用一个词概括近两年的天津楼市，那就是分化。
无论2018年调控的深水期，还是2019年初的小阳春，分化的主旋律一直贯穿。
楼市调控是一种人为的压制，但购房需求是自然存在的，所以，无论何种政策环境，都会有人去买房。
随之而来的是，有的项目卖的好，有的就卖不动。什么原因呢？是因为房价的高或低吗？不全是。
关键的一点，新房价格是否符合地段价值。
任何一个买房人，都不是冲进售楼处直接拍钱买房，事实上，大家心里对地段价值都有条红线。
否则也不会有人感叹“在这个地段，居然卖这个价格”、“这位置值这个价吗”……
这条红线一直以“感觉”的形式存在，我们需要把它量化，测算出每个地段的价值，进而可以衡量出，该地段的新房，定价多少钱会比较好卖。
这就是我们要公布的“365新房指导价”。
政府指导价的准则是成本定价法、参照周边价格；但365新房指导价的准则是买房人能够认可的价格。
1
“好卖”与“不好卖”的价格标准
首先要做的是，寻找这个地段价值测量公式。
我们可以用卖得好的新房作为样本。
比如南开悦玺，2018年9月开盘，共500多套房源，至今半年的时间，基本清盘，简直是“光速”。
南开悦玺周边最多的就是“老破小”，因为项目是2018年下半年开盘的，所以我们要对比同时期的二手房价格。
周边均价在27600元/平米左右，项目高层均价36000元/平米，比二手房高出30.4%。
南开悦玺是一个很好的样板，因为它既没有品牌溢价，也不是精装修，更不具备显性的地段优势，就是一个“基础款”新房。
而周边二手房持续有成交，价格是多对多博弈出来的，这就坐实了地段价值，是买房人认可的价格，具备参考价值。
为了更客观一些，我们再来看路劲*阳城太**的价格，这也是市区销量比较高的新房。
周边“老破小”均价约22000元/平米，路劲*阳城太**高层均价28000元/平米，比二手房高出27.2%。
我们发现，比“老破小”价格高出约30%的新房价格，购房者愿意买账，销量也比较高。
因此，可以得出一个新房“好卖”的公式：
新房（高层毛坯）价格 ≤ 周边“老破小”均价 * 1.3
那什么价格的房子不好卖呢？
比如说九和府，周边“老破小”均价约20000元/平米，项目首开时高层售价29000元/平米，比二手房高出45%。
而且旁边有次新房振业名邸，均价25000元/平米，九和府29000元/平米的价格显然是走不动量的。
我们此前也分析过，这个项目要想走量，价格至少要与次新房持平，而3月27日九和府加推高层，均价不出所料调至25000元/平米。
这样的价格比周边二手房高出25%，符合“好卖”的公式，有机会把量推起来。
再比如中建悦府，周边“老破小”均价约26000元/平米，项目高层均价41000元/平米，比二手房高出约60%。
已经远超过地段价值，购房者认可度自然不高，销量也可想而知。
按照“好卖”的公式，中建悦府如果价格定在34000元/平米左右，才会比较走量。
由此，我们可以总结出：
•“好卖”：新房（高层毛坯）价格 ≤“老破小”均价的1.3倍
•“不好卖”：新房（高层毛坯）价格 ≥“老破小”均价的1.5倍
•“一般”：“老破小”均价的1.3倍＜新房（高层毛坯）价格＜“老破小”均价的1.5倍
这个公式最适用于市内六区，因为市区“老破小”多，很多板块没有次新房，“老破小”持续有成交，均价最有参考价值。
2
市内六区热点板块的地段价值
尤其今年会有一批新盘“出街”，对于很久没有新房的板块来说，购房者也不知道什么样的价格更符合地段价值。
365新房指导价这个公式，可以给大家作为参考。利用这个公式，来看市区尚未入市的新房，“好卖”价是多少。
新房（高层毛坯）价格 ≤“老破小”均价的1.3倍（洋房价格=高层*20%）
南开区
（价格均为毛坯价）
南开区除融创凌庄子地块，其他待售项目都是地王，可以肯定的说，最后一定不会批到“好卖”的价格。
我们仅是通过公式来测算买房人能认同的地段价值，让大家心里有一条参照线。
◆ 王顶堤的天房和保利地块，高层价格如果在39000元/平米左右，是符合区域价值的。
◆ 融创凌庄子地块楼面价18382元/平米，但含有6.4万平米的商业，所以纯住宅楼面价要在2万+。
如果高层价格能控制在32000元/平米以内，走量会比较顺利，从楼面价来看，这个价格没问题。
河西区
（价格均为毛坯价）
◆ 叠彩道地块都是洋房产品，按照公式，洋房价格在50000元/平米是买房人能认可的价格。
但是，这块地因为位置稀缺，是会有溢价的。
比如崇德园洋房的“好卖”价格应该是48000元/平米，但是占据水上公园稀缺的自然资源，让项目溢价了约8000元/平米。
所以叠彩道地块的洋房价格在55000元/平米就会很走量。
◆ 新梅江板块老小区很少，参考均价在27000元/平米左右。
按照公式，绿城诚园（陈塘地块）洋房毛坯42000元/平米是“好卖”价。旁边天物郁江溪岸洋房价格43500元/平米。
但绿城诚园可能会做精装，因此如果洋房精装价格控制在45000元/平米以下，会比较抢手。
河北区
（价格均为毛坯价）
