《楼市柳叶刀》答应过粉丝，每个月写一个外地的红盘。
这次，老朱让我们去看重庆D10天际，我跟喜哥抱着敬仰的心情，仰望的姿势，顶着重庆破30°的春日高温特供，来到了九龙坡。
推开售楼部大门之前，我们的思绪还停留在成都D10天府创造的局面——新房贵，二手房更贵。你看，交房仅半年，二手房挂牌价破八万，羡煞了许多人的眼。
▲贝壳二手房截图
从重庆D10售楼部出来后，我和喜哥对视了一眼，然后同问，你觉得怎么样？
“嗯，没有我想象的那么惊艳，总感觉少了一点冲动。”
结果，这个说法被老朱狠狠批了一顿、上了一课、还罚了1000刀币。因为没搞懂它的专业度和价值感。
重庆D10天际项目的定位，是“天易顾问”做的。今天，我们将从专业角度分析：产品如何改变区域价值和企业命运。2022年，重庆D10天际，因为产品定位，让新希望尚未在这个项目遭遇亏损，这是非常难得的。本文约5000字，分4个章节，深度阅读需要9分钟。
1、 定价逻辑：产品改变地脉
2、 客群逻辑：产品创造需求
3、 产品逻辑：做重庆的楼王
4、老朱有话说
01
定价逻辑
产品改变地脉
2020年，新希望联合重庆耕琰公司以24.1亿元 （13091元/㎡楼面价） 拿下九龙坡杨家坪95亩地块。
我估计，有些粉丝对重庆楼市不是那么熟悉，九龙坡相当于成都的成华区，杨家坪类似于成华区华润二十四城联合小区那一带。
从土地的资源禀赋来看，不顶级，不稀奇，不绝对，即便是在今天，这块土地在重庆都属于高价地。
地买贵了，怎么办？常规上，有两种解题办法——
第一种：随行就市，降本提速。
地价贵3000元/㎡，造价节约300元/㎡，这会带来什么后果呢？
定位低了，产品做小了，档次肯定就低了，那么业主的承价能力也低，一旦市场不好，客户就更加不会买了。
随行就市的定位，意味着大家的产品都一样，比拼的是价格。你便宜，隔壁比你更便宜，低价竞争的局面下，市场会进入无下限竞争，要知道，越是低配的产品，客户对价格越敏感。
这种随行就市的定位法，看似风险系数低，但实际上毫无竞争优势，无法应对市场波动。
譬如，竞品卖1万元/㎡，你只能卖1万，如果市场好，你还可以用时间换空间，要是遇到市场下行，只能先降为敬，断臂求生。
重庆D10天际面临的问题也是如此——
如果以区域的产品来对标，面临的对手是驻扎九龙坡十几年的华润，以及低价求生的极刚项目。在这种竞争中，D10天际既没有价格优势，新希望也没有口碑基础。
▲重庆D10天际实景
第二种，不遗余力做加法。
比如，我买了一块很贵的布，我要找更好的师傅，用更好的材料，才能让这块布做的衣服值钱。譬如，五千元买布，十万元镶钻；而不是说，布买贵了就去做短裤，做背心。房子也一样，地买贵了，可以从园林、展示、服务等方面来做加法，提高产品的价值。
重庆D10天际的定位逻辑，不是从过去推导未来，不以竞品的价格推导自己的价格，而是从人群出发，从需求出发，先找到客户后做产品定位，这种目标客户定位法，能赋予土地更多价值——
① 能激发土地价值
如果我们用现在或者是用过去推导未来的话，那很有可能修建的产品很同质化，这种项目就很难有所谓的前瞻性和引领性，同时也浪费了土地的后天价值和企业的成长机会。
② 能明确人群标准
先找到客群，厘清客户在面积、价格、服务、配套等方面的需求，才能吸引目标客户的关注。
③ 能帮助营销市场占位
目标客户定位法能够帮助营销明确地去建立市场的站位、以及面向市场的说话方式。
你看，这种定位方法既把土地价值最大化，也可以创造出需求，并根据客群的需要打造相应的产品，更快更好地建立品牌形象。
