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这是熊猫贝贝的第1787篇原创文章
这篇文章，给大家聊点关于跨境房产投资的事儿，很有意思。
一个是 最近说韩国房价崩盘的各种自媒体很多，世界经济的金丝雀频频发出警报，
另一个就是中国中部地区某大V炒作铺垫酝酿一年多，心心念念想着喊中国人傻钱多的中产们去炒房的越南，进入2023年以来，貌似过的也不太好。
就说房子吧，整个越南楼市烂尾的情况，超1200个楼盘无法交付，总价值高达340亿美元，无数人趋之若鹜的越南房现如今却成了“烫手山芋”。
当然，这位大V和他的团队最近一段时间肯定压力不小，还发文反驳唱衰看空越南的文章，这也能理解，毕竟利益关联嘛。
具体的名字也就不点名了，谁要跳出来就是自己承认是不是？
实际上，这两个中国的邻国，2023年的遭遇，并不是简单的房价暴跌，有崩盘风险那么简单，更深层次的，其实还折射了经济，产业，国家根基层面的很多问题暴露。
这篇文章，就将从有依有据的角度，和大家有深度有态度的聊一聊，房价摇摇欲坠的韩国，还有需要中国送电的越南，艰难表现背后的因果逻辑，以及一些有段位的分析和趋势研判。
当然，有些内容，属于特定圈子的话题，没事看个热闹，内行看个观点，是不是？
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
韩国釜山（图片来源：头条图库）
1
韩国楼市崩盘风险：表面原因一目了然，深层因果耐人寻味？
韩国楼市曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。
图片来源：见图
2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。
而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。
不过进入2023年，韩国的房价和楼市，并不美妙，甚至可以说危机四伏，风险信号接踵而至：
2022年3月起，美联储开启了数轮强势加息，严重依赖进出口贸易的韩国为了平抑汇率波动风险，紧随其后开展同步加息，基准利率*力暴**拉升至3.5%，房贷利率更是高达7%-8%。
2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。
图片来源：网络
据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。
在首尔，部分公寓价格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。
5月3日，韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院登记信息进行分析，结果显示，今年第一季度首次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）人数达到6.8105万人，创2010年开始进行相关统计以来第一季度的最低值。
2021年第一季度，首次购房者数量达到了14.8961万人，创下了历史最高纪录。
然而2022年第一季度降至8.7660万人后，2023年的购房者数量再次降至历史最低值。
表面原因其实非常简单，各路大V相关的分析也不少，简化成一句话就是： 全球独一无二的“免费租房制”，把韩国楼市彻底拖垮了！
具体来看，全租房模式又称为传贳房，租户只需支付部分押金，一般为房价的50%至80%，就可以免费使用房屋。这个模式要玩得转的需要两个条件：
第一，房价要持续保持高于利率的增长率；
第二，韩国国内的利率一定要保持足够的低位运行。
这套逻辑现在也是全网皆知，这里就不占篇幅展开过多解释了，聊点更有深度的：
地产崩盘其实并没有那么可怕，可怕的是，一国崛起的根基，在全球市场中的核心竞争力都被砸穿了，这就像一个丧失了劳动力的赌徒，彻底没了翻本的希望。
事实上，韩国楼市房价的崩盘风险，对应的是韩国经济和产业风险。
这才是关键。
无数的惨痛案例告诉这个世界，楼市是实体经济的放大器，过去几年韩国楼市的繁荣得益于实体经济的支撑，一旦实体经济开始向下，资产泡沫最终都会破灭，没有一个国家可以逃过这样的规律。
美国主导的全球化大环境中，韩国紧跟美国的战略布局，在2023年遭遇 造船、汽车、钢铁、半导体、消费电子从高台上跌落的境遇，除了金融市场虚火还有，实际上国家的产业根基和全球贸易的竞争力，已经明显不行了。
美国为韩国提供的隐形壁垒，在大国博弈的背景下逐渐被瓦解。这才是重头戏和关键所在。
如果没有美国的庇护和在产业上的壁垒保护，三星手机，全世界能卖几台出去？
半殖民地国家的悲催在于根本没办法选择，只能被动接受，牺牲了一代人的汉江奇迹，牺牲了汉江奇迹的现代产业，到头来都是梦幻泡影。
韩国楼市房价崩了不是什么大问题，关键是，一个产业和经济都没有未来想象力的未来，韩国能不能接受的问题。
韩国首尔（图片来源：头条图库）
2
中国时隔7年重启对越送电：昨天还繁荣喧嚣的越南，怎么就变得如此萧条沉寂？
在过去两年被各路媒体吹上天的越南，在2023年，恐怕并不是很乐观：
资本纷纷撤离，给越南留下了1200个烂尾楼项目，超过10万个房产中介人员失业，近40%的房地产企业因为无法回笼资金而导致破产，地产价格暴跌37%，关键是价格跌了后还无人问津，销量暴跌75%以上........
