来源：大连楼事儿（公众号）
原创:vivian
在大连，有一个区域，集千万级规划配套、百万级人口容纳力、城市副中心定位等万般宠爱于一身。很多人拿它跟华南对比，却大有赶超华南的趋势。它是近几年大连楼市的供销大户，有人觉得它热得发烫，但更有人认为它潜力无限。有人为购房不惜连夜排队，有项目首开几乎清盘......它就是2019年大连楼市话题之王——体育新城。
这不，就在刚刚，体育中心配套六期宗地即将挂牌的消息迅速引起了广泛关注。究竟对于房企来说，2019年的体育新城是否还有掘金的机会？对于购房者来说，2019年的体育新城是否还适合安家？首先我们来回顾一下这一区域近几年的表现。
大连体育新城板块图
（图片来源：大连市星海湾开发建设集团）
10年，从一个中心到一座城
要谈体育新城，就要从它的原点——体育中心说起。
10年前，这一片区多是一些仓库、厂房、物流链、驾校等用地。2009年5月，大连体育中心开工，2013年9月全部修建完备并投入使用，它承办了第十二届全运会。
如今，体育中心每逢球赛、演出人气爆棚，大连北站、体育中心、医疗卫生中心等配套均已实现。
大连体育中心夜景图
（来源：大连体育中心官方网站）
从体育新城规划的范围来看，东到大连北站和高速口，西到由家村，北到海岸线，南到华北路。规划面积约74平方公里，可容纳100万左右人口。如果对体育新城的规划面积没有概念，简单的说，体育新城的面积已超过中山区和西岗区的面积之和。人口容纳的能力接近大连总人口的六分之一。
因全运会而生，定位为大连城市的副中心。
从这一定位来看，体育新城的规划达到了城市级别，是一座“城”。翻看体育新城的区域图，我们会看到，它位于大连城市主城区西拓北进的中间地带，东接大连开发区、金州区，西接旅顺口区，是大连市主城区战略性新扩展的理想位置。根据大连的地理特点，大连城市的发展方向，将会向体育新城扩展，这一区域未来十年乃至更长一段时间，将会成为大连发展的主战场之一。
6年，供地385万平，吸金225亿元
万丈高楼平地起，是近几年对体育新城的真实写照。
据观察，在有体育新城这一区域概念后，该区域最早的土地供应出现在2013年11月，但最终成交是在2014年2月，成交楼面价3000元/㎡，这个地块开发的项目就是中航华府，该项目初期成交价格最低时为7000多元/㎡，后来随着体育新城的兴起，目前中航华府二手房的均价为15854元/㎡，房价翻了一倍。
大连体育新城各项目所在地块分布
（其中万达体育新城为在售，来源：小猫的爸爸）
从近6年的整体数据来看，大连体育新城核心区域共吸引7大开发商进驻，累计成交用地面积约163万平、建筑面积约385.3万平，土地成交总金额约225.7亿元。
让我们一起来回顾一*体下**育新城核心区域的土拍历史。
2014-2017年1月，体育新城的土地成交楼面价一直保持在3000多元/㎡，先后有新兴际华、招商、万科进入这一板块拿地。
2017年10月，对体育新城来说是一个重要的拐点。中海以7622元/㎡可售楼面价摘得万锦公馆所在地块，正式宣布区域楼面地价翻倍。
2018年，尝到甜头的招商、万科在体育新城继续拿地深耕，土地成交可售楼面价上涨至8字头，分别开发了招商公园1872和万科翡翠都会项目，这一年也是体育新城卖的最火的一年。
2019年，体育新城的“高潮”来了，1月大华拿地，5月万达拿地，7月中海再拿体育新城地块，绿城首进体育新城。此时，体育新城的土地成交可售楼面价已逼近1万元/㎡。
2014-2019体育新城土地成交信息（点击查看大图）
（表格来源：小猫的爸爸）
2019年的体育新城供销强劲
一个区域的楼市是否火热，最关键的还是要看销售情况。
据大连新峰地产数据统计，2019年上半年，大连非限购区域占据供销主力，其中体育新城供销强劲，引领非限购区域供销排行。
2019上半年商品房销售/新增供应板块排行
