伴随着城市不断发展、产业结构的改变，人们逐渐认识到了环保和节能的重要性，涌现出了大批模式多样的旧工业再生类建筑。在众多改造模式中，文创产业园是旧工业建筑再生的典型模式，其不仅对原有的工业遗产进行了有效的保护，还传递延续了自身的文化底蕴和工业价值，给城市带来了经济活力。
但这类园区在蓬勃发展的同时也潜生出了一系列的发展误区，例如园区发展方向不明确，公众服务平台搭建不完善等，这给园区的开发运营带来极大的风险。
文化创意产业
国内专业研究人士将文创产业的概念解读为： 围绕创造力，在个人或团队力量的支撑下，运用产业化方式来开发文化、技术和创意，就此销售知识产权的行业 。文创产业的覆盖范围是相当广泛的，涉及了视觉艺术、游戏、工业设计、传媒和软件开发等众多领域。
文化产业与创意产业、文化创意产业三者的概念并不是相互独立的，三者存在共同的地方，且相互作用，因为在使用中对其没有明确的定义，时而会存在混淆的情况。基于霍金斯的理论，我们可以将三者的关系以下图表明，如下图中所示。
评价方法对比
目前关于对风险的评价方法主要分为两大类，有传统的评价方法（对比法、成功度法等）及综合评价方法（模糊综合评价法、灰色系统理论、结构方程模型SEM）两类。方法是工具，每一种评价方法都具有自己的优缺点及适应性，应根据研究对象的特点对研究方法进行综合选取。下表为不同评价方法的优缺点。
在对本文的研究对象进行评价方法和模型的选取时，不仅考虑到了评价体系的综合特点及属性，同时也考虑到了以上各个模型的优缺点，使用传统单一的评价方法可能无法保证评价结果的全面性和准确性，所以最终选择了将结构方程模型和改进IPA分析法相结合的办法对其开发运营风险进行整体的评价。将此方法应用到本文，在一定程度上保证了评价过程的科学性。
构建评价模型的主要原理
本文采用结构方程模型（SEM）和重要-表现程度分析法（IPA）分析法相结合的评价模型，试图建立出一个精确客观的评价模型，使其能够对旧工业建筑再生类文创产业园区开发运营风险指标的重要程度加以确定以及对各因素的表现能力进行分析。评价模型主要由结构方程模型（SEM）与重要-表现程度分析法（IPA）两个部分组成，使用结构方程模型的原理是其能够客观分析出各变量间的关系，保证了前文所建立指标体系的科学性与准确性。
而IPA分析法则进一步对开发运营风险进行评价，利用结构方程模型（SEM）计算出的路径系数算出权重并结合各风险指标表现力的打分均值，对其展开分析，使建立出的模型更加准确与可靠。运用SEM-IPA评价模型分析旧工业建筑改造项目的开发运营风险是旧工业建筑改造项目可持续发展的一种分析方法和反馈机制。模型建立如下图所示。
数据收集和检验
通过五级里克特量表对调查问卷进行设计，对开发运营风险的影响因素进行重要度评分，影响从小到大分别对应1～5分的分值。此次调查问卷共发放300份，回收258份，有效率为 86% 。调查对象皆为与旧工业建筑领域相关的人员或游客，证明研究满足要求，问卷符合SEM的研究要求。
信度分析是为保证模型工具的拟合度和验证假设的合理性，本研究选择克朗巴哈系数运用在调研问卷的信度验证方面以检验在题项上的一致性程度。普遍认为当克朗巴哈系数大于0.7时，则该问卷有良好的信度。
从上表可知，本文研究的变量政策风险、经济风险、技术风险、决策风险、运营风险所体现的克朗巴哈系数全部高于0.7，而且CITC全部高于0.5，表明测量题项符合研究要求。
IPA模型重要性-表现力评价
在IPA模型的坐标系中，横轴象征着指标的重要程度，纵轴象征着其具体的表现能力。坐标原点即重要程度、表现能力的平均值，在此基础上，对该平面进行划分，形成4个象限，依次为Ⅰ-继续保持区，Ⅱ-过度用力区，Ⅲ-低度优先区，Ⅳ-重点改善区。见下图。
根据SEM模型计算出各指标权重，结合各评价指标风险影响打分均值，将指标风险表现能力的均值和引申重要性（权重）映射到平面内的四个象限。运用改进的IPA评价模型[73]对其进行评价，其优势是能够分析出不同领域风险所处的状态，对评价因子的表现能力及重要性进行评价，并根据其所处的状态判断应对风险的紧急性，并提出相应的防范策略，这对合理分配资源有很大好处。
项目概况
位于陕西省的某钢厂占地面积90多亩，建筑面积更达到了20万m2，随着工厂的衰败带来了一系列土地闲置及工业厂房废弃等问题，而解决这些问题的办法是如何在原有厂房基础上进行合理应用和更新。
