物业管理是近年新兴投资板块，以高增长、轻资产及防御性高等特质吸引不少资金追捧。不过，近日物管股出现较深调整，市场就有批评，指物管股动辄30、40倍市盈率略嫌偏高；但有投行认为，若了解到市场尚有庞大领域未被开发，物管股大有发展空间，潜力未尽发挥。
城市服务商机庞大
作为独立上市的物管企业，绝不能单单依赖所属内房商来维持高增长势头。除了住宅物业管理，更有需要拓展其他新领域，才能突显本身专业及独立营运能力。
城市服务是一个新兴的细分市场，传统物业管理主要针对住宅楼宇内部空间，而城市服务广泛得多，覆盖城市公共区域，提供及制定专项服务，故通常会与相属城投企业合作。
近期不少物管企业开展了城市服务项目，如泗阳经济技术开发区（永升生活）、青岛李沧区（新大正）、厦门鼓浪屿（万科物业），以及三亚崖州湾科技城及青岛即墨开发区（招商积余）等。中信证券指出，随着横琴等地城市服务项目取得初步成功，预计城市服务将在更多城市及村镇落地。
中信证券推算，目前城市服务市场需求规模达2,000亿元人民币，对物管企业而言，绝对是新蓝海。另外，公共建设物业管理市场亦是物管企业另一蓝海市场，随着社会后勤保障步向专业化，各大高校、政府机关、交通部门均逐步将物业管理范畴外判，为物管股提供增长空间。
另一战线：商场物管
看好的还有瑞银，但该行偏好较小型的物管股，认为盈利增长潜力更优胜，预测2019至22年复合年均增长率可达56%，高于整体行业平均增幅36%。更重要是估值吸引，小型物管股2021年平均预测市盈率约25倍，较整体行业约31倍仍有水位。
对部分小型物管股给予买入投资评级，包括新城悦（1755）、时代邻里（9928）、宝龙商业（9909）及永升生活（1995）。由于行业防守性高，兼且具增长动力，相信会继续迎来价值重估。
另外，相比起住宅市场，内地不少商场出现投资不足及缺乏优质管理，市场忽视了该市场对物管股所带来的庞大商机。随着内地中产阶层扩大，零售销售及购买力正不断提升。然而，内地零售面积相对人均水平，比起其他国家仍属偏低。故可预期商场物业管理将会成为未来物管行业的新大陆。
瑞银估计，以每年收入计算，内地商场物业管理市场规模达1,080亿元人民币，论管理费水平及项目毛利率均较住宅市场吸引，尤其看好已抢占先机的宝龙商业。
行业并购整合成催化剂
另一方面，随着物管板块持续壮大，行业结构将出现分化。个别品牌缺乏竞争力，在管面积增长缺乏确定性的小型物管股，有机会被并购甚至边缘化。与此同时，为提升品牌价值及将规模经济效益最大化，大型物管股进行并购的机会更大，一如龙湖集团（0960）入股绿城服务（2869），以及早前万科企业（2202）旗下万科物业与戴德梁行物业管理业务进行联盟合作一样，为业务带来协同效益。行业可能出现的并购活动，亦有机会成为物管股的催化剂。
重磅物管股上市陆续有来
市场上物管股数目虽然已经不少，但原来2019年十大内地卖楼王当中，仍有一半未将物业管理业务独立上市，料重磅物管股公开招股将陆续有来。
华润置地（1109）管理层早前已表明，今年会加快分拆物业管理业务独立上市。融创中国（1918）亦一改之前意向，于八月初决定分拆融创服务在香港上市，并有意保留少量发售股份，派发予现有股东；市场估计，融创服务集资规模将达78亿元。
除了万科企业（2202）表明未有分拆计划之外，其他大型内房商如中国恒大（3333）、世茂房地产（0813）、龙湖集团及金地集团等，都有机会加入分拆行列，令物业管理板块走向更完整及成熟。
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