半岛城邦五期V/S东角头项目
对于寸土寸金的深圳湾沿岸，蛇口待建最好的两地块：一个是中信城开(佳兆业东角头)，一个是招商蛇口（半岛城邦五期），这两个地块都是南山价值最高的新盘。
这两个压轴项目，蛇口的半岛城邦五期和东角头地块，被搁置数年，最后竟被央国企接手盘活。
两个项目究竟何时能面市？将带来什么样的产品？今天我们不妨来分析一下。
半岛城邦五期目前最新开工情况
2022年8月初，招商蛇口发布公告：子公司深圳招商房地产与半岛城邦房地产签订战略合作协议，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行。
项目概况：
项目：半岛城邦五期
项目总建面积：23.7万㎡
高层住宅面积：189800㎡
商业面积：10000㎡
地下停车场面积：84900㎡
停车位：2211个
绿化率：30%
容积率：6.04%
半岛城邦项目位于蛇口片区，西临渔人码头，北侧依托于蛇口山（望海公园），东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸用地，南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。总用地面积约30万平方米，总建筑面积超百万平，共分为五期开发。
半岛城邦五期位在2011 年 08 月 05 日取得深圳市建设用地规划许可证（深规土许 ZG-2011-0041号），用地性质为居住用地；在 2018 年 04 月 08 日取得深圳市南山区发展和改革局下发的《深圳市社会投资项目核准证》（深南山发改核[2018]0009 号）。
2005年半岛城邦一期动工（2006年销售），二期2007年动工（2009年销售），赶上了深圳楼市2004年后第一个涨价周期。因诉讼及规划等问题，直到2014年，半岛三期才动工——这无意中又赶上了一次更猛的房价上涨周期。半岛四期虽然位置品质不佳，但也在深圳房价最高的2020年清盘，简直不费吹灰之力。
历史销售成绩和房价变化：
半岛半岛城邦1-4期总销售额高达300亿元，从二手房成交我们来看，从一期到四期都已翻了16倍，其中半岛城邦三期的成交单价早已突破25万/㎡。
2006年，半岛城邦一期开盘，主力户型价格在7000-11000元/㎡；2009年二期开盘时，价格涨至19900元/㎡；到2016年三期入市，半岛城邦价格已经攀升至10.5万/㎡；到2019年四期开盘，价格已经到了15.8万/㎡。
2020年10月半岛城邦三期一套160㎡的四房单位，最高已经卖到近4150万，算下来单价高达25.9万/㎡，相比一期开盘价，涨幅超过30倍。
一期开盘至今大概有14年，年均涨幅约120%，年均涨价约8534元/平，2019下半年最高成交价约14.8万/㎡。
二期开盘至今约12年，年均涨幅约83%，年均涨价约7680元/㎡，2019年下半年最高成交价约11万/㎡。
三期开盘至今不到四年，年均涨幅仅有16.1%，但年均涨价约16.1万元/㎡，2019年下半年最高成交价约18.7万/㎡。
半岛城邦四期占地5.9万平米，建筑面积6.4万平米，由3栋高层住宅（B栋48层，C、D栋50层），约48000m²商业，1栋写字楼，基本没有花园，主要户型是89-135m²一本证的1-3房。
半岛城邦5期地块介绍
半岛城邦5期地块比较方正，用地面积3.3万㎡，总建筑面积32.2万㎡，容积率6.04。根据规划，将建4栋49-66层超高层住宅、765套房源（建面约18.98万㎡）、2211个停车位，以及酒店、商业、国际游艇会等配套设施。半岛城邦5期相比于4期，位置更好，两面环海，也是半岛城邦5期产品中最值得期待的一期。
此外，据悉整个半岛城邦项目，临近其东边（3期）的海域，将来会作为集团旗下的国际游艇会，且目前这一片区的海域权已获批。未来5期范围内将作为游艇的室内场馆，打造真正的顶豪配置。
交通配套：
半岛城邦享受着深圳大环境下的交通利好,也在自身片区内享受着交通规划的红利，项目距离地铁2号线东角头站900米左右。
沙河西路快速化改造
目前半岛周边的沙河西路正进行着快速化升级改造,全面完成后沙河西路将是主道双向6车道、辅道双向4车道的新城市快速路。
望海路地下快速路改造