◆ 紫金府一直没动，楼面价23468元/平米，按照365新房指导价来看，高层要控制在30000元/平米以内，才有机会出货。
◆ 中冶德贤华府、天房勤俭桥都是地王，它们的地段价值都差不多，高层“好卖”价格32500元/平米。
但如果占据稀缺的河景资源，是会有溢价的，地段价值会更高些。
◆ 中铁建赵沽里纯住宅楼面价接近2万/平米，虽然河北区目前高层限价33000元/平米，但靖江路板块的地段价值约29000元/平米。
河东区
（价格均为毛坯价）
◆ 雍鑫雍祥园的365新房指导价高层约32500元/平米，项目放风价为32000元/平米，与地段价值比较匹配。
而且有小户型84平米，总价260万左右，这个项目可以说不愁卖。
◆ 中山门的华润一纺机地块“好卖”价格应该在31000元/平米，旁边融科瀚棠高层均价33000元/平米。
红桥区
（价格均为毛坯价）
◆ 红桥区只有一个新盘，还是地王，首创天津禧瑞府（西青道地块），楼面价31720元/平米，洋房37000元/平米比较符合地段价值。
365新房指导价是根据市场行情，以及“基础款”的新房做出的价格公式，更多的是体现买房人认可的地段价值。
说白了，就是衡量这个地段真正值多少钱，让大家在买房之前做到“心中有数”。
对于一些地王、精装、高端、稀缺的项目，还要考虑溢价因素。
3
环城远郊的两个指导价准则
365新房指导价更多针对的是市区项目，环城四区与市区不是一个价格体系，要换另外一套“打法”。
环城的新房很多，一个小小的板块就有四、五个新项目同时在售，价格对比特别明显。
对于环城来说，365新房指导价有两个准则：“不蛙跳”、“看邻居”。
举几个例子。
◆ 当铁东北路的“邻居”宜兴埠启动后，它的价格便站不住了。
因为在环城基本上不允许“蛙跳”出现，地段论出奇的明显。
“你不要跟我说以后这里会怎样，我就看现在的位置，再看“邻居”卖多少钱，你位置没“邻居”距离外环线近，价格还比它高，那我就不买。”
大家都是这样的心理，这很正常。
所以，当成交量起来后，就代表价格被坐实，之后，相邻的两个板块价格会逐渐被拉平。
融创臻园的高层特惠价已经到了18000元/平米；璟园高层价格降到20000元/平米（精装）；星河国际高层开盘价格也没有超过20000元/平米……
铁东北路“好卖”的价格，就是不能超过宜兴埠。
◆ 精武镇与南站之间也是如此。
当精武镇新房“大放量”之后，小高层2万左右的价格就被坐实。
按照“不能蛙跳”的原则，南站的价格至少不能比精武镇高。
虽然南站的概念很强大，利好很多，但是，在环城四区，任何的附加值都不如“地段论”有说服力。
所以，现在看到的价格体系是：社会山西苑高层18000元/平米；中交樾公馆小高层18000元/平米；中骏雍景府小高层18000元/平米……
可以这样认为，在环城和远郊，当一个板块的价格被认可后，就会产生“吸附”作用，成为一个参照物，周边板块的价格都要以它为标准，进行价格体系的重塑。
因此，对于环城地段价值的判断，要找到“吸附点”，作为价格参考。
◆ 另一方面，环城次新房较多，持续有成交量的次新房价格，也是可以作为指导价的。
比如南站板块的万科四季华城，成交量很大，有电梯的洋房成交均价在21000-22000元/平米左右，那么南站板块的洋房至少不能超过这个价格才能“好卖”。
社会山西苑刚开盘洋房，均价20000元/平米左右。
对于一个只有新房，没有二手房交易的片区来说，价值是最不好判断的，比如西青区的天安珑园。
◆ 但有个特例——海教园，在这个板块出现了“价格蛙跳”。
因为海教园有官方实锤背书，它的价值被认可，反而成为了“吸附点”，导致咸水沽的价格出现向海教园“靠拢”的趋势。
比如世茂璀璨公园的洋房价格已从13800元/平米调至16000-18300元/平米；富力又一城四期、五期洋房均价20000元/平米……
环城的新房入市快、去化也快，因此每当出现“标杆”项目时，地段价值就会进行一轮洗牌，南站和铁东北路是最好的佐证。
◆ 有一点值得关注，最近的土地价格“很合适”，在托稳“好卖”的房价体系。
相比于去年，今年不少地块的价格已经降了30%多。
比如团泊东，去年碧桂园地块（现在的丽泽府），楼面价5600元/平米；最近新上架的一宗地块起始楼面价仅3505元/平米！
咸水沽去年华远地块（现在的海蓝城），楼面价8363元/平米；
今年蓝光雍锦香颂南侧刚挂牌地块，起始楼面价仅5595元/平米，2018年这块地曾经挂牌价格为7787元/平米，今年价格直降。
目前的楼市状况是：产品价格决定原材料的价格。
因为经过一轮轮的“洗刷”，坐实了现在“好卖”的价格体系，所以倒推到原材料也要适应产品。
现在的地价，都是按照“好卖”的价格倒推出来的。
土地价格正在适应新房价格，如今“好卖”的价格体系，有后面的地价拖着，会比较稳定。
这也给想卖高价的项目敲个警钟，毕竟土地价格已经在迎合“好卖”价格，过高的预期是不现实的。
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