小区车位权属之争的梳理
小编按：近年来，随着私家车数量的不断增多，"车位之争"在开发商、业主之间愈演愈烈，已成为公众关注的普遍问题。本文对车位权属问题予以详细梳理，供各位读者参考：为理解方便，本文简单将小区车位分为两大类即地上停车位和地下停车位：
一、地上停车位
此类车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施，可进一步分为规划地面停车位和规划外新增车位。
（一）规划内的地面停车位。
此类车位是指经规划部门批准，开发商在小区红线范围内设置的停车位，此类停车位会在报建图、施工图、竣工图上有所体现。
1、法律规定
《民法典》第275条第1款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
2、权属
按上述法条规定，此类车位尊重当事人意思自治，由其自由约定。开发商在房屋买卖合同中一般都会载明此类车位的所有权归开发商所有，待小区交付后，将该部分车位转让、出租或者赠送给小区业主，实践中不存在过多争议。
有疑问的是，如当事人未明确约定时，则此类车位权属如何认定？对此，（2017）最高法民申2817号民事裁定（刊登于最高人民法院公报2021年第2期）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称"区分所有解释"）第二条第一款关于专有部分之规定认为：案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分，开发商虽在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随房屋出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有，故原判（重庆高院【2016】渝民终7号民事判决）确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。
上述案件中开发商的教训不可谓不大：合同须对车位权属作出明确约定：该案中《商品房买卖合同补充协议》第九条第3款表述为："如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，则甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理"。一审法院据此认为"合同主体对车位是否归豪运公司所有并未达成一致、肯定的认识，该约定条文属于不确定表述，从字面理解双方仅约定了只有当车位等相关配套设施明确归豪运公司所有以后，开发商才有权通过出售、附赠或者出租方式进行处理"，进而判决开发商败诉。
3、小编的疑问
民法典第275条第1款虽未明确规划车位的归属，但从通过当事人约定的字面表述来看，如果权属不归开发商所有，则开发商如何才能有权与购房人"通过出售、附赠或者出租等方式约定"？待再思考。
（二）规划外新增车位
此类车位按是否占用占用业主共有的道路或者其他场所（以下简称"公区"）又细分为两种：
1、规划外占用公区的车位
此类车位在民法典上被称为"占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位"：
首先，法律规定：《民法典》第274条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第275条第2款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。区分所有解释第6条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第275条第2款所称的车位。
其次，权属：因法律明文规定属全体业主所有，故此类车位的权属无大争议，不能单独买卖及*证办**，但经业主自治组织授权后相关主体可对其使用、收益，开发商如果需要改建，应按民法典第278条取得多数业主同意：首先，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其次，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，方才表决有效。
2、规划外不占用业主场地的车位
此类车位没有什么争议，属于开发商所有。
有一种比较特殊的情况：规划内车位占用公区则权属如何认定，此类情况可能系因行政主管部门管理疏漏，审批失误引起。对此，各地法院处理相异：
北京高院（2015）高民申字第00413号案中，业委会与开发商均确认诉争车位虽在建筑规划范围内，但占用小区内公共道路面积。业委会认为开发商擅自占用小区道路构成侵权，开发商主张车位系按规划部门设计建设。业委会声称讼争车位位置在小区规划总平面图"京九居民住宅小区总平面图"上属于规划绿化用地和道路，并无标注为停车位（场），其图例标识为绿化图例。北京高院援引原《物权法》规定，认为经规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，所有权应属于开发商，开发商采用出租方式交付业主使用后，仍享有处分权和所有权。