望海路也进入了改造规划阶段。西连兴海大道和月亮湾大道，东接沙河西路，在蛇口半岛形成“U”形对外快速通道，提高蛇口片区交通的可达性，以及和前海连接的便捷性。
待到沙河西路改造完成,同时望海路升级完工,将构成沙河西路-望海路-兴海大道的环蛇口半岛快速路。半岛城邦的居民可通过望海路进入沙河西路,从而快速连接深圳市政路网,前往福田、罗湖、宝安、龙华等区域的时间将缩短15分钟以上。
微波山隧道、妈湾跨海通道
北起工业一路、顺接望海路,南至源海路的隧道—微波山隧道已经动工开凿,预计将于2020年开通。它将大大缓解南海大道、兴海大道的交通压力,优化半岛城邦附近的交通组织,提高半岛居民的出行效率。
妈湾跨海通道是深圳市第一条大直径深埋跨海隧道,连通南山区与宝安区,实现前海对外交通的“客货分离”,让半岛城邦拥有了一条可以快速连接深圳宝安机场的大通道。
距离地铁2号线东角头B出口约1公里，未来还有13号地铁线可直达科技园。小区出门即是后海大道和东滨路隧道直通前海，交通四通八达。临近集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港，原蛇口码头的票务功能已转移至此，可前往香港机场、澳门、珠海等地，也可乘坐邮轮出国游。
地铁13号线
地铁13号线的南延线从深圳湾口岸站出发,延伸出深圳湾公园站和歌剧院站。半岛城邦无疑是最大受益者之一，待项目竣工,前往半岛不需转乘多次,便利了半岛居民的出行和其他片区与半岛间的往来。
13号南延至半岛附近后,北延线也有了初步的规划,未来将北延至光明凤凰城、公明中心等地区,真正实现南北贯通。地铁13号线预计可于2022年通车。
地铁12号线
途经海上世界的地铁12号线预计2022年竣工。投入使用后,将联系松岗、沙井等地,有效的沟通南山区与宝安区,半岛居民前往宝安机场又将多一项交通选择。
教育配套：
目前项目在南山外国语学校滨海分校（九年一贯制）学区范围内。其中小学部就在四期旁，已于今年9月开始招生，计划开设36个班；初中部在项目二期，距离四期50米左右。此外，四期还自带一个蒙特梭利幼儿园。
随着蛇口处于新的发展期，片区的宜居属性越来越高，也越趋于国际化。而位居蛇口片区的半岛城邦将享受区域发展带来的红利，价值将进一步释放。
休闲配套：
蛇口拥有着得天独厚的自然山体资源,半岛四期北面规划的23万平蛇口山公园正是利用蛇口山的自然山体,最大程度的保护自然环境的同时,打造成与滨海休闲带一脉相承的山体公园。半岛城邦也将建设2座天桥直通公园。另外还会跟重新更新过后的蛇口广场、深圳湾公园用空中连廊相连接。
半岛四期楼下是49个商业“小盒子”—— “日子里”，是个极具设计感的时尚社群购物街区。同时项目连接15公里滨海长廊、IMC深圳国际游艇会俱乐部、三大健身会所体系、超五星海岸度假酒店、soft轻商旅数码酒店、海景生态办公、深圳儿童艺术创想剧院等，为周边高品位人群定制高性价比的进海购物体验；
商业配套：
除了上文阐述的自身商业配套规划给小区乃至周边居民的日常生活带来诸多便利。此外区域有超170万㎡招商太子湾总部基地规划，未来的国家化综合巨舰；还有大型综合体闻海上世界，集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等于一体。蛇口将成为深圳独特的滨海大商圈。
东角头项目圳华延长清算至2023年1月
中信城开华南官微显示，南山东角头项目，自2022年6月25日，已被中信城开华南纳入其大湾区项目表内。
该项目曾是佳兆业资产，权益货值298亿元，交易前佳兆业持有35.7%股权，其余股权49%由达利集团和13.5%由深投控持有。
项目地块于2022年2月获得建筑规划许可证，有效期至2023年2月。
用地规划条件是稳定的，然而却迟迟没有开发，与地块上复杂的权益关系有关，直接制约因素就是用地单位圳华港湾正处在强制清算程序中。
△来源：深圳市市场监督管理局官网
早在2014年，圳华港湾经营期届满。2016年，圳华港湾便启动强制清算程序，同时与深圳中级法院委托的清算组、相关政府机构及合作伙伴签订土地置换协议，共同致力于强制清算、填海、及土地置换尚未解决的事项。
不过清算进展十分缓慢，经历了多次延期，时至今日仍在进行。
