2021年，楼市调控大年，决心不容低估。
前几天召开的中央经济工作会议，明确2022年房地产行业发展方向，重申今年的基调：
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；加强预期引导，探索新的发展模式；坚持租购并举，加快发展长租市场；推进保障性住房建设；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
这次会议精神被行内视作明年的楼市风向标，会议的两个关键点与恒大案件新进展联系起来，不难得出几点启示：
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会议首提房地产“加强预期引导，探索新的发展模式”，引发业内关注！
今年楼市调控不断加码，对房企延续“三线四档”监管制度，房企开发速度、业绩增速都有所放缓，部分出现业绩下滑、债权债务违约等危机。
房企频繁暴雷，房地产金融风险加大，中央多次提及防范化解系统性金融风险，要守住系统性金融风险底线。这次会议着重提到“要正确认识和把握防范化解重大风险”，除了三道红线，还要做好房地产预售资金的监管，保障市场健康平稳运行。
高周转、高杠杆的发展模式已成为过去。政府希望加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。
另一个关注点是保障性住房，它可谓是调控的“大杀器”！不仅能抑制房价过快上涨，还能解决城市住房矛盾、稳定楼市。
作为“十四五”住房建设的重点任务，全国各城都会进一步增加保障性住房的供给，包括经适房、共有产权住房、限价房，政策性租赁住房也会大量补充。
例如《广州市住房发展“十四五”规划》指出，保障性住房供应占比将达到五成，约66万套，其中公共租赁住房3万套、保障性租赁住房（含人才公寓）60万套、共有产权住房3万套。
在保障性租赁住房方面，今年包括上海、深圳在内的诸多人口净流入城市，都制定了租赁住房建设的定量目标。一线城市普遍要求保障性租赁住房占同期新增住房供应总量40%以上，二线城市则要求30%以上。
数据显示，2021年下半年，租赁房专项债的发行力度明显上升，今年的发行规模是去年的10倍。可以预计，“十四五”期间保障房的数量会井喷式爆发。
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该会议还提到，相关部门针对个别房企风险处置工作的举措来看，与中央经济工作会议中“压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任”的提法一致。
这里其实说的就是恒大！
有传四大国企——粤海、信达、越秀、国信联手接管恒大，早前广东省人民政府官网发布消息，约谈了中国恒大集团实控人许家印，并向恒大地产集团有限公司派出工作组。
随后恒大发出公告，公布了风险化解委员会成员，上述四大国企赫然在列，由此引发猜测。
粤海控股、越秀集团分别为广东省属国企和广州市属国企，背后是广东省政府和广州市政府；国信的大股东是深投控，实控人为深圳国资委；而中国信达的实控人为国家财政部。
毕竟恒大2万亿负债，涉及千千万万的未交楼业主。
据中指院统计，恒大存量项目合计1322个，遍布全中国所有省份。
在售项目与待售项目达1000万㎡的城市包括：黄冈、德阳、乌鲁木齐、成都、济南、重庆、沈阳、南宁、南通、启东、贵阳、太原等13个；已售未交付面积达到200万㎡的城市包括：成都、重庆、贵阳、沈阳、太原、佛山、兰州等7个。
在售及待售项目数量远大于已售待交付项目，这意味着恒大目前大多数存量项目仍需要投入建设资金。
这场由恒大爆雷所引发的“保交楼”行动，是全国所有地方政府都必须面对的关乎民生的高难度任务。
有评论认为，在保稳定、保交楼的大前提下，恒大企业本身的命运已无关紧要，参与各方将恒大未履行的义务，当作社会责任承担，这是体制下国企的担当，也是购房者的幸运。
像广州番禺的恒大足球场和配套公寓项目冠珺之光，将由广州城投“兜底”接手，还有传广州城投、越秀等国资已接手恒大的一些项目。
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至于如何做好恒大项目“保交楼”工作，对于各地方政府都十分棘手。像广州有城投这样的国资介入，有国资兜底实属幸运。
房企爆雷、保障性住房，业内有建议将商品房变成保障房，不失为解决方案！
最近这一模式已经在恒大项目实施！11月，恒大在温州的存量烂尾项目低调“变身”——商品房变安置房。
温州模式是由地方城投或国资集团接手承建，对在建未售项目商品房统一采购，定向用于安置用途。
苍南翡翠华庭1647套房源由苍南县国有资产投资集团有限公司统一采购，用做安置房房源；乐清都汇华庭三期625套房源由乐清城发统一采购，同样用做安置房房源。
龙港恒大逸合城突然有约2433套商品房显示已签合同+限制销售，项目的销售方案“消失”，有传这批房源或被国企采购用作安置房。
前两个项目不同点在于，前者是待售纯新盘，地方政府通过买断或统一采购全部房源后，项目建设由地方政府统一提供资金，属于政府与企业之间的行为，简单直接。
后者属于部分已售待交付项目，政府通过统一采购未售项目，优势在于可以防止项目烂尾！但如何处理高价商品房业主与安置房业主之间的问题是后期可能存在的矛盾。
这个操作能让开发商迅速回笼资金，能预防项目烂尾，保障了前期购房者的利益，也能让官方增加保障性住房的渠道多样化，可谓实现“三赢”！
有专家表示，通过回购商品房做保障住房，缩短了保障住房建设周期10至18个月。可见，在“十四五”期间，各个城市爆发式加大保障房供应的时期，通过国企收购烂尾商品房项目，确实是高效又安全的操作模式，温州这次率先打了个样。
实际上，地方政府通过统一采购模式买断商品房项目的类似做法以前也曾有过，已有政策支撑。
每刻君查阅资料发现，最早追溯到2008年至2009年，北京收购部分商品房作政策房出售。
此后，上海、南京、重庆、成都等城市都有类似从市场收购商品房作为安置房的做法。
直到2014年，住建部拟出台“收购商品房用于保障性住房指导意见”，当时被媒体大肆报道。
当时主要针对部分城市库存高达5-6年的状况，为了解决开发商去库存难所积累的系统性风险与政府土地出让之间的矛盾，收购商品房用于保障性住房的举措应运而生，对冲过剩存量。
2015年到2016年，多个县市在探索打通商品房与政策性住房的转换通道，通过回购商品房作为政策性住房，帮助困难家庭解决住房难题，也帮助房地产企业去库存、缓解资金压力。
有专家分析，在市场差的时候，通过政府收储能对市场进行托底，在房价高涨的情况下，政府释放一部分库存，能平抑房价，防止市场大起大落。
但收购价格备受争议，通过公开招标、审计等方式确定的收购价格，开发商只能获取较低的利润。
政府以什么价格买，差价谁来出，成为这一模式推行最大的瓶颈。
政府自建保障房，就是看中成本低！收购价格定得太高，群众不接受；定得太低，开发商也不愿意接受。
总的来说，一二线城市商品房和保障房价格差别太大，库存相对小，收购暴雷房企的烂尾项目比较实际，三四线城镇库存量大，商品房价格虚高，更适合推行。
每刻君认为，上述操作的相关政策和法规尚未健全，亟需政府出台指导文件，出台一套标准化的流程和普遍具体的操作方法。
对于收购商品房用于保障性住房的举措，你又是怎么看的呢？