而这一切，或许还只是开始。
越南首都河内，原本灯光璀璨的街道最近失去了颜色，在稍偏僻的地方，甚至伸手不见五指。
为了缓解严峻的电力危机，河内关闭了很多夜间公共照明，以省出电力用在“刀刃”上。今年越南遭遇到了几波罕见的高温，民众的用电需求迅猛增长，越南全国多地面临到了停电潮。
对于制造业企业而言，停电就意味着停产。从6月初开始，越南北部一些工业园区开始遭遇轮流停电，工厂生产被迫中断，往日繁忙的工厂陷入一片寂静。
在靠近河内的北宁省和北江省 ，三星、佳能等大型跨国企业都在这里的工业园区设厂。生产电子元器件多采用大容量机器，对电力的需求量很大。但从6月初开始，这里也开始出现了断电。
据央视新闻报道，5月23日，在广西防城港东兴市，广西与越南正式签署了110千伏深沟至芒街联网工程购售电协议。此次重启送电工作是时隔7年以来首次恢复，将大大缓解近期越南北部因干旱带来的用电紧张问题。
连用电基础设施都要指望中国来帮忙，就这，还自诩“要重写中国的经济奇迹”？
全球需求疲弱已导致越南出口下降，经济增长放缓，停电问题将使越南经济面临更大的下行压力。数据显示，2023年一季度越南出口大跌13%，由于出口萎靡，导致越南一季度GDP仅增长3.3%。而去年全年越南GDP录得8.02%的增速。
今年4月，越南出口依旧大跌，跌幅达18%。因此，分析认为，越南今年二季度GDP数据可能依旧不乐观。
当然，阶段性低迷，不能就说越南不行了，按照那位中国中部大V的说法，给大家看一下：
图片来源：网络，请勿对号入座
利益关联嘛，可以理解，但是要说这种信心，隔着屏幕都是一种心虚的感觉，是不是？
越南加工出口的电子产品有很大一部分是来自于韩国公司的产品，例如三星集团的手机以及LG集团的显示屏等。
由于越南地区的人工成本相对廉价，此前，韩国财团非常热衷于在越南建厂投资，并将越南作为生产制造基地，从越南生产电子产品出口至全球。据估计，韩国公司在越南的出口额占了其出口总额的 35%，其中三星电子和其他电子公司就贡献了约 25%。
但是据越南计划投资部的数据显示，受监管收紧以及全球流动性紧张等因素影响，韩国企业对越南的投资热情迅速降温。
2023年一季度，韩国企业在越南的投资总额仅为 4.74 亿美元，同比下降了 70.4%；而从投资项目数量来看，一季度韩国企业在越南投资项目总数共计344个，同比下降了16.9%。
比起一季度越南出口数据的“不及预期”来说，海外企业突然“断崖式”的缩减对越南的投资金额更值得市场关注。
据越南统计局数据，2023年1季度，海外投资者对越南投资总额为54.5亿美元，同比大幅下降了38.8%。
图片来源：网络
这或许预示着国际资本正在逐渐准备抛弃“越南”。
依赖式发展，因为依赖发家，也必然因为依赖接受考验。很明显，在这样的考验之下，或许能给越南带来最大的教训，就是资产泡沫的脆弱和威力了。
对于越南这种刚刚迈入工业化大门的国家来说——
本应牢牢守住制造业基本盘，竭尽全力阻止房地产与金融过早*绑捆**；
本应做强工科教育与职业技能教育，抓住20年的黄金机遇期为产业升级储备人才。
本应通过“人力、土地换技术”，扶持一大批民族企业，不断巩固经济的内生性。
但遗憾的是，越南一项都没做到。
越南楼市的最大利空由此而来，越南经济的天花板由此而来。
噢，没去过越南的朋友们，提醒一下，越南整个国家对于中国公民的态度，并不好：
2012年，我国开始启用新版护照，里面印有包含南海“九段线”的中国地图。
也是从这时候起，越南为表达不满，开始对我国公民采取“另纸签证”；
边检人员借题发挥、刁难中国公民的事更是时有发生。
然后，在越南投资，创业，办厂，还有投资，网上已经有很多用自己亲身经历做分享的内容了，有兴趣的可以看一看。
当下去越南买房，要么就是烂尾接盘，要么就是高位套牢，要么就是拥抱泡沫……
信息时代，讲道理不如看案例，是不是？
帮大家省流：体验极差就是了
越南，河内（图片来源：头条图库）
3
深度讨论和趋势研判：接下来，韩国和越南的经济，怎么看？
分开来看，韩国和越南这两个国家，接下来的经济走向，包括房价行情，可能会有不一样的发展。
首先是韩国，从中国崛起的立场来看，韩国的繁荣，可能就以这一轮的房价暴跌，成为一个时代的转折点信号了。
