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在中国，房子是家庭的必需品，随着城市化进程的推进，一二线城市的房价越来越贵，为什么会越来越贵，今天带大家看透房价，了解其组成。

为了方便大家理解，直接拿某地块举例说明：该地块位于天府新区锦江生态带，面积约24亩，容积率2.0，成交楼面价10700元/平，住宅清水限价17700元/平，有26%要求打造为人才公寓进行限价销售。

人才公寓限价销售，其成交楼面价实际高于10700元/平，为了方便大家理解，这里就不考虑人才公寓的因素，一般取行业均值，简化计算。住宅清水限价同成交楼面价差为7000元/平，这7000元/平需要包含建造成本约3300元/平（土建+安装+公区装饰+景观）， 3%的营销费约531元/平，有1%的公司管理费（管理人员工资等）约177元/平，取11%（根据项目盈利情况一般是7%-15%）的综合税费约1945元/平，财务费用（融资成本）取6%（一般是4%-9%），粗略考虑自有资金和融资各一半，为531元/平。共计约6484元/平，这时，整个项目净利润率大约为2.9%。

鑫评： 房地产行业总成本通常由土地、建造和综合税费占了大头。

房地产企业在1线城市由于土地同售价差值大，利润稍高一些，2线城市要管理的好才有利润，算上人才公寓、学校配建、部分车位无法全部销售的资产等，基本无利润，只有拉大土地同售价差，土地才会有人买。

这里重点不分析利润，重点看看成本组成，17700元/平里面含10700元/平的土地成本，占60.45%，这部分由政府拿走，然后需要拿去修建安置房以及土地整理，剩余金额一般由省、市、区县三级政府计提。建造3300元/平，占18.64%，这部分由施工单位拿走。综合税费1945元/平，占10.98%，这部分由政府拿走。其余为财务费用，由银行或金融公司拿走、营销费用、管理费用等由房地产公司支出。

鑫评：在房屋质量可控，如期交付的前提下，卖期房是一个好政策，如果卖现房，财务成本将增加，这部分成本势必进入房价，最终由消费者买单。

房屋价格同土地价格关联度最大，除去土地整体成本后，土地价格对省、市两级政府计提影响最大，这背后是城市公共产品的建设，政府运行成本开支，环环相扣，都缺米。

新房降价的现象存在，但原本绷紧的成本线一旦遇到降价，必定有一参与方会遭遇亏损，而不是少赚。

（免责声明：本文为房产鑫经济据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者介绍：

大鑫‬，管理学‬硕士‬，超‬10年‬房地产‬经济‬实战‬经验‬，某投资‬集团‬‬副总裁。‬‬85后‬自媒体‬创作‬人‬，专注【房地产与‬经济‬】。关注我，陪你一起成长遇见更好的自己。

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