我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔您好，我和对象都在张江高科工作，有户口，预算500左右，想在周边看看有合适的没，刚需买房，期望能通勤时间较短。
沪叔：你好，基本选择面三个方向，玉兰香苑这边的动迁附带学区，高斯路这边的老小区，孙桥这边的次新动迁，就张江来选的话，其他板块另议。
提问：沪叔，你好，上海买房看环线，这样对不对呢？
沪叔：你好，对，也不对，浦西看重环线论，浦东看重产业和学区，中心城区四通八达，教育资源和医疗资源都在内环，越靠近内环中心区域，房价越高，也越坚挺，越抗跌，买在内环中心区，出错的可能性很小。
提问：沪叔，你好，苏州人，刚拿到上海户口，现金300万，上海第二套，主要为投资保值，您给啥建议？
沪叔：你好，300w首付现金投资二套，新房首付最低7成，450w以内总价预期，二手房可以按照你们的还供预期进行合理杠杆，正常按揭的话只能考虑430w以内总价的小区。
提问：沪叔，你好，在上海待三年了，一直租房子住，想拥有一个自己的窝，住宅没有购房资格。公寓不知道买哪里，看了几套奉贤的公寓，不知道那边怎么样呀？不太了解那里，有没有兄弟姐妹们了解的呀？现在是自由职业者。在家办公就可，不考虑上班远近问题。是回郑州买住宅还是留在上海买公寓呀？？纠结死我啦，上海奉贤区的公寓能买吗？
沪叔：你好，上海社保交了吗？外地人在上海买房需要5年社保，如果已经交了3年社保，还是建议等两年后有购房资格买住宅，如果社保一年也没有交的，要有规划的进行布仓，郑州这几年房价横盘阴跌，能往一线城市买房是最好不过，奉贤的公寓普通人就不要碰了，如果真的很想离上海近，建议考虑在11号线花桥站附近买房，无需社保的房源选择还是比较多。
提问：沪叔，你好，有个问题想咨询下：现家庭在上海有两套房产，一个是梅园双学区房，现总价650左右（20年购入，学区三年后用），另外一个在南码头多层房总价在930左右，以后要陪娃念书，在学校附近租房。南码头这套升值较慢，想卖掉换成升值潜力更大的房产，预计价格在1300万以内，8-10年预期，社保180个月，请问买哪个片区是个比较好的选择？摇新房的话积分不高，是买二手房还是去买不要求积分的新房呢？谢谢！
沪叔：目前你的新房基础分应该是25分（如果置换南码头房子后），也就是15年社保，那么这个情况打新，积分热门盘买不了，买一些不触发积分的新盘可以考虑，这种盘的特点属于单批次房源推出来特别多一般多于500套或者是楼盘有比较鸡肋的诟病缺点，其次就是考虑把南码头的老房子置换换更优异版块的二手房。
不管你是想买新房还是二手房，选对板块买房成功一半，买房涨幅决定因素依次是板块、地段、楼盘，产品，无论是一线城市还是二线城市，城市内部各区之间的房价存在比较大价格梯度，每个区域情况更是各有不同，先确定具体区域，选对优质板块，再鸡肋户型也会涨；而劣质板块，户型再怎么优秀的房子也很难涨。买房如何选定板块详见知识星球。
提问：沪叔，你好，新江湾城这个板块究竟有什么特别的，为什么能卖到13万的单价，如今到底还还值不值得买呢？
沪叔：你好，新江湾城板块前身是远东*用军**机场，废弃后区域内形成了大型湿地，区域住宅密度极低，还有浓厚的人文科创环境，复旦大学、湾谷科技园带来高素质产业人口，板块未来发展有一定的想象空间。但地块内开发商竞相拿地，却没有像样的大型商业，再加上土地成本过高，开发商后期开发力度不足，板块发展速度缓慢。虽然板块发展红利不足，但板块不乏购房人群。板块内高端项目较多，城市界面整齐划一，户型面积都偏大，是比较纯粹的富人居住区，购房门槛总价最低也要千万起步。而且区域内商业、人文配套丰富，而且拥有稀缺的教育、生态资源，再加上产业短板被逐渐补齐，房子的竞争力较强。
目前板块热度较低，也与新江湾的住宅用地供应不足有关。楼龄较新，资源优质，成交周期较短，是受大众青睐的改善型优质住宅。预算在1000万以上的购房者建议可以重点考虑新江湾板块的新房项目。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，在上海预算低，怎么样才能买到既能增值未来脱手的好房子呢？
沪叔：你好，首先我们知道，未来房子增值的因素一定是选择有二零三五规划辐射的板块，交通便利、产业能级高，未来有人口导入，这样才能保证房子的流通性。先说浦西板块，首选大虹桥辐射圈、江桥、南翔、徐泾、赵巷、九亭，其次考虑五大新城核心区。浦东板块的话，金桥、张江辐射区、如唐镇、康桥、周浦、曹路，航头。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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