周边环境的不断变化，使陕西省某钢厂无法与周围地块正常衔接，区域规划将其原厂区内的特殊钢材厂房部分再生为创意产业园。而在校园规划区域里，校园中部的两栋教学楼、图书馆、学生活动中心都是由原钢厂的大空间车间改建而成，也是主要的厂房更新项目。
老钢厂改造为创业产业园后，在原有九栋保存完整的厂房建筑面积下又增加到4万m2，并设有餐饮休闲、文化娱乐、商务办公等多功能区域。具体的概览详如图所示。陕西省老钢厂在进行改造与再利用后，不仅保存了原有一定的文化风貌，见证承载了岁月的记忆，又在时间长河的更新里被赋予了新的功能和定义。
它为新城区乃至西安市带来了新的活力，在保留文化遗存的老厂房时，又为城市提供了休闲娱乐、商务工作、学习交流的活动空间。在保留城市遗存文脉的同时，对往后西安市乃至国内其他的旧工业改造利用项目提供了借鉴。
老钢厂改造建设单位经济环境
此项目的开发完成离不开多个单位的共同努力，老钢厂项目遵循先改造完成再对外出租的模式。园区内的所有厂房将被建设单位租用20年，将钢丝车间改造使用功能为可供设计工作、工艺品展览、休闲娱乐等的多功能场所，再出租使用权使得各位业主们能够获取大规模的租金，当做自身的主营收益。
可是租金收益是从两年建设期后也就是第三年开始的，资金回收的时间会比较长，也伴随着相应的风险。本项目的投资额为314786万元，详细的经济指标如表所显示。
基本特征分析
通过对问卷调查后的结果分析可得，大多被调查者都是本科或以上学历，在这些群体中学生的数量最多，游客次之。在交通工具的选择中，调查对象普遍反应乘车和步行的比例比较高。园区目前发展稳定，各方面情况良好，且周围的配套设施以及休闲娱乐设施健全。
总体来看，在老钢厂创意产业园区内，学校相邻着创意产业园，为其提供了固定的消费群体，另一方面又可以吸收学生群体的创新需求。站在运营管理的角度，一定程度上规避了运营的风险。调查情况详见下图。
重要性与表现能力的综合分值
通过对22项评价指标进行分析，计算出每项指标的重要性和表现能力。具体数值如表所示，老钢厂创意产业园项目开发运营风险情况的整体表现能力 平均分为3.64， 可以得出老钢厂创意产业园拥有较好的风险规避能力，且在项目改造的前期对项目的开发运营风险有着较为清楚的认知与预判，较能准确的识别项目中风险改进的轻重缓急，使老钢厂再生为文创产业园达到了预期的效果。
借助Origin输出“ 表现能力—引申重要性IPA定位分析图 ”，将原点定为横轴指标的重要程度以及纵轴具体表现能力的平均值。通过投射定位映射出所有指标，具体见下图。
象限Ⅰ又称继续保持区，共有1、3、5、6、15、16共6项指标。反映出现阶段陕西乃至国家政策支持旧工业建筑改造的发展，税收以及银行金融扶持力度大。在园区内部，之前老钢厂的设计理念得到了很好的传承，园区在接纳新建筑的同时很好的利用了之前的老旧厂房，如下图所示。
1-8#厂房、10-12#厂房都得到了改造再利用，而9#厂房因为整体结构稳定性差的原因需要拆除重建。整体来看，通过实地调研与结构可靠性检测鉴定结果可以得出，老钢厂园区内的结构安全稳定性均满足使用要求。
园区还相邻着政府打造的重点项目幸福林带，根据得天独厚的位置优势，老钢厂将继续发挥传承其的文化价值，力争打造西北五省最具特色的文创产业园。该象限的指标反映出了园区在对开发运营风险进行规避的方面做的比较好的地方，应该继续保持。
总结
通过文献分析和案例研究法，根据风险识别的原则对其造成文创产业园的的风险因素进行对比分析，在初步识别的基础上又采取专家问卷的方式对其进行修正，最终确定了包含了政策、经济、技术、决策、运营五大风险方面的22个风险指标。
建立了旧工业建筑再生为创意产业园开发运营评价模型。采用结构方程模型SEM及IPA分析法相结合的办法，建立了旧工业建筑再生类文创产业园区开发运营风险评价的模型。依据SEM模型计算出各个二级指标的权重，并结合IPA象限分析各指标的重要性和表现能力。此模型在一定程度上减少了由于主观因素带来的误差，保证了所建立模型的精确性与适用性。
明确了开发运营阶段风险防范重点并提出风险预防策略。利用IPA法将风险指标划分为优势区、维持区、机会区、改进区4类区域以避免盲目规避风险。并提出了风险的防范以及应对策略，为以后同类项目的改造提供经验，也促进了该项目的长期稳定发展。
验证了前文所提出的研究成果的合理性与适用性。将研究成果应用于实践案例，采用老钢厂创意产业园为案例研究，将建立的开发运营风险评价模型用于评价老钢厂创意产业园以检验模型的科学性和可实用价值。通过对比分析，认为所建立的风险评价模型应用到实际项目中中是可行且有效的。
