2021年下半年，多家大房企暴雷。对买房人来说，风险成为了一个大难题。
据有关统计数据显示， 2021年西安商品房成交均价为14647元/㎡， 而产品方面则以三居产品为主，占比达65%。
目前的西安，一套几百万的新房已成常态，尤其是小年轻，一套房掏空“六个钱包”很常见，如何规避风险，已经成为买房人心中的结。
看点
01
最艰难的一年：仅一成房企达成业绩目标
2021年，房地产市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链的紧张几乎前所未有，违约不断，爆雷也不再鲜见。
“活下去”不再是一句口号，而是企业奋斗的目标。
房企销售业绩目标完成度不足100%是市场行情不乐观的直观体现。
据克而瑞数据显示，2021年12月，TOP100房企单月业绩同比降低35.2%，较11月环比增长32.4%。
从累计业绩来看，年内百强房企累计业绩增速持续放缓，截至12月末累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%，规模房企销售增速罕见出现负增长。
销售增速的放缓，也让不少房企年初制定的销售目标似乎成了到不了的远方……
根据《国际金融报》记者统计数据显示， 50家典型房企中仅有5家企业完成销售目标，占比仅1成。
很多房企的日子，并不好过，对于买房人，该怎么选楼盘，才会少“踩雷”呢？
看点
02
买房人新的考量“指标”——开发商财务状况
对于房企来说，2021年是难熬的一年，在“三道红线”下，高周转、高杠杆的快乐日子一去不复返。
大量的房企清理冗余的业务，开始节衣缩食，连房地产龙头企业万科也高喊“活下去，才有更好的未来”。
买房人最怕什么？不就是开发商跑路了，一边苦哈哈的还贷，一边惨兮兮的维权。
所以，这一届买房人们买房时多了一个考量指标，即开发商的财务状况。过去看地段、看品牌、看环境.....现在买房人们还要看开发商的年度财务报表。
买房必看财务报表，这并非耸人听闻，2021年的楼市降温下，开发商违约事件越来越多，他们手中不少项目直接“宕机”。
某地产研究机构的统计数据显示，去年24个样本城市中，延期停工项目近19万套，长沙、重庆、武汉等城市更是停工潮的“重灾区”。
细细对比我们会发现，部分房企销售下跌的轨迹，与开发商公开爆发出流动性危机的时间高度相关。
因此，2022年买房，考核房企的年度财务状况已经是必要选项了。
看点
03
湖南发布房产交易风险11条
其实，关于更好的规避买房风险，官方也给我们做过整理。
1月4日，湖南省住房城乡建设厅官网发布《商品房交易风险提示》，共特别提出11条涉房地产交易风险提示，利用优惠低价销售、返租、骗取购房资格等上榜。
|
图源：湖南省住房和城乡建设厅官网
|
一、房地产开发企业 未取得《商品房预售许可证》 收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的就是风险。
二、房地产开发企业提供的 商品房预售资金监管银行 和监管账户与商品房 预售许可证公示信息 不一致的就是风险。
三、房地产开发企业要求购房者将 购房款转入非商品房预售款专用账户 的就是风险。
四、开发企业以提供 购房优惠为名只签订线下合同 的就是风险。
五、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义 明显低于市场价格销售 商品房的就是风险。
六、房地产开发企业采取返本销售或变相 返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租 等方式销售商品房的就是风险。
七、拟购商品房 涉及抵押、司法查封 等他项权利的就是风险。
八、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的 口头承诺 与商品房买卖合同内容或商品房 实际情况不符 的就是风险。
九、房地产开发企业或中介机构 协助购房人提供虚*证假**明材料骗取购房资格 或者 规避限售政策 的就是风险。
十、购房者违规使用 经营贷、消费贷 等金融产品支付购房款的就是风险。
十一、开发企业 代收住宅专项维修资金 的就是风险。
看点
04
2022西安买房，几大要点得记住
疫情影响下，2022的西安楼市有些“迟到”，但不会缺席，购房者可提前做好准备。
从去年三次集中土拍成交地块区域分布可见，2022年西安住宅项目主力供应区仍旧集中在 国际港务区、浐灞生态区和高新三期。
价格方面， 根据集中供地限定的毛坯销售均价，高新区毛坯限售均价限价为2.6万元/平米左右，浐灞生态区在1.9万-2.2万元/㎡左右，大明宫限价最高为2.5万元/㎡，国际港务区限价为1.5万-1.8万/㎡左右。
从去年西安摇号盘我们可以看出，一房难求的不仅有均价1.3万/㎡出头的网红盘，也有均价2万+/㎡，甚至3万+/㎡的“硬核”中高端改善盘，这足以证明西安地产市场的购买力。
但不管购买力如何，买房是大事，以下几点我们得记住。
1、看房企是否安全： 全国的房企中， 要看一个房企安不安全，要看它是否踩了三道红线。
“三道红线”分别是：
①剔除预售款后的资产负债率大于70%，即要求：（总负债 - 预收款项）/（总资产 - 预收款项）≤ 70%
②净负债率大于100%，即要求：（有息总负债 - 货币资金）/净资产≤ 100%
③现金短债比小于1，即要求：现金及现金等价物 ≥ 短期债务。
首选，在绿档里的央企、国企等。 央企国企会成为主力军，背后有雄厚的资金支持，几乎不会烂尾，延期交房的可能性都很低。
2、不可盲目从众： 市场火了，跟着陪跑的买房人不在少数；市场凉了，又总会多一些观望着，房住不炒的主基调下，认准自身需求很重要。
3、地段还是很关键： 有能力的买房人一定不要忘记核心区域，即使房价有波动，核心地段总还是“抗打”的。
4、地铁盘更香一些： 尤其是对刚需一族，随着西安城市骨架的不断拉大，上班的通勤时间是不得不重视的一个因素，地铁盘更应该是优选项。
5、老、破、小谨慎入手： 非地段顶级、学区顶级的老破小 ，尽量别碰，*款贷**和后期出手都是个难题。
6、超低价房源要当心： 很多楼盘会释放出折扣，如果出售的“特惠房源”远低于周边项目均价，这种楼盘要千万小心，不要以为是捡了个大便宜，最后才发现是个烫手的山芋。
7、买房越来越需要专业性： 房价不断拔高的当下，没有“专业玩家”的指导或辅助，只凭个人或亲朋好友的建议甚至看了一些报道就匆忙下手，买错的成本就比较大了，如果有可能，咨询一些比较专业的房产人士。
最后，买房抓住时机也很重要，趁着楼市调控期尽快完成房产的优化升级，不失为明智之举。