属于日本失去的三十年，很有可能就是韩国接下来的三十年。
本来不入流的韩国制造，疯狂的挤占日本前辈的市场，成就了各种业界神话。这是依靠美国爸爸。
半导体，芯片，电子，造船……有哪一个产业不是美国搞日韩平衡地缘政治的结果？
韩国唯一的希望，就是将国运押在中国被彻底打翻上面。
问题是，从每一个真正的中国人立场和角度出发，有这种可能吗？
抗美援朝，怎么个事儿？
但是越南这个国家后续怎么走，从当下的困境，并不能简单的盖棺定论。
从理性来看，短期看空是必然的，而且越南这个国家，不谈什么大道理，要实现新一轮的增长和爆发，那么这一轮的风险出清和深度整顿的痛苦，是躲不掉的。
中期如果挺过来了，而且国家从制度和管理更为成熟睿智，基于海外投资前期打好的底，是有持续增长的想象力的。
但是上一轮风险出清，泡沫刺破以后遗留下来的后遗症，注定了越南资产和股市，很难再有什么爆发式增长，毕竟同一个地方摔两次的管理，也谈不上什么成熟睿智吧？
长期来看，越南的经济，资产，金融领域，增长想象力和空间是必然的。
一方面基数低，一方面空间大，最后一方面，就是复刻中国的经济路径是可行的。
不过，该用什么样的态度来和中国相处，可能将对越南这个国家的未来，起到决定性作用。
当然，当下不是很好就对了。
基于现实，大道至简，有些东西，其实都是历史的重复而已。
图片来源：头条图库
写在最后：
全球经济不确定性迷雾弥漫的当下，什么才是理性安全的财富策略？
文章最后，还是聊一聊中国中部城市那个大V的越南炒房投资故事。
不吹不黑，实际上从我个人的角度我还挺喜欢那个激情满满的炒房大V的，不过在越南炒房这个事情上，有一说一，观点明确：
方向选的没错，但是眼光太差。
从投资，甚至是投机的角度来看，实际上随着中国日益成熟的市场和管理建设，叠加中国国家举国之力搞产业升级，科技突破，经济环境中实际上没有什么明确的投资主线和机会。
股市，楼市，债市，理财……没一个能打的，存银行吃利息，还要承受高M2贬值挤压，利率一路下行。
G7国家和市场就更不用说了，硅谷银行开曼分行一把清零了多少亚洲存款？俄乌冲突以后对俄罗斯的制裁和海外资产掠夺，还不够警示？
发展中国家和新兴市场国家，是真正的价值洼地。投机热土，投资合理方向。
但是这显然不是在中国吃到房地产红利，依靠炒房一件事，就获得人生第一桶金的投机玩家这个段位的群体和资金，能干好的事情。
国外毕竟是国外。虽然逻辑，分析，规律都能支持这种价值机会，但是这种机会，并不适合绝大多数中国人，特别是从来没有海外生活，投资，置业经验的普通中产。
钱放在中国，虽然有管理束缚和一些现实问题，但是从安全性来说，对于绝大多数普通中国人和家庭来说，是当下最好的选择。
这个不是建议，而是现实如此，也不过多解释，中国那套抄底，等涨，套现离场的玩法，实际上在海外市场，能够让大家看到的，基本上都是接盘最后一环了。
有一说一，实事求是，我个人也有海外房产置业的生意，我有打过广告，做过宣传，进行业务宣传包装铺垫过么？
完全不需要，因为，绝大多数需要打广告搞宣传的，都是击鼓传花的游戏，而这种游戏，我从来不玩。
道理，就是这么一个道理，至于说能不能给看到的各位同胞和读者朋友们，带来一些启发，一些思考，那就人各有异，不能强求了。
最后再说一句，海外投资，坑多风险大，如果还是国内能见到的那一套什么地段，增值，或者是用回报率吸引人的套路，建议大家都可以留个心眼，有个办法，推荐一下，那就是看看日本人和韩国人，或者是美国人，会不会买这些资产就行了，对于很多海外资产中介来说，就算是骗，能骗到的，可能也就只有他们眼里人傻钱多的国内同胞了。
这种生意，我所不齿，亦不为伍，但是别人要做，咱也不能说啥不是？
以上，就是对2023年6月份以来，中国的两个邻国微妙的经济和资产表现动向，进行的一次专题讨论内容，不登大雅，和各位头条的朋友们，进行一个分享和交流。
图片来源：头条图库
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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