法拍房现实背景：
近年来，全球经济贸易形势趋于严峻，各地经济增长尽显疲态，2020年伊始，新冠疫情席卷世界各国，给本就步履蹒跚的经济带来了沉重一击。在大环境下行的影响之下，中国经济发展放缓，正由高速增长阶段转向高质量发展阶段。
在国内经济以“稳”当头的大势之下，房地产市场持续去杠杆化，各个板块经历临着一场激烈的“洗牌”。
在房企资金风险不断加大、二手房市场紧缩的状态下，因商业*款贷**、民间借贷等原因产生的法拍房异军突起，打破了以往新房、二手房的二分天下的地产格局，成为了房地产交易市场中的另一重要组成部分。
如今，以价格低为绝对优势的法拍房市场相比以往更加公开、公平、公正，这给予了购房者们极大的信心，越来越多的人开始着眼关注低价、自由购、可*款贷**的法拍房，众多“淘金者”们希望可以在司法拍卖领域分到市场红利的一杯羹。
什么是法拍房？
法拍房是被法院强制执行拍卖的房产的简称。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。
法拍房与其他房产不同，它是以信托拍卖的形式在当地的法院进行出售。据了解，目前法院对固定资产处置的流程总体上可分为：查封、评估、拍卖（一拍）、拍卖（二拍）、变卖、以物抵债等环节。
法拍房主要的来源
- 一是无力履行按揭合同，由于还不起房贷，房主会被银行起诉，将房产申请拍卖；
- 二是房主由于借贷，如还不起信用卡、借钱无力偿还欠款，被债主起诉申请拍卖；
- 三是司法拍卖，刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖。
法拍房的卖点——价低、不限购
法拍房一拍的起拍价格是由人民法院参照评估价确定，未作评估则参照市价确定。一般说来，起拍价不能低于评估价或者市价的70%，而二拍的起拍价通常进一步降低，但降价幅度不会超过一拍起拍价的20%。
拿一套市价为300万的房子来举个例子：拍卖价为300万*70%，即210万；若流拍，则第二次拍卖价为210万*80%，即168万；若二次流拍，则第三次拍卖价为134万；
- 真正参与竞买者少。法院将此类房委托给拍卖公司进行拍卖竞买，近几年，法拍房转移到淘宝和京东法拍平台上，这样也提高了法拍房的关注度，还能减少佣金，提高拍卖的效率。但是从两平台上的数据来看，商住房的竞买，无论是从成交量还是从关注度上，都远远高于商铺。常常是出价的只有1-3名竞买者，但是旁观者达到几千甚至上万，这也说明了很多人是想买不敢买，或者资金不够。
- 法拍房变现性高。法拍的目的法院是希望通过拍卖折抵价款，赔付给债权人，能够尽可能快速的将漏洞填补起来。为了达到较高的变现要求，交易双方低价位成交的可能性变大。
- 买方市场。商品房，卖个几年，部分房地产商为了多卖房价捂盘惜盘，房子价格上涨的事例不胜枚举。但法拍房的售卖是时间限制的，一般为60天，如没有竞买者出价，流拍之后，第二次拍卖时还会出现降价的情况。一些标的价格较高的房地产法拍案，动辄上亿的价格经常会出现流拍数次之后才会成交，所以价格的主动权掌握在买方手中。
不限购：想买，只需要准备钱就行。不需要当地户口，也不需要在当地缴纳社保，手中可以有多套房。当然各地有些个别法律规定。
三种法拍房不能买
提起法拍房，让人又爱又怕，爱是因为法拍房价格相比同类商品房价格低，且不限购；怕是因为法拍房虽然价格低于周边商品房，但其权属可能存在的复杂性及后期的税费也使得很多购房者望而却步。
- 一、业主身份背景很复杂的房子
通常来讲，房屋之所以会被抵押或者没收的，大多是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，很多一部分是由于理财失败，资金链断链或者沾染高利贷跑路的。如果是普通做买卖失败，人品尚可还行。也就不用担心入住后会有什么麻烦的纠纷。但是，如果你不幸遇到流氓房主，可能会返回来闹事、找麻烦，就后患无穷了。
- 二、租赁及被占有的房子要当心
买房肯定是要看房的，这样自己也才能安心一些。然而，法拍房想看房可没那么方便。不去实地考察看房，就容易出现这样的情况：很可能遇到存在建筑瑕疵的房产，而法院对房子的瑕疵是不担责的。看房了，能了解这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。
