸腾，有“2万”地价之城，仙林湖的下一个春天还会远吗？以万达茂为例，2015年5月首次开盘，折后均价在14000-14200元/平，连续9次日光之后，现在价格已涨至18000元/平，半年时间涨了近4000元/平，涨幅也惊人。记得孟教授 当初判断，万达茂14000首开，必然筑底仙林湖。
与河西相比，仙林较主城稍远一些。但自2010年5月，地铁2号线正式通车后，仙林湖到新街口的距离缩短至半小时。而随着地铁4号线工程的陆续开展，仙林湖有望在今年底进入双地铁时代。据了解，地铁4号线一期贯穿了主城和仙林副城。而仙林湖站位于纬地路和广志路的交叉路口，这将再度拉近区域在售项目与地铁站之间的距离。未来，有2.4号线的仙林，无论去南京政治文化中心还是经济商业中心都非常方便。
而在教育方面，有仙林大学城作为支撑，无论是师生资源还是名校资源，仙林的教育资源在全市屈指可数，孟教授 一直有个观点，未来的仙林将可能会是下一个龙江。
龙江1999-2000年开发时，南京城走出城墙外，当时省市机关包括大学，比如南大，都开始在龙江建了很多房子，主要是公务员教师这块人群比较多，大量开发了一些小区，因为这些人群素质比较高，结果就是其带来的生源也比较好，并且经过这些年的发展，龙江已经成为南京学区最好的地方之一，像芳草园小学，从无到有如今已在第一梯队，甚至超过了北京东路小学。
现在，南京比较好的大学在仙林都有校区，像南大系带来了附中金中和小学，南师大系带来了有南师附中附小，教育资源和师资力量都很充沛。教师人群多，这也使仙林人群素质和生源质量比较高，而且相较于龙江，楼盘更新，品质更高，规划也更先进超前。毕竟龙江已经十几年了，当时的一些规划，比如停车，道路都不是很理想。而仙林现在已经越来越成熟，南大提倡国际化校园，外教的聚集让仙林趋向国际化，低密度的人文社区一般房租租金也比较高（PS：仙林一些住宅的租金领跑全市），大牌房企的进驻不仅保证了开发的品质，其物业管理也不会差，所以，仙林地产未来的发展我还是很看好的。
仙林的未来之路，不仅仅是大学城。仙林最重要的优势是自然生态环境和充沛科教人文资源，向科学城转化才是必由之路，才会大有可为，这也是仙林大学城管委会正在努力做的工作。无独有偶，今日江苏出台政策“高校老师可离岗创业，期限三年”。信息时代，知识就是生产力。如果仙林大学城的科教资源可以充分解放，大学城，向科学城的转型之路将充满想象空间。
值得注意的是，几年前，南京市委、市政府变出台了《关于加快推进仙林大学城向仙林科技城转型提升的意见》，提出在大学城前10年发展的基础上，再利用10年左右时间，将仙林大学城建设成为我市东部地区宜学宜研宜居宜业的城市新区。现如今仙林的载体建设蓬勃发展，大院大所加快集聚，创业创新氛围浓郁，科技产业成为支柱，成为我市东南科技创新示范带的“智慧核”和重要增长极。仙林地区已从一个城市郊区发展成为一个国内一流的大学城，并正在由单一的大学城向以高层次教育、高科技产业、高质量环境等为主要特征的开放型、生态型和国际化的科技城转型提升。 那么 ，开启创业创新转型提升新征程的仙林大学城，走出了一条怎样的发展道路？
仙林的科教优势资源是其他新城难以比拟的，相应的招商引资成效十分突出，除了建筑面积70万平方米江苏生命科技创新园、产业规模预计达到3000亿元的液晶谷，还有前沿的仙林物联网产业基地外，仙林大学城过去一年多就相继引进了南京万达茂、中电集团28所、金鹰奥莱城二期等一批建筑体量大、科技含量高、带动力强的重大项目，而对整个仙林转型带动最大的当属南大科学园。
