广州第三宗摇号地块 (天河区81亿地块摇号)

刚刚，天河 员村一横路地块 ，提前封顶摇号了，地块成交总价21.86亿，折合楼面价5.7万/平。

不得不说，这块地是这真的火，给今年的广州土拍创下了不少新纪录。

一是位置最核心 ，与珠江新城仅一路之隔，整个广州都很难找到第二宗；

二是单价最贵 ， 5.7万/平 的楼面价，当之无愧的天河地王，稳居广州地价TOP10榜单次席，仅次于越秀南地块；

三是最受房企追捧 ，一共有 35组 竞买人报名参拍，23家房企以及12个马甲，央企、国企、民企齐聚，场面空前盛大，光保证金都交了133亿；

四是最具悬念 ，最终决定去摇号的，大概率超过上周的番禺好又多地块，竞争非常激烈。

最终能摇中谁？ 三分天注定，七分靠打拼。

毕竟，各家胜率不一。

据我们掌握的信息，地块摇号时间初步定在了 明天上午 ，届时，我们也会到现场进行直播，记得提前预约关注。

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这块地为什么能够引来房企扎堆争抢？

原因无非是几点： 区位好、配套全、总价低、地价有利润空间。

先看看区位，地块地处金融城西区，珠江新城以东，隔着华快，就是璀璨夺目的CBD。

交通上，又位于地铁13号线、21号线沿线，附近有白马岗 （在建） 、天河公园地铁站。

周边地标更是数不胜数，马场 （将引入SKP） 、暨大、天河公园、区府...每一个拎出来都是响当当。

从航拍图可以直观看到，地块东、南两个方向均有大量老旧住宅，楼龄普遍20年+；

西、北两侧的视野就开阔不少了，一条华南快速干线，一条黄埔大道，连接三大CBD， 出行便利，同时噪音不小 。

地块周边，主要是加油加气站、公交站等以及一些高层住宅、白马岗小产权房等，沿街有不少商铺，附近还有民政局和高院等政务机构，大杂烩。

配套算是齐全，居住氛围也不错，相对应的，城市界面也比较杂乱。

同时，没有很拿得出手的学校。

｜地块周边@拆神摄

瑕疵虽有，但问题不大， 只要能赚钱都好说。

现在拿的地，就是年底或者明年初的房子，开发商最关心的无非两点：

一是有没有市场，二是能不能卖出好价。

而员村一横路地块，恰恰能给出令人满意的回答。

｜地块周边@拆神摄

我们先讨论第一个问题。

这块地有没有市场？答案是肯定的。

片区已多年没有新宅地释出，积压了一定的购房、换房需求，尤其是中产，新精英阶层。

毕竟，对于这部分人群来说，目前并没有多少选择的空间。

有新盘情结的，只有天河公园的天麟府瑧林，均价去到15-16万/平，所剩的货量也不多；

｜瑧林@拆神摄

二手倒是一抓一大把，但良莠不齐，很难找到一个合心意的。

距离比较近的华颖花园、白马花园、兰亭上东、都市兰亭等，由于建成年代及硬件品质不同，价格也分为了几档，从3万+到4万+，再到6万+；

名气更大的美林海岸，均价直接就飙到了8万+，挂牌10万+的也不少，看得人胆战心惊。（数据来源：贝壳找房）。

总之，平靓正难寻。

｜金融城西区二手项目分布

而这个时候，员村一横路地块横空出世了——既是新盘，又更靠近珠江新城，宇宙中心。

不至于夸张到一眼定终生，但想买入天河、心动于珠城光环的人群，一定会来看一看。

再说说第二个问题。

能不能卖出好价？答案也是肯定的。

地块封顶楼面价是5.7万/平，算上配建的商业、公服配套等，真实楼面价要到6.1万/平。

粗暴测算一下，房子卖到9万/平就能赚钱。

而前面提到的一手瑧林，二手美林等，都超过这个价格了，明显倒挂。

虽然各家定价策略不尽相同，但市场数据都已经摆在眼前了。

类似的例子，就是天河东的保利天瑞，距离地块约2.6公里。

保利去年拿地的价格是45915元/㎡，均价8万+，开盘也有7字头的价格，而同在汇景新城板块的二手，挂牌均价去到了10万+，同样是倒挂。

所以，天瑞的价格，市场是很认的，去化速度非常快，开盘推的一百来套货，好一点的单位都是秒光的。

如果员村地块，也按照这个打法来推，毫无疑问，流速也会很快。

对于买家来说，花同样甚至是更少的钱，能买新盘，况且还是无限接近珠江新城的新盘，很难不心动。

地块如果以9万+入市，毫无疑问，会抢走一部分珠城、汇景以及奥体的客户；

但对与同在一条地铁线上智慧城（21号线）、老黄埔（5号线）来说，反而是个利好，可以说是一张安全牌。

毕竟板块与板块间，价格出现了明显的断层，你卖你的，我卖我的，各自为据。

不过，员村这块地，相对于建面超20万m²的保利天瑞，体量要小得多，还要扣掉商业、公服配套的面积，可售不到3.4万m²，货量真心有限。

是死磕豪宅，高溢价慢慢卖，还是参考天瑞打新，快进快出，就看拿地企业的考量了。

｜地块周边@拆神摄