写到这里，你应该看懂了，重庆D10天际的专业贡献在于：
——用产品改变地脉
——用定位扭转盈亏
——用标准创造需求
一季度，重庆新希望D10天际销售额约3亿，问鼎重庆300万-500万级别销售第一名，更是九龙坡大平层第一名。
4月初至今，D10天际销售超7000万，居九龙坡板块第一。在均价15926元/㎡的九龙坡，D10天际均价超过2万，可谓量价齐优。
光看数据，重庆D10天际不如成都D10天府和武汉D10天元（ 3月销售破5亿）。但懂行的人会发现，重庆D10天际的专业价值胜于成都D10天府，因为它是在一块没有地价优势和地脉优势的土地上，打造了一个明星项目。
关于该地块，天易顾问在2年前就从地脉、地段、地形、地界四个层面进行了梳理：
地脉：地块属于重庆五大传统商圈之一的杨家坪板块，但不在西区主流方向;
地段：地块是杨家坪商圈边界位置;
地形：地块不规则，且展示面少;
地界：地块位于曾经的工业区，周边的城市界面衰落、老旧有目共睹。
▲天易顾问早期对项目地脉定位
如果土地和项目是一对CP的话，那么，他们的关系是这样的。
成都D10天府
一流的土地+一流的房子
新希望给东大路锦上添花
重庆D10天际
二流的土地+一流的房子
新希望给九龙坡雪中送炭
老朱坦言：“重庆D10天际是职业经理人的教科书。”
02
客群逻辑
产品创造需求
在老朱看来，重庆D10创造的教科书意义，不只是盘拯救了地，还有房地产企业的拿地逻辑。
三个人斗地主，你拿着双王四个二，还有三到k的顺子，这个牌谁来打能能赢。大部分时候，我们拿到的牌，没有双王，没有顺子，甚至最大的是A。怎么办？
乔布斯说，你永远都不要相信市场调研的结论，他们只会告诉你，我们需要的是更便宜的诺基亚。
你看，真正厉害的企业家，从不关心市场上哪些产品卖得好，他们考虑的是，生产有颠覆意义的产品，激发新的市场需求。
在成都，你让成都人花一个亿买套房子，信吗？不信！但麓湖低密产品亮相，大家就觉得正常。
在金融城，10万/㎡买套二手房，值吗？不值！但银泰中心出来后，大家就觉得价格还挺合适。
在东大街，二手房卖8万/㎡，买吗？没人买！但D10天府挂牌后，就有了订单。
重庆，渝北是这样，九龙坡也是这样。
从逻辑上说，任何一块地都具备豪宅开发的可能性，因为它必然有上行、下行、地缘三类客户的覆盖，如果你觉得太晦涩，请看下面的解释：
① ：上行客户：向上跨步，凤尾型，比如成都富人到北京、深圳、上海买房，有谈资；
② ：下行客户：向下弯腰，牛头型，比如重庆籍在深圳工作、做生意的金领、老板，衣锦还乡在老家购置最好的房子；
③ ：地缘客户：工作、生活、改善，大多数项目首批次吸附都是地缘群体 。
不同地块的区别是：覆盖的客户量决定着售价的空间。
这句话是什么意思？
▲重庆各区域示意图
重庆九龙坡相当于成都成华区，过去都是工业区，但工业区就一个富人都没有吗？八里庄二手房当年卖八千多，青秀未遮山入市后，在限价的市场下，卖一万六，依旧受到市场追捧。
重庆D10天际，通过高定位、高标准、高投入，改变了项目客群的半径。
成都有2000万人，我们修个房子，起步价10万，我只选择一百个人就好了，我就选择这一百个人做定位啊。 （譬如天易顾问正在做的骡马市项目，可能房子会8万起，300㎡大户型起步，也就是根据产品来找目标客群，再根据客群来定位他们需要的房子。）