相反，广东高院则在（2014）粤高法民一提字第120号案中则持另一种观点：该案中，梅州市城乡规划局函复法院称：小区总面积规划技术指标中的绿地面积包括讼争停车场面积在内，停车场面积按100％计入绿地面积；广东省住建厅函复：讼争停车场用途应属于小区建筑区划内的绿地。广东高院依据上述行政部门答复，认为：讼争停车场占用的是小区公共绿地的面积，其本质上属于业主共有的公共绿地，依照《物权法》第七十三条"建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有"的规定，停车场应属小区全体业主共有；关于停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，停车场经过规划审批的事实并不能作为认定其属开发商所有的依据；即使房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归开发商所有的条款，亦属于《合同法》第四十条规定的"提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利"的情形，应认定为无效等等。
从实质公平标准来衡量，似乎广东高院的上述处理较北京高院更有说服力。
二、地下停车位
根据其是否属于人防工程性质将其分为两类：
（一）人防车位
该类车位以是否独立办理用地和建设手续以及地上是否有建筑物为标准，又细分为两种：
1、单建人防车位（见下图）
此类车位（小区内比较少见）一般位于公园、绿地、广场、道路等公共场地的地下，结构上部除必要的口部设施外不附着地面其他建筑物而单独建设的人防工程之一部分。其权属的判断标准与结建人防车位相比，具有清晰的标准，可按资金来源及土地使用权的取得不同进行分类：
（1）政府投资建设的单建人防车位权属归国家所有；
（2）对社会投资建设的此类车位的权属应根据人防工程所在地下空间的土地使用权来源予以划分：
第一、土地系由国家无偿划拨或是公共用地，政府以合作方式引入投资者融资建设的，车位权属归国家，投资者按其与人防部门的协议享有权利；
第二、人防工程建设用地是投资者通过土地出让、招标、拍卖挂牌等有偿途径取得的，其建设的车位归属投资者并由其承担平时的维修养护义务。
经小编搜索，发现专门针对单建人防工程的规范性文件相当少见，已废止的《广州市单建式人防工程建设管理规定》曾对此类工程的权属有明确规定，菏泽市人民防空办公室在其官方微博中也有清晰答复。读者如感兴趣，可自行研读。
2、结建人防车位（见下图）
此类停车位系结合地下人防工程修建，属于人防工程组成部分，须随地面建筑一并办理用地审批手续和开发建设；从外观和使用角度而言，其和普通车位并无区别，唯一可区分的物理特征是，人防车位区域装有厚重的防护密闭门，需要满足一定的指标要求。
由于结建人防车位不单独申办用地手续，又属于平战结合性质，如何平衡利益主体关系比较微妙，在立法和司法层面均无一致的观点和做法，在此着重梳理：
（1）基本法律法规规定
《民法典》第254条：国防资产属于国家所有。
《人民防空法》第5条第2款：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条、《广东省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第13条均以《人民防空法》为依据，重申人防工程战时须服从防空需要，平时可开发利用，收益归投资者所有。
可以说，在法律、行政性法规、地方性法规这一规范层次，对结建人防车位的权属并无作出明确的规定。
（2）权属
第一，在地方立法层面：
A、有规定人防工程产权可归属开发商并办理产权，广州目前做法是只要能确权登记即允许买卖：
《广州市人民防空管理规定》第25条：人民防空工程所有权归属的确定依据《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记。房地产登记部门应当根据建设工程规划报建和验收文件及其附图，在登记簿和附记栏注明人民防空工程。《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》第9条：在权属人房屋的不动产登记簿中注记购买本房地产开发项目车位情况。人防工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库的不动产权证，需注记"本车位位于人防工程范围内，按照国家规定，平时使用不得影响人民防空工程的防空效能，战时或紧急状态下由政府统一调配使用"。《广州市地下空间开发利用管理办法》第35条：结建地下空间应当与地面建筑合并办理建设用地使用权登记和房地产初始登记，地面建筑已经办理房地产初始登记的，可以单独申请办理地下空间房地产初始登记。
其他若干城市也有类似广州的规定：
《上海市民防工程建设和使用管理办法》（注1）第20条（所有权）：民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权；
《厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》（注2）第4条：土地房屋权属登记机构在办理人防地下车位权属登记时，应在土地房屋登记簿和权属证书附注栏中注明："本车位在平战结合人防工程范围内，使用和管理应遵循人民防空相关法律法规"；
重庆市人民防空办公室《关于我市人防车位产权办理的说明》：根据《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》（渝国土房管发〔2009〕51号，注3）规定：对结建式人防工程依法初始登记后，兼作停车场的，政府允许参照普通地下停车库的方式出售，且同意购房人对所购的兼有停车库功能的人防工程拥有产权。所以，人防车位是可以出售和办理产权的。
《漳州市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记实施意见》（注4）第1条：建设单位可凭地下人防地下车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书、规划部门和人防部门核准的地下室平面布置图（由人防部门标出人防专有部位和"平战两用"范围）和建设单位出具不再变动的承诺书等，申请办理商品房预售或销售手续；第4条：房屋权属登记机构在办理人防范围内地下车位权属登记时，应在房屋登记薄和权属证书附注栏中注明本车位专用的使用权面积和"本车位在平战结合人防工程范围内，使用和管理应遵循相关人民防空法律法规"。