（数据来源：大连新峰地产）
从体育新城板块商品房供销的年度走势来看，体育新城板块2019年上半年量价齐升，凭借开发商规划产品与品牌影响力等因素，助推板块销量不断刷新，区域潜力推动价格不断提升。截止到2019年上半年，体育新城销售均价已达16534元/平。
2016-2019上半年体育新城板块商品房供销年度走势
（数据来源：大连新峰地产）
从体育新城板块商品房存量方面来看，2019年上半年两大项目上市，存量急剧升至37.2万㎡，区域销售速度较快，去化周期并未大幅上升，仅8.88个月，保持在健康区间。
2016-2019上半年体育新城库存年度走势
（数据来源：大连新峰地产）
看过整体数据之后，我们再来看一*体下**育新城在售项目的具体情况。很多人拿体育新城跟钻石湾、东港商务区比较，在与主城区的距离上来看，体育新城确实比较远，但从在售住宅项目数量以及房价来看，体育新城还是有更大选择余地的。
项目产品房价万达体育新城82-126平高层17000元/㎡起招商公园1872目前在售一期高层92、110平户型；
预计9月加推二期，92-110平高层，99-115平洋房一期高层17000-18000元/㎡招商海德公园B区高层107-120㎡带装修产品；
洋房125-140㎡的清水产品B区高层均价16000元/㎡；
B区洋房均价17500元/㎡中海万锦公馆高层在售户型面积85-101平；
洋房95-115平高层价格17000-19000元/㎡；
洋房均价19000元/㎡万科翡翠都会主力户型为96平-105平3居均价18000元/㎡中华城三期84平、120平户型84平均价16500元/㎡；
120平均价15500元/㎡
（注：以上信息仅供参考，具体以开发商为准）
配套还在路上，未来会有“配齐”
先有鸡，还是先有蛋？同理，先有配套，还是先有人？
很多人认为，体育新城目前的房价已经透支了区域的未来。但，纵观全国各地的新区，在建设初期，几乎都会出现类似的情况。但透支的时间以及程度会有很大差别，关键还是看区域里的“人”何时到位。
目前体育新城核心区域内仅中华城、万科新都会和招商海德公园已有部分产品交房，但实际入住率可能并不太高，特别是在体育中心北侧的小区。原因很简单，大家都在等配套，无论是自住还是出租，地铁没通，路网没完善好，驾校车还在马路上飞驰，一个大型商场都没建起来，区域的学校也没起来......要想住进去实在困难重重。
这让我想起了，早先的东港商务区，从一片大工地，到现在各大项目交房入住，各类配套陆续配齐。请多一些耐心，地铁2号线二期迟早会通，新山东路迟早会有进展。大连青训基地建设正如火如荼，计划年底投入使用。听小道消息说中华城的配套商业貌似已有动工迹象，招商海德公园一期前面的大坑是准备建“招商花园城”商场所挖......
后记：有土地就有机会
最后，让我们回到体育中心配套六期宗地即将挂牌这件事上。
从土地推介会给出的地块分布图来看，目前体育新城仅剩配套五期和配套六期尚未出让。而即将挂牌的配套六期与体育中心直线距离为2公里。在“限价”的非常时期，推出这宗土地又有怎样的原因呢？距离体育中心稍远的地块是否意味着地价能够相对便宜一些？这些都要等到这宗地的价格出来之后再看。
大连体育中心配套1-6期区位图
体育中心配套六期位置图
（图片来源：大连市星海湾开发建设集团）
但有一点可以肯定的是，体育新城是绝对值得关注的。任何一个新区的发展都要经历一个量变到质变的过程，起步阶段都会有大体量的土地供应，因此地价会很便宜，这一区域发展的越成熟，土地的资源就会越稀缺，价格自然就会有翻天覆地的变化。
有土地就会有机会，而机会从来只会青睐有准备的人。如果你想在体育新城安家，这里未来可期；但如果你想一夜暴富，请趁早打消这个念头，毕竟2017-2018年的体育新城已经回不去了。
ps：如果你对体育新城有什么问题，欢迎留言，我们一起讨论。