去年老百姓有多爱存钱？2022全年居民新增存款17.8万亿。对，四舍五入是18“万亿”，不是18“亿”！

18万亿白花花的银子约等于楼市最高峰时2021年的全国销售额。换句话说，如果把这些新增存款都拿出来买房，差不多把2021年全国所有销售出去的新房全部买回来。两个数据四舍五入都是18万亿，长期关注楼市的人很容易就此产生相关性联想，这大概就是前段时间孟晓苏教授提出来“让老百姓拿出三分之一存款买房”的原因之一吧。

18万亿的概念还可以更直观地和往年情况比较：从增长速度看，2022年居民存款余额同比增长17.4%，创了2010年以来历史新高；从规模上看，2022年居民新增存款17.8万亿，大幅高于2019-2021年同期的9.7万亿、11.3万和9.9万亿。

中国人爱储蓄世人皆知，每年增加10万亿左右算是个正常现象，经济学家把高于10万亿居民存款的异常增量视作“超额储蓄”。2022年的“超额储蓄”将近8万亿元！嗯……可以帮四个恒大还清债务。

这么多钱放在银行，银行是不是很开心？能否像前面异想天开的做法，把全国的新房买个遍，然后坐等房价翻倍暴涨呢？当然不可能！

银行赚钱的关键业务就是存贷差：老百姓把钱存进银行之后，银行再把钱借给地方、企业主和普通个人。储户存钱进银行的利息和银行*款贷**出去的利息之间会有一个差价，这个差价就是银行赚的钱，他们干不了买房卖房的事（即便忽略监管），那不是他们的专业。

银行要干两个事，一是拉存款，二是拉*款贷**，这两条腿缺一不可，存款太多*款贷**太少或者*款贷**太多存款太少都不行，都会给银行带来巨大的经营风险。

2022年恰恰就是在银行存款的人太多，*款贷**的人太少。2022年居民部门*款贷**增加3.83万亿，同比少增4.09万亿，特别是跟老百姓房贷紧密相关的居民长期*款贷**下坠更加明显，同比减少了3.33万亿。乖乖！按照3万亿房贷规模、4.5%的房贷利率估算，银行光房地产增量业务的利润一年就少了1300亿。

更为重要的是，房贷一直以来都是银行最为优质、风险最低的业务。秉持安家立业、安身立命观念的中国老百姓，辛辛苦苦攒了几十年的钱好不容易买套房子，不到万不得已绝对不会放弃“供房”这个事。应该说，过去二十年，老百姓热爱当“房奴”，银行热爱当“房奴”背后的“主子”。

2022年史无前例的一整年楼市软绵趴地，已经彻底改变了老百姓对楼市的预期。特别是经历过疫情大开大合的“阴阳”轮回之后，让很多人看清楚了房价的涨跌不仅仅受到市场供需的影响，更受到影响市场供需的力量的影响：房价随时可以向上也随时可以向下，而且向上和向下的节奏非常难以把握——对，这就叫预期不稳。

预期不稳这个事，不仅仅发生在楼市，居民的银行理财同样显著。您想过自己的银行理财可以亏损十几个点吗？我敢打包票，在此之前绝大多数购买银行理财的人，都是把银行理财当作近乎“储蓄”的安全投资行为，结果它居然破天荒亏损十几个点。这对于风险偏好很低的这部分人来说，无异于晴天霹雳、“祸”从天降。这群“惊弓之鸟”只能把原来购买银行理财产品的钱存进银行，那个预测十次错了九次的中金预估（不是预测）有4万亿的理财产品被赎回转为居民存款。

预期这件事，不仅仅是个经济现象，也是一个心理现象。据说相关方面做过压力测试，房价跌三成，银行、房企和居民有能力承担相应损失，不会发生可怕的系统性金融风险。显然，这个测试的主持者拥有很高的大数据修养，但缺乏行为心理学常识。

一旦房价暴跌三成，房地产相关产业链的预期将彻底发生180度翻转，二三十年来牢不可破的“房价上涨”信念被摧毁之后会带来极端的悲观，极端悲观的预期下，房价坠跌三成之后还会再跌三成，甚至五成。

有一个著名的心理实验是这样的：让两只小老鼠狭路相逢，相向而行，地位低的老鼠会主动后退，地位高的老鼠则会前进，让“领导先走”。但是，科学家用激光增加那只地位低的老鼠大脑背内侧前额叶皮质后，这只老鼠马上勇气倍增、信心十足地奋勇前行，能够逼退此前那只地位高的老鼠。

2023年，多“进”少“出”的银行，需要那个科学家！