致，第一千位粉丝（下）
文/李云亮
我的“业主公理”写了八年，粉丝达到1000时，感叹才这个数。
哲学公众号通俗者有达十几万的。
我总在反思，我的语言不够通俗。
当初，我简单认为，事关业主切身利益，一说就明白。于是开始“李云亮说业主物权”系列。
后来又写“小区控制权属于小区内的全体业主”、“李云亮论建筑物区分所有”、“研究建筑物区分所有权有感”等系列。试图转换各种角度。甚至用日心说、地心说比喻各项关系。
八年，不尽人意。
而后，我估计：
是业主心理，不接受“业主的建筑物区分所有权”为一种特别共有权。认为这种共有，怎能保证自己的专有所有权安全？
业主自拥专有，当然地普遍不接受共有观点。
即使北京业主柴大勇先生提出“先共后专”，理解者不多。未见社会多大反响。
响应者不多的原因还是：共有怎能不影响业主自己的专有所有权。
专有是业主不动产的命根子，丝毫撼动不得。“弃”共有，也要护专有。全国业主，“弃”共有者多。心理“弃”共有者、不当回事者不计其数。“弃”共有（自利）行为，五花八门数不胜数。
很多业主，恐怕自己的专有被共有影响，专有权被减弱损坏。
业主的专有，只是一个单元的建筑空间而已。谁能说清楚“专有的边界”。
业主的专有权，早已被减弱和损坏了。
无论立法还是立法前的物权法学理论，从来没人把业主专有的物理边界说明白过。
其实，业主专有“空间说”根本就没有自己的物理边界。业主的专有是借墙体说其单元空间边界。比如“壁心说”、“最后粉刷表层说”、“壁心和最后粉刷表层说”，等等。
建筑物区分所有的业主专有空间，是共有建筑墙体围成的，只存在于业主共有之中，学术地说，是物业小区整体共有中的非共有部分（空间）而已。
业主的专有，完全要靠物理边界明确的物业小区共有保证业主专有对世之权利。这就是北京业主柴大勇先生提出“先共后专”其理性之所在。
业主共有的物理边界清晰明确，首先可以共同排除物业服务公司、居民委员会等界外第三人的干涉和干扰。
业主的专有是非物理性财产，是共有人之间互认的信用性财产。这种信用性财产，是物权法学所言之物权契约财产。
在香港，在英美德法等其他国家，业主的专有都是通过不动产所有权声明（declaration），以物权法学所谓的物权契约（covenant）的形式，经政府主管机关登记成为业主专有物权。
这种经过专门登记的物权契约（covenant），受国家静态持有保护和动态转移保护，形成契约式所有权。
香港的区分所有商品房，购房合同前置条件是要签订一个共有契约。香港称之为“公契（Deeds of Mutual Covenant）”。我称之为共有入盟契约（或共有盟约）。
这个共有盟约不仅共有，还有购房者所购单元的个*权人**利（专有所有权）。业主所有的权利和义务，一并罗列完全。
也就是说，购房者要购买某物业小区的单元房，要购买该物业小区某单元的专属所有权（专有），购房者首先要准备成为该物业小区物理上的共有人。业主的共有和专有，全部在“公契”之中声明（declaration）完成。
“公契”既包含业主共有的一切权利，也包含业主专有的一切权利。一切权利，只多不少。多出来的是列入“公契”的邻居公约（可做什么，不可做什么，罚则等等）。
由于在“业主的建筑物区分所有权”之中，业主共有是物理性（实体性）权利，而业主的专有应该是契约性（信用性）权利。因此，业主以致法学，都不能在同一个维度内考虑业主的共有和业主的专有。
也就是说，业主以致法学，都不能同时同样考虑业主的共有和业主的专有。
换句话说，业主的共有可以物理地思考；业主的专有不可能物理地思考。
业主的专有不可能物理地思考，只能契约式思考。
物理地思考和契约式思考，成为两个维度的思考。
建筑物区分所有权，应该由国家法律统一认可业主的物理性共有和契约式专有，并以此立法为“业主的建筑物区分所有权”。
我国的法律，以及我们的物权法学，都承认商品房制度原引自香港。却没有理解香港商品房“公契”制度不可省略的基础性。