《郑州市城乡地下空间开发利用管理暂行规定》（注5）第二十条 除商业、住宅开发建设项目按照规划配套建设的地下停车位（库）外，其他地下空间建 （构）筑物不得分割登记和分割转让 （销售）。
B，有些地方规范文件明文规定人防工程归国家所有，且不得擅自使用：
江苏省在《省政府省军区关于加强人民防空建设的意见》（苏政发〔2006〕151号）中规定，依法按规定比例，结合新建民用建筑修建的防空地下室，所有权属于国家。《江苏省物业管理条例》（注6）第67条第2款：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。另参见《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第15条的规定。
《济南市城市地下空间开发利用管理办法》（注7）第37条：经依法批准结建的人防工程，所有权属于国家。未经批准，任何单位和个人不得擅自转让、租赁。
《沈阳市民防管理规定》（注8）第27条：民防工程按照有关规定实行产权管理，其产权按下列规定界定：······（二）按照国家和省有关规定，结合城市民用建筑修建的民防工程，产权为国有。另参见《沈阳市人防工程国有资产管理类规定》第2款。
C，回避权属问题，但规定人防车位准许使用：
《安徽省物业管理条例》（注9）第86条：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。
《江西省人民防空办公室关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（注10）第1条：依法结合民用建筑修建的防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程，属于国防工程和社会公益设施，任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。
《北京市人民防空办公室关于印发<用于居住停车的防空地下室管理办法>》（注11）第9条【使用合约】；各区人防主管部门应与利用公用防空地下室设置机动车停车设施向社会开放解决居住停车需求的经营或使用单位法人签订出租使用合同······经营或使用单位法人与停车泊位使用人签订的使用合同（协议）应与人防主管部门签订的合同期限一致。
第二、在司法实务方面
A、认为属国家所有的观点比较占主流：
最高法院于（2013）民申字第1997号民事裁定中认为：根据《中华人民共和国人民防空法》以及国家关于人防工程的有关规定，属于人民防空工程的地下停车场的产权归国家所有，客观上不能分割，合作开发房地产合同当事人无权要求对该地下停车场面积进行分割。
最高法院第二巡回法庭（注12）于2019年第15次法官会议纪要中认为：结合民用建筑修建的人防车位，属于国防设施，应归国家所有。
广州中院在微信公众号文章"小区人防车位权属归谁？业主能行使管理权吗？"（以下简称"广州人防车位案"）中认为：《民法典》第254条规定，国防资产属于国家所有。人防车位用于国防目的，应属国家所有。
B、也有个别法院认为人防车位所有权归开发商：
盐城中院（2014）盐民终字第01318号民事判决认为，"《物权法》第一百四十二条规定：'建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。'该人防地下车位是被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被上诉人应当对此享有所有权······人防工程既有为保障'战时'而单独、专门建筑的工程，也有战时可用、'平时'民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，而管理主体与权属主体并不等同······被上诉人对案涉人防地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权，并且根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，与物权法的规定并不存在冲突与矛盾，对案涉人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。"
（3）人防车位的收益权
这个问题在司法实务中的观点也是五花八门，选取较有代表性的：
第一、认为属于业主共有（典型案例见<2017>苏02民终2052号案民事判决、<2019>粤民申8045号民事裁定）。其主要理由是：小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为小区全体业主承担，所以地下人防车位收益权应当归全体业主。
第二、认为属于开发商所有，但有例外：如车位建筑成本计入房价且面积分摊给业主，则收益权归业主。在广州人防车位案中，法院公众号称：依据人民防空法第五条第二款和第二十六条规定，人防车位的使用、管理及收益权的归属，应遵循"谁投资、谁受益"的原则。具体应以"建设成本是否已经列入小区商品房建设成本"、"面积分摊有无实际摊入小区业主的分摊面积"为界定标准。实践中，人防车位一般不会被计入公用建筑面积，其建筑成本由开发商承担，根据"谁投资、谁受益"的原则，开发商可以保留车位的管理及收益权。如果人防车位建筑成本最终计入房价且面积亦由业主分摊，则其收益权就应当属于全体业主。
（4）小编看法
第一、结建人防车位的权属归开发商