此外，去年5月，圳华港湾前租客提呈行政诉讼，反对*迁拆**补偿协议并要求赔偿，此后圳华港湾就诉讼请求缺乏事实和法律依据对其进行抗辩。
△来源：达力集团公告
2022年7月8日，达力集团发布公告，公司获清算组通知，再进一步延长强制清算六个月的期限至2023年1月。
需等到圳华港湾清算裁定后，签署《土地使用权出让合同补充协议》或者重签合同后，才能取得土地使用证。
半岛城邦五期 VS 东角头项目货值、规划、配套揭秘
半岛城邦五期和东角头项目相距不到1公里，业态同样丰富多元，且配套完备。
半岛城邦五期规划765套住宅，住宅货值超200亿
半岛城邦位于东角头望海路南侧，东、西、南三面环海，北靠蛇口山公园，东临东角头填海区，西临蛇口渔人码头，南朝深圳湾，拥有永久无遮挡海景景观，与香港元朗隔海相望。
项目涵盖高端住宅、商业、酒店、 写字楼等多元业态，总用地面积约30万㎡，总建面超百万平，分五期开发。
根据规划，第五期用地面积3.3万㎡，总建筑面积32.2万㎡，容积率6.04，两面环海，将建4栋49-66层超高层住宅、酒店、商业以及国际游艇会等配套设施。
其中，住宅建面约18.98万㎡，规划765套房源。按照半岛城邦的二手房参考价11.6万/㎡估算，第五期项目住宅部分货值超200亿。
第五期目前处于围挡状态，2019年开盘的第四期已经交楼，处于限售期，四期的盒子商业日子里暂未开业。
△半岛城邦平面图
东角头项目初步规划39.5万㎡综合体，总货值超700亿
东角头项目位于后海大道与望海路交界东北角，北侧是澳城花园、翡翠海岸，南临在建中的深圳歌剧院，东侧隔着中心河是一所九年一贯制学校（规划≥54班），西面是蛇口山公园，东南是深圳湾公园和深圳湾至香港的公路大桥。
项目总占地约11万㎡，被后海滨路分隔为东西两地块，用地性质为二类居住用地+商业用地，容积率3.56，总建面约39.5万㎡，是集住宅、商业、酒店、办公等为一体的综合体，配建18班幼儿园。（资料来源：南山区法定图则）
△法定图则
据悉，佳兆业曾做过评估，东角头地块的土地价值约300亿，总货值在700亿以上。
关于地块权属分配，是否分宗分地块给股东，还需法院裁定；是否同步推进开发，还需股东协商解决。
据2021年佳兆业方面透露，关于地块权属分配，股东双方均倾向于实物分配，也就是直接土地分宗分地块。虽然两个地块面积不一样，住宅商业建设面积也不一样，但是对应的土地价值和未来销售权益价值几乎是对等的。
但是后续佳兆业所属权益绝大部分已转让给中信城开，东角头地块最终能不能直接分到两个股东名下还需要法院裁定，具体如何开发需要通过股东协商解决。
△网传规划图
流传的规划图中，项目将建高层和超高层住宅，西侧地块住宅最高26层，东侧地块住宅33-47层；幼儿园位于西侧地块，西侧地块容积率略低。
不过上述规划图和指标仅为初步规划，由于中信的接手，后续可能会调整，最终以开发商公布信息为准。
△深圳歌剧院示意图
东角头项目瞰海景观绝佳，大部分无遮挡。歌剧院有限高60米，东角头项目在20楼以上的视线应该不会被遮挡，而且规划的建筑朝向有一定角度避开遮挡。
但是项目建好后，对于地块北侧的澳城花园、翡翠海岸等来说，很有可能会遮挡掉很多海景。
坐享世界级地标深圳歌剧院+地铁+蛇口山公园+滨海长廊带
半岛城邦五期和东角头项目位置相近，配套共享，东角头项目更近深圳歌剧院、歌剧院地铁站，半岛城邦五期离东角头地铁站更近，蛇口山公园在二者中间，均无缝连接深圳湾15公里滨海长廊带。
△周边配套
目前深圳歌剧院正在动工（计划2024年12月竣工）；还有13号地铁歌剧院站正在建设（预计2024年底全部通车），并向西与2号线东角头站连接交汇。
远期还有望海路下沉规划。望海路地面为双向4车道，拓宽段双向5车道。未来会新增地下快速路，为双向叠层6车道。（资料来源：深圳城市设计促进中心）
小结：这两个项目都非常不错，个人观点认为半岛城邦五期的定位可能会远高于东角头项目，且海景资源也优于东角头项目，但东角头项目更容易让人上车且位置和海景资源都占的项目，两个项目都有各自的优点，因人而异，价值都非常高，非常值得大家期待。
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