你觉得雅安是二级城市，但雅安的有钱人也很多啊，卖烧烤的比我们有钱多了。你认为雅安不行，是你只看平均值，这就是中国人喜欢看平均值，那都是骗人的。你和马云平均，人人都是千亿富翁，你和姚明平均，人均180不是梦。
在纽约人心目中，上海就是*弟弟小**，厦门是世界地图上都找不到的城市，但不妨碍人家有20万一平的房子。
在上海的心目当中，成都就是内陆小妹妹。但成都一个多亿的房子也有很多买家，是不是？
在重庆人心目当中，九龙坡不是最好的区域，但九龙坡有钱人也不少，对不对？
无论是在纽约、上海还是重庆，最关键是你的产品能牛逼到什么程度，能否打动你的目标客户。
新希望不需要九龙坡所有的人来买房，恰恰，重庆D10天际需要的客群类似于一个金字塔，实际上，天易顾问在早期做定位的时候就是这么分析的。
▲天易顾问早期对项目客群分析
从这个角度来看，重庆D10天际会颠覆行业人士的认知——
为什么很多开发商买不到地，因为他们只想买又便宜又好的土地；
为什么很多营销总觉得会亏，因为他们不懂如何用产品改变定价。
03
产品逻辑
做重庆的楼王
我们说D10天际用产品改变地脉，产品创造需求！那么，其产品到底做得怎么样？
看盘之前，先看土地。可以这么说，重庆的地分两种，一种是临江的，一种是不临江的。
重庆楼市，这20多年来一直都是卖资源、卖江景、卖学区,但重庆D10天际彻底改变了重庆的卖地模式，它是重庆第一个不卖土地、不卖江景、不卖配套，纯卖产品的房地产项目。
天易总经理王婉琦评价道：“新希望地产在产品打造上的魄力、在技术层面的坚持、在产品细节的还原度，让D10天际被全重庆看见，做重庆这座城市的楼王！“
近110米的主入口大门，大气蓬勃，建筑与自然交相辉映。
▲重庆D10天际大门实景
约16米如钻石般的吊灯串联整个售房部，大气开阔，璀璨夺目。
▲重庆D10天际售楼部实景
D10·天际坚持打造曲面立面。以大平层为基本设计出发点，大面玻璃窗的使用使建筑明亮整洁且富有精致美感。
▲重庆D10天际外立面示意图
大面玻璃窗、弧形转角窗及双层通高阳台得以一览无余的通透质感。要知道，曲线无论在造价成本还有设计难度，都远远高于直线。
D10·天际还斥资近2亿打造的天际美学艺术空间——高约28米的白玉兰艺术中心，整体以玉兰花为基底打造，花瓣造型采用不锈钢工艺，金属面板单元块采用了无缝拼接设计，最大程度保留了玉兰花瓣的美感和艺术价值。
▲重庆D10天际白玉兰艺术中心实拍
最让人惊叹的是D10·天际拿出一块地仅一栋楼的魄力，将楼王的气场拉到极致，在其约18.7亩的土地上只建一栋房子。
▲重庆D10天际楼王规划示意
如果只是对产品的舍得，D10天际或许不会受到市场的强烈追捧，D10天际的产品中还融入了团队的偏执。
在追求速度和效率的大环境下，很多开发商的开发节奏是“当日就进场，百日就开盘”，但是新希望始终坚持以品质立世，不惜时间、精力和成本，只为打造高品质的人居标杆。
▲重庆D10天际园林实景
据悉，D10天际*翻推**了最早的设计和规划，跟天易顾问、设计公司、建筑公司等服务方数易其稿，重新评估九龙坡的购买力，重新做项目定位和设计，不惜一切代价做大户型，用品质和档次实现产品的突围。
▲重庆D10天际样板间实景
比如，D10天际即将亮相的252㎡楼王产品，实得面积超过310㎡，但是拥有400㎡的尺度体验，且仅仅72户。
你看它是如何做加法的呢？它把新希望集团在全国范围最高端的产品系，黑珍珠序列引到了重庆九龙坡，它把上海汤臣一品的样板间直接“搬”到了D10天际，它通过展示把产品价值完全呈现在你面前。