此外，法拍房一般都是二手房，而二手房交易里有一个“买卖不破租赁”，这个从法律上而言，是不影响租赁合约的。说白了，就是在进行法拍房买卖的时候，如果原房主租给了别人居住或者做生意，你是没有权利赶走租房的人的，只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。
- 三、房产属性不清楚的房子
不管购买什么类型的房屋都要查清房产的属性，法拍房也不例外。房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。这里需要说明的是，法院拍卖财产时报出的拍卖价，通常只是“裸价”，参拍者如果举牌竞得，除了要一次性全额向法院支付销售款外，还要承担一些隐性费用，比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需竞拍人一并承担的。
法拍房几个*规则潜**
- 参加竞拍后，需要缴纳拍卖房价款10%～20%的保证金。一旦成交，竟买人一般需要在很短的时间内一次*交性**齐全部款项。部分房产可以*款贷**，要看具体个案的相关规定。
- 现在一二线城市房价高企，一套房几百万很常见，所以对竞买者的资金要求比较高。竞买成功后，如竞买者后悔了，不买了，或者不满足购买资格，可不能七天无理由退货，需要承担违约责任。对个人的罚款金额为人民币十万元以下；对单位的罚款金额为人民币五万元以上一百万元以下。
- 竞拍到房子之后，需要办理过户手续。这不同于买卖二手房，是需要拿到法院出具的“执行裁定书”，就是法院强制执行的法律文件，拿着它才能去房子所在地区房管所办理过户手续的。但是，拿到这个文件的时间，要根据该房子的具体案件进展来确定时间，某些案情简单的财产纠纷会很快结案，但是涉及到复杂的经济纠纷或刑事案件，时间拖个一年半载也有可能。
- 拍卖房子中所产生的费用全部都由竞买人承担。比如房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客，我国现行《物权法》明确写明“买卖不破租赁”，房子无论转手几次，如果在房屋上有租赁情况，大多数情况下，不会因为房屋的过户导致租赁合同无效。
以上这些情况法院是不负责解决，如果参加竞买，这些费用要由竞买人自行承担。
- 还有一种最棘手的情况，民间借贷。如果在银行进*房行**屋抵押，银行为了保护其债权，会在房管所进*房行**屋抵押登记。一套房进行了抵押登记后，法院可以查到抵押记录。但是民间借贷，大多数情况拿着房产证进行抵押，如没有抵押登记，这些债权信息法院也无从知晓。如有的房主一房多卖或者多次抵押，就算竞买人买到了房，其他的受害人和债权人肯定会来抢房或者追讨。或许你拿到了法院的执行文件，但难保不会受到这些人的骚扰和恐吓。
- 根据竞买者讲述的一些亲身经历，虽然拍到了房子，但原房主家有老人在居住，老人不愿意搬，也无处可去，即使申请法院强制执行，法院执行起来也困难重重。最后没办法，在竞拍价的基础上加价6万，又卖给了原房主的另一个亲戚。
- 就算买到手的法拍房，能不能过户，还是要另说。因为原则上拍卖是为了偿还债务，户口什么的，是不在法院受理范围内的，而目前也并没有出台可以强制迁出户口的相关法律。所以就算你成功拍下了法拍房，但是如果你过不了户，其实还是没有办法解决落户、孩子上学等相关问题的...
明确过户流程
如果你在购买法拍房的时候并没有出现上述问题，并最终通过司法拍卖成功买到了房子，你就要尽快办理过户手续了。
- 首先，你要确认该房产的查封是否被法院解除了；
- 其次要准备好相关材料，用书面方式寄给有关部门；
- 最后，还得看该房产的原当事人的意愿。如果是当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记；但是，相反的是，如果当事人一方不愿履行判决，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知*办理书**过户。
法拍房不是洪水猛兽，找到了方法多花点精力和心思，买到合适的房子不是没有可能的。量力而为，不建议资金少的买家入手。楼市有风险，入市需谨慎。上帝为你关上一扇门的时候，会为你留一扇窗。
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