文／克而瑞研究中心
重点提要 合约销售：4月销售环比微降，万科业绩超1100亿企业拿地：拿地总量环比下滑，保利重金夺地企业融资：总量环比下降26%，荣盛、建业设立物业ABS营销策略：网上卖房与话题营销，房企营销全面拥抱互联网人事变动：万科又聘一女副总裁，原为五矿集团董秘战略动态：扩张、重组、多元化盛行，恒大、碧桂园加码扩张
合约销售
4月销售环比微降，万科业绩超1100亿
▶ ▶▶ 核心观点：
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一季度末，热点城市相继出台各种限制性政策，一定程度上影响销售。与3月份相比，本月典型房企整体销售金额有所下降，但依然好于去年同期，同比增长74%。从累计销售来看，40家房企销售规模同比增长77%，明显好于去年。
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由于3月份企业销售业绩普遍达到翻番水平，因此本月能够继续保持同环比均正增长的企业非常不易。其中万科，碧桂园表现尤其亮眼，万科本月销售357亿元，同环增长翻番，达到101%，累计销售金额超过千亿达到1109亿元；碧桂园本月销售金额达到221亿元，环比增长15%，同比增长236%。此外，碧桂园五一假期在全国有大量项目加推、开盘，最终3天强势卖出160.1亿元。
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一方面，热点城市相继出台各种限制性政策；另一方面，较多的三四线城市依然面临库存压力，所以今年房企依然要保持积极的推售节奏，在市场情况较好的城市，把握机会，以迎接“红5月”的到来。
企业拿地
拿地总量环比下滑，保利重金夺地
▶ ▶▶ 核心观点：
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4月，40家房企土地成交总量环比下滑，楼板价环比上升3%，处于同期高位水平。总体来看，本月房企集中于二三线城市拿地，苏州、杭州、武汉等城市宗数成交较多，苏州、合肥、厦门、天津等城市则溢价率较高。
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本月，保利表现抢眼，以73.7亿元的拿地总价，成为本月拿地投入最多的企业。保利新增的厦门、合肥2宗地溢价率均高达150%以上，其中合肥瑶海区E1603地块刷新了瑶海单价地王。
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未来，典型房企拿地方向仍趋向于市场前景较好的苏州、南京、佛山等城市，房企不惜重金拿下高溢价率地块也是战略布局、补仓的需要。但值得一提的是，尽管现在苏州、南京、合肥等城市被房企看好，但也不排除政府会推出收紧调控的政策，房企需警惕政策变动风险。
企业融资
总量环比下降26%，荣盛、建业设立物业ABS
▶▶▶ 核心观点：
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4月融资总量为838.73亿元，环比下降25.54%。本月，房企票据债券的发行量有所收缩，环比下降51.66%；由于本月增加融资的房企以中小型为主，因此与上月相比，本月平均融资成本略有上升，5-7年期限的融资利率主要在5%-7%的区间范围。
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就房企的融资结构来看，公司债依旧是本月主流融资方式，总募资额度为425.64亿元。同时，更多房企开始利用创新融资工具拓展资金渠道，如荣盛、建业分别设立物业费ABS助力物业方面的业务开展。
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就海外融资而言，本月融资总量持续下滑，为74.03亿元，主要为一些大型港股房企凭借海外融资平台优势开展小额的银行*款贷**业务；房企继续受益于趋于宽松的境内融资环境，预计2016年境内债券市场容量及流动性能进一步提升。
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值得注意的是，花样年于本月发行9.5%的3年期高息优先票据，标志着一级市场阔别五个月空窗期后，市场再次出现高收益的房地产点心债（香港离岸人民币债券）。
营销策略
网上卖房与话题营销，房企营销全面拥抱互联网
▶ ▶▶ 核心观点：
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本月最大优惠项目为常州新城首府，折扣力度达到7折 ，其余基本维持在9折以上。同时，万科、碧桂园、合生等房企继续拥抱互联网，开展网上卖房；保利、碧桂园延续去年风格，再玩话题营销。
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网上卖房可有效提升客户购房体验，从线下到线上也可节约更多成本，目前线上卖房主要为两种形式： 第一种是 与第三方电商平台合作，如万科宣布以集团的身份，全国58个城市的350家万科集团楼盘已全部入驻淘宝万科官方品牌馆，随后合生创展也将旗下所有中高端楼盘项目入驻淘宝房产。第二种是自建平台，如碧桂园建立自身品牌微店。
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保利地产董事长宋广菊女士转发了保利地产官微由英文FUTURE改写的一个字，与去年的“保利是个P”如出一辙，今年继续借助线上平台造势，赚足眼球后顺势发布“全生命周期居住系统”。
人事变动
万科又聘一女副总裁，原为五矿集团董秘
▶ ▶▶ 核心观点：
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从108家监测企业的人事变动情况来看，本月变动数量同比有明显下降；与去年1-4月累计变动数量比较，今年的人事调整事件也是有所减少的。
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在短短两年时间内，万科已接连上任了四位女副总裁。据一项调查结果显示，聘任女性高管的最大动因出于战略发展。同时，从工作履历来看，周魏拥有相关政府方面的背景。万科目前正与深圳地铁积极协商重大资产重组的交易方案，聘任周魏想必也是有出于提升企业与政府关系，利于企业战略发展的考量。
战略动态
扩张、重组、多元化盛行，恒大、碧桂园加码扩张
▶ ▶▶ 核心观点：
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从本月重点的战略动态来看，企业合作、收并购、重组以及多元化方面动作频频。一方面，通过战略合作、收并购等方式，双方即可利用资源优势互补，共谋扩张机会；另一方面，通过重组，整合集团内部架构，可实现内部资源利用最大化，助力企业更好地发展。此外，多元化布局仍是房企关注的热点。
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碧桂园、恒大是本月合作扩张的典型代表，其中碧桂园经过与多家企业的战略合作，其实现了山东、云南、河北、广东汕头、广东汕尾等多个区域的扩张需要；恒大通过不同方式的收购，实现企业在哈尔滨等二三线城市的区域快速扩张。
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万科、保利地产、雅居乐等企业多元化布局，分别加码社区养老、亲子地产和社区物业等领域业务拓展。其中，万科上海推出的申养古美智汇坊，为大众提供可负担的医养服务，将是万科在社区养老的又一大进展，预计未来这一块业务还会扩张。
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《中国房地产企业简报2016年4月刊》
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