据悉，重庆D10天际实体样板间预计5月亮相。我们有理由相信，它必然刷爆川渝地产人朋友圈，重庆最值得成都地产商去踩盘的样板间即将诞生。
你看，只要你的产品足够牛逼，你的产品就可以跨区域、跨城市；它可以改变地脉，它可以改变客户的买房标准。
重庆D10天际，就是一个以产品改变城市地脉、改变买房标准的代表作。我们在它身上看到了九个字——
定位准
设计狠
营销稳
老朱有话说
中国房地产有三个屁——
在地价面前，造价是个屁；
在利息面前，展示是个屁；
在降价面前，营销是个屁。
有的开发商，土地买贵了，主张节约造价，修烂房子，结果房子卖不出去，把项目做亏，把企业做死。设计费，每平米减10元；建安费，每平米减200；展示费，每平米减100，看似总成本降低了不少，但因为不好卖用分销，付出更大代价。
有的开发商，银行利息一天一百万，连售楼部都不愿意花钱，买山寨家具做展示，样板间都舍不得修，看似节约了展示成本，但项目调性没起来，高端项目做成四不像。
有的开发商，开盘就特价，结果营销推广嫌花钱，软文费嫌贵，图片都舍不得买专业的。按照10万方体量来算笔账，均价2万，打8折，每平米少4000块，嘴巴一张，总体量就要少4个小目标，哪怕拿千分之一来做营销，知名度、品牌度能一点都不上去？
最愚蠢的老总就只会节约成本，不看品质只看价钱。广告公司人家8万我7万9，代理公司人家0.7的代理费，我0.69。以为节约了钱，以为这样可以救命，没有功劳、没有苦劳，但有立场，站在甲方的角度说话，让老板觉得我至少不是和乙方一条腿。
但是他们不知道，抠钱不能救命还有可能丧命，但是定位可以救命、展示可以救命，营销可以救命，广告可以救命。不信的话，你看成都的麓湖、蔚卡、嘉佰道，重庆的麓悦江城、D10天际。
90%的房地产公司倒闭，是因为他们早就该死了；
99%的职业经理人下岗，是因为他们早该下岗了。
他们特别盼望老板在兴隆湖、在金融城买地，销售均价五万，然后说：“哇，我好牛逼，成都最贵的房子是我卖的。”
他们特别喜欢老板在青白江买块地，楼面地价500块，房子卖4500，一年卖20亿，然后说：“你看，销冠是我拿的。”
这些故事开始是钱多、活少、离家近，结果是贪污、受贿、*规则潜**。
中国99%的职业经纪人，房产策划人、代理公司，最容易证明：“老板是*逼傻**”——
城市选错了，房子卖不掉，所以亏损啊。
买地买贵了，房子卖不掉，所以亏损啊。
价格太高了，房子卖不掉，所以亏损啊。
我建议，这些人都应该去拜访下蚂蚁的彭蕾。她曾说，无论马云的决定是什么，我都会让它成为最正确的决定。
重庆D10天际可以证明——天下没有买贵的地，只有修错了房。
他们用正确的定位和产品，改变了客户的置业选择，也改变了城市地脉和企业命运，让老板的决定变成了正确的决定。
声明：
1、本微信公众号正文及答复等内容仅为公众号运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。“楼市有风险，买卖要谨慎”；
2、本文章相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及分期规划、未能控制等原因发生变化；所发布内容为2023年4月30日前的信息，发布者将不定期对发布文章进行修改，敬请留意最新资料；
3、学校、医院、交通规划等设置、市政配套设置不排除因政府规划、政策规定及出卖人未能控制的原因而发生变化，本文章旨在提供相关信息，不代表着出卖人对此作出要约或承诺；
4、文中部分图片及资料来源于网络，如有侵权，请联系删除。