我们的物权法学，把香港的“公契”制度，简单地理解为自愿的邻里公约（Voluntary Neighborhood Covenants）。以为这种公约自愿，可有可无。现实情况，是无。大错，特错。
香港这种“公契”制度，在美国加州称为“契约，条件和限制(Covenants, Conditions & Restrictions)”；
美国其他州如宾州称为“总协议书（Condominium Declaration）”；
德国称为“共有人合同（Contract between the co-owners）”；
法国称为“所有权契据（Titles to the Property）”。
世界各国名称各异，性质一致，皆为购房合同必须的前置契约。
我们的区分所有商品房没有这种购房合同必须的前置契约。我们的物权法学还很不成熟。这种不成熟来源之日本也不成熟。日本与我们有一点不同，他们的“建物の区分所有”仅仅指业主专有一元。非我专有、共有、共同管理三元混合。
“三元论”是我国特有发明。我已批判甚多。
最近，我的文章更新很慢。觉得写到尽头了。
微信公众号粉丝，倒比以前新增快了一点。眼下有1077位。
有一位新粉丝“愚白”，在我《物业小区，为何从始至今无法解困？（资料一）》下给我留言：
“李先生，请问一下，如果业主大会成为一个合法地位的合并组织，其功能和事务边界如何划定？”
我答复：
“业主大会因‘业主共有’天然需要共商共同事务而自然内聚形成一种集合体。这种天然出世的集合体（集体）还需要明确其法律身份。如同自然人出世，没有身份证就无法（对世）证明自己的存在一样。业主大会办事的行为边界由‘业主共有’的物理边界划定。业主大会的功能是保护‘业主共有’的长期和短期利益。
因此，‘业主共有’的物理边界是否明确，就十分重要。法律上，目前‘业主共有’的物理边界不明确。法律上，确定业主大会（对世）的社会身份也十分重要。目前业主大会的（对世）社会身份不明确，如同自然人没有‘身份证’。
中国内地，自有商品房以来，‘业主共有’的物理边界不明确，造成物理交接不明。这是物业小区管理混乱的根源。而这一切，从交易逻辑上说，是一种物权（转移）逻辑的混乱。从根本上说，是所有权理论的混乱，造成物业管理制度性混乱。
业主们付出巨大经济代价，因混乱而苦不堪言。
法学必须简单而又严密地说明业主之苦的理论根源。政治根源另说。”
“愚白”继而说：
“李先生，我认同您在这部分的观点。我的意思是，假定合法地位能确立，必然要对业主大会的功能和事务边界进行确定，而这部分可能才是普通人更能感受和接触到的部分。所以我想的是，如果可以先从表象的部分讨论其优劣，引起更多人的关注，再引导业主们深入的研究会不会更好。”
我回答：
“‘表象的部分’就是眼下法律的表面缺陷。我能明白你的意思。你的意思是，眼下法律就是这样规定的，‘就目前法律，请你提出解决办法。’如果是这个意思，我没有一点办法。也因为如此，我从来不参与任何业主维权活动（包括各种“诉苦会”）。
业主们关于物业管理维权的各种诉苦会太多了。年复一年，没有新鲜的东西。为什么就不去想法律缺陷。正是法律缺陷造成业主们的苦难。”
我又对“愚白”补充道：
“业主认可目前的法律制度（有缺陷），就认可自己的命运了。我如果就此也认可，那就没得说了。
现在的‘业主的建筑物区分所有权’制度缺陷是原理性缺陷，不是只少说了一点点业主的共有部分。
一句话，只能全部*翻推**重写。因此，懂得并理解需要重写这个制度的人不多。你能认同已经很不错了。”
综合我的回答：
1、业主物权不落实的政治根源另说；
2、业主认可目前“业主的建筑物区分所有权”制度（有缺陷）。我没有正面修补语言；
3、没有一个业主、律师、法*能官**明明白白说清楚“业主的建筑物区分所有权”。
4、目前的区分所有法律制度只能*翻推**重写。（完）