小编比较认可上述盐城中院的判决逻辑，并补充：虽然《民法典》第254条规定国防资产属于国家所有；《国防法》第37条也规定：国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的*器武**装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。但不能据此认为结建人防车位属国家所有：国防资产是以国家直接投入资金和资源为前提，此类车位并非国家而系开发商投资建设，不是《国防法》定义的国防资产，当然不适用《民法典》第254条规定，不能得出是国有财产的结论。否则，产生两个问题：一是等于承认开发商投资建设了车位，但所有权却归属国家，那么国家和开发商之间属于何种权利义务关系：委托、信托还是双产权抑或其他？
第二、以车位建筑成本是否计入房价为据认定收益权归属，逻辑混乱
成本是经济学概念，权属是法律概念，不能以成本为依据判断权属；如何分摊是开发商内部决策事项，从业务上属于生产经营阶段中成本会计如何管理的范畴，而房价则属于商品交易阶段的范畴，房价可能包含了。房价包含了哪些成本，这些成本如何分摊不属于买卖双方合意达成的有关权属方面的约定，作为开发商当然无义务对买受人予以披露。在买卖双方没有合意的情况下，法院公权力介入双方交易，强制要求开发商公开房价组成及成本信息，反推不属双方意思自治的关于权属的约定已达成，似不妥。况且，以成本作为认定权属的依据是完全不顾商业逻辑：举个简单例子，开发商为销售房屋一般都要买入家具、设备、饰物等，那么问题来了：此类物品的费用支出如果被列入房价成本中，则买受人可否以此为由主张对该等物品的权属？显然是不可能的。
第三、以车位面积是否由业主分摊为据认定收益权归属无必要
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第九条："公用建筑面积计算原则，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。"
《房产测量规范》（国标GB/T17986-2000）规定："共有建筑面积的内容，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。"
广州市地方标准《房屋面积测算规范》（DB4401_T 5-2018）7.2.3.1：下列设施不计入应分摊共有建筑面积，如在幢内设置的，应分摊所在幢相关的共有建筑面积。其中属于业主共有的，计入业主共有部分面积：a） 作为人防工程的建筑面积。
在规范性文件明文规定的情况下，要求开发商再证明人防车位不计入商品房公摊面积，才能认定其享有车位所有权，是不是多此一举？
（二）非人防停车位
1、法律规定
《城市地下空间开发利用管理规定》第25条：地下工程应本着"谁投资、谁所有、谁受益、谁维护"的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。
2、权属
属开发商所有，须明确的是，按惯例，此类车位不属于计算容积率的范围（如《广州市规划管理容积率指标计算办法》第4条规定：在核定建筑容积率指标时，下列情形不计入容积率建筑面积：（一）建筑物避难层中的避难空间、地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间），但产权属开发商所有，与是否计容无关，不计容只是无法办理产权证，但不影响开发商依合法建造行为取得其产权以及行使管理权、收益权。
非结尾的结尾
车位权属认定的不统一导致的乱象不是一两天了，期待有权机关早日厘定游戏规则，在规则未完全明了之前，不论是开发商还是业主，建议还是多多了解现有法规和裁判观点，进而设计完善的法律文本，才能规避风险，减少损失。
注1：https://www.shanghai.gov.cn/nw42927/20200823/0001-42927_57804.html
注2：http://www.xm.gov.cn/zwgk/flfg/sfbwj/200810/t20081007_279851.htm
注3：http://rmfkb.cq.gov.cn/sy_246/gsgg/201806/t20180605_3635983.html
注4：http://www.zhangzhou.gov.cn/cms/siteresource/article.shtml?id=20223859277240000
注5：http://public.zhengzhou.gov.cn/D0102X/283832.jhtml
注6：http://www.jsrd.gov.cn/zyfb/sjfg/202012/t20201223_527699.shtml
注7：http://www.jinan.gov.cn/art/2013/10/29/art_2604_4211224.html
注8：http://rfb.shenyang.gov.cn/html/SYRFB/153189065351959/153189065351959/160981475566061/6535195999438443.html
注9：http://www.ah.gov.cn/szf/zfgb/8107711.html
注10：http://rf.jiangxi.gov.cn/art/2012/2/13/art_25344_1093095.html
注11：http://jtw.beijing.gov.cn/bmfw/tcjfcx/tcjfzcwj/201906/t20190629_300233.html
注12：《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》，人民法院出版社，2019年10月版。