2013年10月，南大科学园从主城迁到紧邻*京大南**学仙林校区，为仙林的科技创新创业提供近百万平方米的发展空间。南大科学园坐落于*京大南**学仙林校区北侧，是南京仙林大学城管委会依托*京大南**学及周边高校、科研院所开展政产学研合作，倾心打造“智慧核”的重要载体，是南京市全力建设“仙宝智慧谷”的重要平台。南大科学园与栖霞区、仙林大学城、国家级南京经济技术开发区融合发展，周边高校云集、发展腹地开阔，交通快速便捷，产业基础雄厚，配套设施齐全，自然环境优越，是极具竞争力的科技园之一。
南大科学园倡导“科技、人文、创新、低碳”的发展理念， 在空间布局上划分为“四园一基地”。园区充分借助*京大南**学资源，吸引众多重磅机构，中国科学院紫金山天文台、中国科学院南京天文光学技术研究所、*京大南**学和纽约大学理工分校联合创办的创新创业学院、元培世纪（北京）教育科技有限公司南京分公司、中国资源卫星应用中心*京大南**学遥感应用示范研究中心、遥感卫星应用国家工程试验室华东分部等多个项目相继进驻，打造成为高端产业孵化地、高科技成果转化地、创新创业发源地。
不仅如此，南大科学园还规划了第二个园区，即南大科学园西园。即2014年下半年开建的江苏省兰德地理信息产业园，则重点发展科技研发、地理信息产业和总部经济。园区也将在2017年建成，这里将是江苏省第一家地理信息资源共享和社会化服务与应用平台，吸纳30多家地理信息产业企业集聚发展，在仙林打造一条相对完整的地理信息产业链。
如今，大学城向科技城的转变，已经初见成效。仙林优越的生态环境、便捷的交通条件、强大的人才优势，成为最大的吸引力。当你打开自己的手机，用地图软件导航的时候，这些APP的背后，依靠的是庞大地理信息资源获取、处理、服务的产业链。目前以数据为研发创新的公司，分布在南京各个地区。而江苏省首家以地理信息产业为主题的专业园区“江苏省兰德地理信息产业园”即将在仙林建成，将成为仙林大学城科技创新、产业发展的又一重要载体。
整个园区项目总建筑面积近180000平方米，地下配套约2100个机动车车位，总投资约10亿元人民币。除了必要的设施外，园区内还设有学术报告厅、多功能会议室、成果转换中心等公共服务设施，为园区企业正常运行和业务开展提供全面保障。南京仙林大学城管委会有关人士介绍， 在经济新常态的背景下，地理信息产业与物联网、大数据等新兴产业正在加快融合，不断催生出新的商业模式和新的服务模式，形成新的业态。
电子信息、节能环保、生命科技、文化创意等产业链基本形成，区域产业支撑作用凸显。随着科技创新载体、创业创新项目和人才的不断集聚，科技城开始打造电子信息、地理信息、生命科技、节能环保、文化创意等多条产业链，将科技力量变成区域产业发展的“发动机”和“智慧核”，最终转化成转型提升的产业发展力量。
较之仙林，河西是市政府的“宠儿”，引入了很多政府机构和大型机关事业单位，资源倾斜明显，加上距离南京城区较近，房价高也很正常。而仙林，受限于供应量少，多数时间都较为低调，但这并不妨碍它有自己的特色之美，概括来说，仙林之美，在于人文，这里有南京最好的大学城和南外、金中、南师附中；仙林之美，在于生态，这里有南京最高的森林覆盖率和绿地率，有属于城市的成熟田园；仙林之美，在于宜居，低密度居住区和品牌房企主导的高品质住宅；仙林不再仅仅是一个“不错的置业选择”，更为一个全面奔赴在改善路上的“明星“板块。
爱一个人不必说出来，她自然会知道；喜欢一个地方不需要理由，你自然懂她的好。仙林或河西，都是好地方，各有千秋，都有最适合她的你我。如果大家想来或者有其它什么问题，可以自行圈同名公众号（至于怎么圈，度娘会告诉你）。
（文章结论及部分预测判断，根据孟教授多年跟踪南京楼市分析所得。仅代表孟教授观点！）